抢占芜湖 房企囤地正当时？

下周，芜湖将迎来一场土拍，昨天的合肥，滁州都有精彩表现，芜湖当有如何表现呢？

前段时间，鱼眼在与主管领导的交流中提到了芜湖土地供应环节上的一些问题。而这些问题，从某种程度上则很有可能是住宅土地“两集中”出让政策出台的大背景之一。

鱼眼提出的问题之一就是土地供应节奏。这个问题实际上是来自于一位开发商朋友的疑虑。话说某个规模房企从2017年开始就一心想进入芜湖市场，为此他们还专门派了一个投资专员常驻芜湖。

结局比较不友好。迄今他们仍没能在芜湖市场亮相，原因有两个，一个通过实际的竞拍活动，切实感受到本土房企举牌的决绝，给他们造成了不小的心理压力，有不战而退的无奈；另外一个是他们表示自始自终都无法掌握芜湖土地出让的节奏，有时候一月一地块，有时候一天两地块，有时候又两个月无地块。

他们总是赶不上趟。

他们至今还游离在芜湖市场之外，今年我已经看不到他们在芜湖土拍上的身影了。纵观几年来在芜湖市场出现过的面孔，我想这家房企可能不是*家，它只是一个典型而已。

基于这个鲜活的个例，土地两集中出让政策出台了。如果某个市计划在8月份搞一次集中拍卖活动，房企可能就会集中精力，更加合理地做出市场研判和资金分配，以期实现在某个城市拿地的夙愿。

在合理的举牌，理性的报价和良性的竞争之下，过于频繁的地王和高溢价率的地块就有可能避免。那些个基于楼面价而做出房价预测的舆论也就会理性下来，做出更冷静的分析，得出更靠谱的结果。

如果说，土地两集中政策能带来什么预期，鱼眼认为以几点就足以满足我对房地产市场的基本心愿了。

目前人们对高房价抱怨太多，由此就会对当前的土地财政抱有不满的态度。其中*直接的一条，如果要实施*终以价高者得（竞配建，竞调控房，竞自持等等附条件土拍本质上都属于价高者得）的拍卖原则，那么敞开土地供应是降低土地成本和房价的做有效手段。

这种想法天真无邪，且不具有建设性。如果城市的土地只有建造房子的*用途，这个供应方式勉强还算合理，但问题远没有想得这么简单。当前执行的土地拍卖制度，其背后深远的意义在于土地已经成为地方政府的信用来源。

说句人话就是：你买房是因为房价可期，背后就是现行土地拍卖制度支撑；你买房也不仅仅是为了居住，而是为了享受房子背后一整套的城市服务。反过来讲，如果房子不仅仅用来住的，那它脚下的土地就不仅仅只是一块土地那么简单了。

城市，是人类文明产生的标志之一。 城市的特征之一就是它能提供农村所没有的公共服务。房子作为城市的不动产之一，她的价值来源于所处的区位价值，区位价值又取决于这个区域的公共服务水平。而公共服务的水平，又决定了土地的价值。

以芜湖城东十年发展为例，在城东未开发成片的楼盘之前，城市的基础设施就先期投入了城东。这笔资金的投入来自哪里？千万不要脱口而出是卖地收入，那时的城东啥都没有，土地卖给谁？谁会来买？

先期通过财政转移，建设政务中心，并逐步完成城市的基本服务配套——城市防护，道路，桥梁，教育，医疗等等等等。通过提升城东的区域价值，进而推动了土地价值的提升。

如今大龙湾的开发模式又重现了芜湖城东当年发展的轨迹，公共服务先行，医疗*交通等配套完善起来，国企进驻带动1.0版本的土地开发。大龙湾的区域价值在不断积累，直至达到“陆家嘴”的水平。

中国城市化的过程中，土地财政发挥了不可替代的作用。至今尚无*佳的替代方案可以取代土地财政，那么敞开式的土地供应就属于自掘土地信用的行为，危害极大，影响也极其深远。

基于土地财政历史的贡献和现实的意义，我们只能在既有政策上进行微调，两集中的土地出让制度改变了土地出让的节奏，在某种程度上也会对土地财政产生一定的影响。目前新政策尚未明确落地，规则也不明确，效果也有待观察，市场都在等待另一只鞋子落地。

已经被明确纳入两集中政策实施到22个城市之一的合肥，昨天举行了一场轰轰烈烈的土地拍卖会，效果一如市场预期的那样火爆。作为房地产的中小规模房企，伟星连拿合肥两宗地块，颇有囤地意味。

如果按照新的土地供应政策，与规模性房企对垒，无论在资金，规模和实力上，伟星很难在合肥市场占到便宜。为昨天伟星的表现在某种程度上，也代表了一部分房企在土拍新政落地前态度。能抢一块是一块，能囤一宗是一宗。只有拿到才握有主动权，才有资格跟大佬房企合作。

此前我们一直在谈城市的价值，城市的公共服务水平，一个要往上发展的企业自然就会选择更好的城市。一二线城市将是今年中国房地产市场的主要战场，资源更好的三四线城市也将受到一定的关注，房企囤地或许就在此时。我是鱼眼，下期再见！

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