数据发布｜2021年2月全国重点城市住宅市场综述

来源：价值领地发布时间：2021-03-10 09:22:05

▎楼市综述丨By：世联评估

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均价平稳住宅成交季节性回落

春雷惊蛰政策连锁建供需闭环

2月综述

均价平稳，成交季节性回落

世联EVS存量住宅2月份加权均价为23,909元/㎡ ，环比名义涨幅为0.35% ，继续温和上扬。

数据来源世联评估

春节市场为小量数据，成交波动较大，参考意义不大。在可连续获得官方数据的城市中，存量住宅销售面积环比下降38.8%。其中一线城市下降32.0%，二线城市下降41.5%，三四线城市下降40.6%

由于春节假期及三四线城市返乡置业退潮影响，各能级城市新建商品住宅 成交全线回落，销售面积环比下降34.9%，其中一线城市下降52.7%，二线城市下降33.7%，三四线城市下降29.1%

数据来源：世联评估

2月份为传统淡季，居住用地供销双降，成交规划建筑面积环比下降19.8% ，总金额环比下跌17.8% ，平均溢价率回升至18.9%。其中，上海土拍市场表现一枝独秀 ，出让居住用地13宗，成交总额高达417.7亿元 ，荣膺全国城市出让金榜单月*。广州、福州、南京 分别揽金147.5亿元、119.8亿元、95.8亿元，分列第二至第四位。

均价环比

环渤海经济圈及北部地区较弱

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有25座（环比增加4座），下跌城市有14座，另有7座城市均价基本持平。高能级城市广州、上海、成都 以及珠三角东莞、惠州 等地较为强势，大连、天津、烟台 等环渤海经济圈以及乌鲁木齐、哈尔滨 等北部地区市场表现依然较弱。深圳祭出杀手锏，发布3,595个住宅小区参考价，抵押贷、经营贷、消费贷逐渐按参考价执行，给火热的市场扣下一盆冰水，均价应声转跌。

本月环比涨幅居前的城市为广州（1.9%）、东莞（1.9%）、合肥（1.6%）、泉州（1.3%）及成都（1.2%）

环比跌幅居前的城市为乌鲁木齐（-1.1%）、大连（-0.6%）、苏州（-0.4%）、天津（-0.4%）及烟台（-0.3%）

均价同比

涨幅居前两座城市均强势调控

2月份同比的上涨城市有26座（环比减少1座），下跌城市有18座，另有两座城市均价基本持平。由于深圳密集下狠手调控，部分购房需求外溢到东莞，一年内东莞住宅均价大涨38.1%。本月东莞调控重磅升级，社保延长，降低金融杠杆，杜绝假离婚买房的情况，践行房住不炒。

本月同比涨幅居前的城市为东莞（38.1%）、深圳（17.9%）、宁波（15.7%）、合肥（8.6%）及惠州（7.1%）

同比跌幅居前的城市为青岛（-4.1%）、乌鲁木齐（-3.6%）、三亚（-3.6%）、中山（-3.5%）及济南（-3.5%）

市场展望

价格平稳，成交略降，两极分化

伴随疫情逐渐消散，长三角及珠三角地区部分城市住宅市场火热，促使各地调控井喷，2月份楼市调控次数高达45次。

房地产金融化、泡沫化一直是中央重点防范的金融风险，2020年房贷增速8年来首次低于各项贷款增速，金融化泡沫化逐步收敛。目前针对房地产的各项政策都在落地，精准拆弹，逐步缓解金融市场*的灰犀牛问题。

管理层正在酝酿历史性的居住用地供给侧改革，北上广深等22座重点城市将施行全年分不超过3批次，集中发布出让公告、集中组织出让，以改变恶性加杠杆、无序拍地的不良竞争格局。土地供应“两集中 ”，结合房企“三道红线 ”、银行房贷“两道红线 ”融资政策，连环政策“五花大绑”，共同构建房地产供需改革的闭环。楼市进入一个强调控时代，而房企正在迎来残酷大洗牌。

展望上半年，存量住宅市场将呈“价格平稳，成交略降，两极分化 ”态势，核心城市群和南方高能级城市均价仍将稳中前行，而三四线城市楼市降温趋势远未结束