房产问答NO.197 楼盘评测 | 合伙人退出，不得不独自操盘的它怎么样了？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

1 绿城诚园

绿城诚园，是由绿城代建的绿城经典2.5代高层产品，2012年拿地，2020年开售，又从精装变毛坯，期间经历也是坎坷。绿城诚园向北500米过了陇海路就是东区了，属于三环内稀缺位置，但东边是富士康，西边是长盛广场（含富士康的定向公寓），环境略显复杂。产品定位为改善，面向群体是老城地缘改善型客户。

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优势：

1、 位置好。位于经北六路与第八大街交叉口西南角，属于经开老城以东，经开区较为成熟的区域，距离东区商务区、高铁站等都较近。

2、 交通方便。邻近地铁5号线站点经开中心站，规划11号线在第八大街设有站点，距离项目较近；临经开第八大街和经北六路，自驾和公共交通都无需担心。

3、 绿城品牌加持。项目为绿城代建，沿用绿城品牌、产品设计、老绿城人员管理等，物业也是绿城物业，产品品质还是可以期待的。

4、 配套成熟。周边发展较为成熟，小型门店比较多，1公里左右的距离就是中大门，日常购物需求均可满足。

5、周边厂多，住宅少，改善楼盘更稀缺。

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劣势：

1、 地块不规整。地块狭长且并不规整，对于景观规划来说发挥空间不大，楼间距过于狭窄，改善基因不强。

2、 周边环境复杂。东边一路之隔是富士康工厂，西边是长盛广场，加上距离大路较近等因素，居住氛围差强人意。

3、 硬资源欠缺。比如教育资源、办公商业区等，均不具备优势。

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总结：

绿城诚园目前单价在1.8-2万/㎡，由于开盘时间较晚，附近的新项目保利天汇、华润凯旋门均抢占了绿城诚园的部分客户。尤其，保利天珺也马上开盘，这块蛋糕又被分走一块。

在东区工作但是又实力稍弱，又想在东区附近居住的话，这个楼盘可以考虑；地缘客户，自己实力好、对这里环境能适应的，可以关注。

2 康桥山海云图

高新区四环内，位于西三环与开元路交汇处，项目总占地2500亩，可谓超级大盘。

之前是由康桥和美景共同合作开发，叫康桥九溪天悦，后来美景退出，由康桥独自操盘。这次是准备推出一期的第二个地块。周末，举行了媒体发布会，并且项目的暖场活动做得也有模有样。

大家可能对开元路并不熟悉。它在连霍高速以北，东到花园路，西到西四环，横跨惠济区、高新区两个区。众所周知康桥东麓园也位于连霍以北，幸运的是东麓园位于东区，处于金水科教区，是一个离北龙湖金融岛*近的区域。加上中源科技城的加持，投资发展大有可为。

同样位于连霍北的康桥山海云图，到底如何？

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基本情况：

1、区域。西边的定位是“西美”，显然西边不是一个*潜力很大的区域，但是这里生态环境的确优秀，北边有古荥遗址公园，还有索须河围绕，周边都被绿地包围。如果后期的配套能跟上，也是比较宜居的。
2、交通。目前，自驾基本没什么问题，从西三环，开元路，跟主城区链接，雪松路暂时北沿没通车。公共交通有已经开通的B2始发站，地铁有一号线，离现在通车的河南工业大学还有一定距离，北延线规划的有纪公庙站，还需等待。

3、教育。引入郑州市创新实验*（北校区），新加坡国际*，目前这两个*还没开始。

4、产品。目前在售的地块不大，40亩，容积率2.99，一共就5栋20-27层的高层。景观面积空间不大，因此景观只能做小而精致的。户型中规中矩，三房四房为主，108和121平的户型赠送比较多。

5、其他配套。规划很美好，有写字楼，商业，*等。毕竟是千亩大盘，落地还需要时间来沉淀。

6、服务。康桥自用物业康桥悦生活，一级资质物业，全国百强物业公司，口碑不错，对房产的溢价也有一定的积极作用。

7、价位。目前在认筹阶段，首期地块开出1.3万的价格，虽然去年疫情有部分特价房，但是在2021年，其他片区普涨的情况下，新地块也是能够开出1.3万+的价格的。

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总结：

区域有点尴尬，成长周期较长；康桥独立接盘，对这个楼盘来说，也是好事。产品不错，品质也值得期待。
附近地缘可以关注一下，比如高新区的刚改，改善人群；上不了金水北的刚改人群。没有十全十美的房子，只有适不适合你。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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