读年报| 融创服务：锚定高增长，未来更可期

从左到右：融创服务首席财务官兼副总裁杨曼、董事会主席汪孟德、行政总裁曹鸿玲、公司秘书张晓明

融创服务(01516.HK)交出了令资本市场分外满意的首份成绩单。

3月11日，融创服务发布了2020年报，高速增长的在管面积与营收、持续优化的社区增值服务、与母公司未签约的优质项目储备，向外界释放了高度确定性的可持续增长潜力。

据业内统计，包括融创服务在内，去年以来有21只物业股在港实现上市，且均为房地产开发企业分拆而来。融创服务作为其中*先披露年报的物企，不仅体现了其当期业绩成色十足，也表明对未来发展胸有成竹。

优化收入结构，促进降本增效

盈利能力显著提升

年报数据显示，融创服务2020年实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%。三大业务板块中，物业管理服务收入约27.74亿元，同比增长141.6%；社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%；非业主增值服务收入16.73亿元，同比增长6.4%。

从收入结构来看，物业管理服务收入占比达到60%，同比大幅上升了19.4个百分点，主要得益于在管面积的持续提升。

数据来源：企业年报，地产锐观察制图

社区生活服务收入虽然占比较低，但收入同比增长65.2%，体现了融创社区生活服务多元发力成果已经显现。如果剔除与地产销售关联度较高的车位使用权销售业务，融创服务的社区生活服务收入同比高增189.9%。

目前，物业企业社区增值服务业务普遍还处于前期孵化阶段，但也被公认为是未来增长潜力*的业务板块之一，具备巨大的市场空间和利润空间。

融创服务的社区生活服务主要包括空间运营服务、美居服务、房产经纪服务和便民服务等。业绩发布会上，管理层透露，2020年公司单独成立了客户运营部，未来将丰富服务品类，更好地释放现有存量用户的价值，拉动新客户增长。

立足于案场的非业主增值服务，2020年占比有所下滑，融创服务管理层在业绩发布会上回应，主要是受疫情的影响，案场短暂停业，以及文旅项目推广受影响所致。从长远看，非业主增值服务收入占比还会下降，而基础物管和社区生活服务收入占比会加速提升。

这也体现了融创服务在背靠母公司融创中国输送项目基础上，有意在提高关联公司之外的市场竞争力，加强未来增长的确定性。

而从利润结构来看，随着规模效应显现，加之管理精益化（管理费率从13.6%降至10.3%），融创服务盈利能力显著提升，三大业务板块毛利率均有提升，综合毛利率提升至27.6%，净利率从9.5%提升至13.5%，实现净利润6.2亿，同比增长130%。

数据来源：企业年报，地产锐观察制图

融创服务管理层在业绩会上称，下一步公司在线上+线下一体化能力建设方面将高度投入，一是建设智慧园区和智慧服务系统，二是生活服务场景线上化，三是提升内部数字化运营能力，如此对客户的服务将更精准，内部管理将更高效。预计2021年利润水平翻倍，到2023年增长区间仍将在30%-50%之间。

外拓发力，内生强劲

规模增速亮眼

年报数据显示，无论是在管面积还是合约面积，2020年融创服务新增规模均创新高。

截止2020年底，融创服务业务覆盖全国137个城市，在管建筑面积达到1.35亿平米，同比增长155.1%，直接将融创服务从腰部企业提升到头部位置。

数据来源：企业年报，地产锐观察制表

在管面积的大幅提升，主要在于第三方来源的在管面积实现了跨越式增长，占比从2019年的0.6%大幅提升到2020年的32.1%，显示了外拓的显著发力。

而从合约面积数字看，截止2020年底，融创服务合约面积达2.64亿平米，同比增长67.2%。其中新增第三方合约建筑面积6197万平米，占总新增合约面积1.1亿平方米的58%。其中，有5035万平米来自收并购，1162万平米来自市场拓展。

融创服务管理层在业绩会上透露，融创服务在去年四季度上市后，还对组织架构进行了大调整，将原有7个管理大区+新整合的开元、环融9个管理单位，调整成15个大区+1个医院事业部，让每一个团队能够更好地聚焦在城市深耕，外拓团队能力得到充分加强。

与此同时，融创服务规模质量也得到了提升，项目密度高，有利于人工和管理资源的集中利用，且管理业态也更加丰富，含医院、会展、政府机构、道路等非住新增合约面积均实现了大幅增长。

年报数据显示，融创服务在管面积中有86%位于一二线城市，浙江从1625万平米增长到5226万平米，江苏、四川、河南的规模也有较大增长，合约面积均超过了1000万平米。分城市看，杭州、重庆已超过2000万平米，天津、青岛、济南、武汉在1000万平米上下。

管理层表示，如果算上母公司融创中国已经获取的土储但还没签约的1.27亿平米的土地储备，融创服务未来可确定的合约面积达近4亿平米，稳居头部物管企业行列。

大浪淘沙，强者恒强

据统计，目前房企分拆物业公司上市仍然积极，还有超10家物业企业在排队港股IPO，也有一些房企正在筹划当中尚未递表。

随着物企扎堆涌入，物业股估值逐渐回归理性，资本市场行情已现分化。据统计，到3月11日收盘，2020年以来上市的21只物业股，约有18只已跌破发行价。

因为完成上市不是终点，企业必须通过规模扩张持续争取到更多的市场份额，才能保证业绩及股价，这也使得物业服务领域头部企业强者恒强的趋势越来越明显。

年报数据显示，截至2020年底，融创服务在手现金93.8亿元，经营现金流入充沛，为其后续持续收并购扩张规模提供了充足“子弹”。

在年报业绩发布会上，融创服务管理层表示，有几家公司正在洽商，预计3月底将有1000万平米的体量的收并购，跟进的总量约有1.2亿平米。但也同时表示，目前中小标的收并购市场偏贵，收并购要保障质量，公司并没有设定一个非要达到的目标。

融创社区举办的达人秀活动

综合来看，融创服务上市后首个年报确实交出了一份优秀的答卷，多家机构纷纷给予肯定。

申万宏源3月11日发布公告，维持融创服务“买入”评级，认为依靠母公司融创中国竣工高增长+外拓发力深耕优势区域+并购潜在优质标的，融创服务将打开更为广阔的成长空间。

中金公司3月12日发布公告，基于对物业管理服务毛利率进一步提高以及对社区增值服务更加乐观的增长预期，给予融创服务“增持”评级。

还有多家机构如瑞信、野村等也纷纷给予融创服务“跑赢大市”“买入”的评级。

综上，地产锐观察认为，锚定有质量的高增长，融创服务未来更可期。

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