2021年，*值得投资的城市在哪里？

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

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1

沉淀池

3月14日王石一天之内发布又删除的微博炒的火热，言辞激进但又不无道理，完整内容大家可以去百度，我就不便贴出来了。其中*核心的几句话真的耐人寻味：

“各国央行的疯狂印钞，正在引发一个危机全球的严峻恶果，普通人的生活越来越艰难了。全球一体化的时代，没有局外人。美元欧元这种世界货币，自然可以在全球买买买，狠狠地收割一把，但不是世界货币的国家，不仅要遭受世界货币的掠夺，还要默默承受通胀的洗劫”。

因为疫情，过去的2020年全世界的货币超发非常严重，美元诞生以来21%的量都是在2020年一年里发行的。

3月11日，美国总统拜登又签署了总额高达1.9万亿美元的经济刺激计划，向全世界撒钱。美国肆无忌惮的大量印钱，其实并没有太大的后顾之忧，因为超发的大部分货币不会在美国国内流通，而是会通过购买别国商品的方式流到全球，这样一方面收割了全世界的财富，另一方面也不会显著增加美国国内的通胀水平。

美国大量印钱，对我国的*直接影响就是：输入性通胀压力增大。

我在《》里给大家分析过：2012年之前，我国的通胀特点是物价和房价全部上涨，而2012年之后，是物价小涨，房价大涨。2021年3月5日两会上政府工作报告将今年的CPI目标定为3%，说明未来我国的重中之重是竭尽全力的维持物价长期稳定，确保百姓基本生活不受通胀影响，但是溢出来的水会明显涌入楼市，推动房价等资产价格继续上涨。

一句话总结就是：水不会蒸发，只会沉淀；全面通胀不会来，局部通胀是常态。

2

轮动外溢

众所周知，2020年一线和部分强二线城市的房价上涨，经营贷消费贷流入功不可没。而3月5日两会政府工作报告里要求：“2021年国有大型商业银行增加小微企业贷款达30%以上”。

在去年的基础上再增加30%，这对银行系统自身的监管是个重大考验。毕竟对自己开刀需要很大的勇气和魄力。

3月16日，央行广州分行和广东银保监局公布，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。而3月18日，深圳自查的结果是5180万元、21户经营贷违规流入楼市。

广州305户1.47亿，而深圳21户5180万，多么鲜明的对比啊。为啥广州房价低，因为广州太实在，敢对自己下恨手！

广州、深圳查出的违规资金数量不算多，但是警示性极强，新增资金很难再进入广州深圳市场。

现在全国的局势就是：深圳入冬、上海冷却、北京降温、广州赶顶，个别强二线省会开始轮动上涨，但是调控就在不远处等待，限购会越来越严，*关键的是抵押贷严查后外部资金很难进入。

2020年7月15日，深圳重拳调控后，毫无时间间隔直接外溢的就是东莞和广州南沙黄埔。东莞房价去年全年涨幅全国*，几轮调控后已经熄火。广州春节前率先开始收紧按揭贷款，提高利率，延长审批放款时间，接下来广州调控的概率极大。

杀手锏二手房指导价的出台导致深圳已经彻底入冬，而广州正处在调控前的回光返照，这两个城市投资必须暂停。佛山有价值的板块限购，不限购的板块根本不值得买。惠州投资客云集，有去无回，即使房价些许上涨也是典型的纸上富贵，不建议去跳火坑。中山早就把深中通道的红利透支完了，房价去年开始就处于阴跌状态。肇庆江门没必要说，完全没有存在感。

其实形势已经非常明显，目前整个大湾区值得投资的城市只剩一个，那就是珠海也许你看不明白，但其实很多精明的投资客已经瞄准了这个机遇。

我曾经说过，2020年的典型特征就是“房价东南涨”，长三角和珠三角是去年更是未来全国范围内*值得长期投资的区域。

环沪投资，历来只有两个城市：花桥和嘉善，3月15日嘉兴全市范围（含嘉善）调控已出台，而且嘉善的经济和人口都是弱势。花桥经济不错，但是限购社保需要一年。

而环深投资，轮动早已开始，房价洼地和政策洼地只剩下珠海。

如此一来，局势已经非常显而易见，当下，纵观整个长三角和珠三角，不限购、有潜力、有产业、有经济、环境宜居且优美的城市，其实只有珠海了。

投资的轮动和资本的外溢，是亘古不变的真理！

资本永远追求的都是，低门槛和高成长，而珠海恰恰刚好完美符合这两点要求！

3

潜力

珠海的潜力在哪里？我们从国家赋予珠海的定位就完全能看的出来：

2021年3月13日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》全文重磅发布：

其中第三十一章第三节明确：“加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊 和深港河套、粤澳横琴科技创新极点 “两廊两点”架构体系，推进综合性国家科学中心建设，便利创新要素跨境流动”。

到2035年的未来15年内，粤港澳大湾区“两廊两点”是发展的重中之重，而珠海都是这“两廊两点”的核心节点城市，地位丝毫不输广州和深圳。

此外，在《规划纲要》第六十一章第二节中提到：“高质量建设粤港澳大湾区，深化粤港澳合作、泛珠三角区域合作，推进深圳前海、珠海横琴、广州南沙、深港河套等粤港澳重大合作平台建设”。

从纲要的排名来看，珠海横琴已经排到了第二名，超过了广州南沙。可见国家对横琴的定位在未来15年是直接上升了一个台阶，仅次于深圳前海。

接下来我们再看看广东省内的规划：

2021年2月9日广东省自然资源厅公布了《广东省国土空间规划（2020—2035年）》：

规划明确：强化广深“双城”联东的核心引擎功能，促进香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海，强强联合，支撑形成组团式、多中心、网络化的空间格局。

这三个组团可以说是整个粤港澳大湾区的核心，决定性作用明显，珠海的地位举足轻重。

规划在推进都市圈协同一体化发展里，珠江口西岸都市圈（珠海）排名仅次于广州都市圈和深圳都市圈。

无论从国家层面还是广东省层面来看，珠海的定位都是仅次于广州和深圳的。

2020年10月22日，国家发改委就政协提案答复称，将积极参与研究探索在珠海横琴建设澳门证券交易所工作。国家发改委在复函中表示：

“横琴毗邻澳门，区位优势明显，具有粤澳合作的先天优势。2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，其中明确提出，“研究在澳门建立以人民币计价结算的证券市场”“探索建设澳门-珠海跨境金融合作示范区”。目前，澳门联合广东在横琴推动建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，已吸引澳门大西洋银行横琴分行等十余家澳门金融机构入驻，在横琴注册的金融企业已有5000余家，为深化粤澳金融产业合作奠定了良好基础”。

珠海横琴的金融业已经初具规模，未来澳门证券交易所落地横琴，必定会极大提升整个珠海的能级。珠海极有可能比肩上海和深圳，借第三个大陆证券交易所，成为金融和资本的聚集高地。

4

上涨

房价上涨，短期因素是政策和货币，而长期根源是人口流入的供不应求。

2020年8月26日，珠海经济特区成立40周年大会上，珠海市委书记郭永航明确表示：“珠海2019年常住人口是202万，GDP总量是3435.89亿元，计划到2025年常住人口要超过300万，GDP要超过6000亿；到2035年常住人口要超过500万，经济体量争取做到2万亿，为全国全省发展大局作出更大贡献”。

在粤港澳大湾区整体发展红利之下，珠海借助独一无二的定位，5年增加100万，15年增加300万人口，年均增长20万人口，完全不成问题。
一年20万的人口增量，是什么水平？2019年全国常住人口增量top3分别是：杭州55.4万人，深圳41.22万人，广州40.15万人。

珠海如此袖珍的面积，如此稀少的库存量，未来15年，每年流入20万人，相当于杭州深圳一半的增量，房价走势如何，用脚趾头都能想明白！

其实，这几年珠海房价的上涨就是非常显著的：

2020年10月21日，易居研究院发布的《全国百城房价报告》显示：2020年1-9月份，全国100城新建商品住宅房价涨幅排名中，珠海位列第3名，涨幅22%。

再来看下，近年来珠海*热门板块金湾区航空新城的房价涨幅：

2014年，航空新城板块成交均价不过1.1万/平，如今已经涨至2.8万/平，涨幅高达到155%。

5

定位

只要研究过珠海城市规划的人都必定知道，金湾才是未来整个珠海发展的新高地。金湾航空新城才是名副其实的珠海城市副中心，珠海的“亲儿子”。它的核心区面积只有3.8平方公里，经过十多年的发展，目前已经成为了金湾的行政中心、商业中心、文娱中心和高档住宅区。航空新城的目标定位就是将打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。

目前，金湾的三个支柱产业是：生物医药、新能源汽车、航空航天，这些高端产业人群，置业居住的首选就是航空新城。更为重要的是，珠海*的商业、*的教育医疗资源都已经在这里建成落地。

珠海市政府为了全力打造这个城市副中心，不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道，航空新城不仅与香洲老城区无缝对接，而且将变成横琴自贸区的后花园，直接承接大量高端客户的居住外溢。

过去乃至未来，珠海各板块房产*的潜力排名必定是：金湾航空新城＞横琴＞唐家。

6

抄底和逃顶

2019年下半年到2020年上半年，我劝无数咨询我的粉丝买东莞不限购的二手房，他们很多都不在广东，而是来自全国各地。目前涨幅*的也有30%以上。

2020年2月开始我多次发文预警上海房价启动，听进去且行动的至少已赚几百万。

2020年中，我又无数次的建议买进广州，广州现在还在冲顶，大家都是赚的盆满钵满。

2021年2月1日春节前，我发文告诉大家，拐点即将来临。2021年3月1日，我发文警告大家一线城市暂缓投资。

我虽然更新慢，但是我会保证每一篇都是干货满满，每一篇都能给大家*实用*精准的趋势分析和投资建议。只要大家按照我的指导操作，基本上都可以完美抄底、完美逃顶。

2020年是一线的上涨之年，而2021年则是轮动和外溢之年！

2021年，我*看好的不限购、价值大、自住投资度假兼备的城市只有：珠海。

目前珠海金湾航空新城一手均价2.6万元/平，暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，*30%，有房贷记录但已全部结清，*40%，有一套房贷在还，*50%。如此友好的政策窗口，还能敞开多久，不得而知，也许今年下半年或者年底，珠海也会因为房价显著上涨而限购限贷。

去年四季度，我们团队曾经成功组织了多次珠海团购，很多粉丝买到了心仪的房产。根据我的*新预测，今年的轮动行情即将外溢至珠海，所以，我们团队再次提前开启了珠海考察团购活动。

以下是上周末3月20-21日两天的珠海考察团，大家热情非常高涨：

如果你想抄底珠海实现财富增值抵抗通胀，或者为自己提前置办一套度假养老房产，可以填写报名表参加我们的柯谈珠海考察团：

长按识别以下二维码填写报名表：

收到报名表后，我们会在2天内与您联系。如有任何问题也可以直接联系我的助理星星（微信号1 ：linco_kkk 微信号2：linco_kkkkk）。

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