房产问答NO.199 楼盘评测 |好口碑能否跑赢差地段？后期发育能否战胜先天不足？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

1 和昌优地

金水北是郑州人民置业的热土，也得益于之前有很多城中村，所以多为城改用地。被佳源接手的名门翠园、主打教育的美盛教育港湾、地铁入楼盘的瀚宇天悦城、喜欢紫字的华瑞紫金嘉苑等，唯独和昌优地不是城改用地，所以用低容积率+高标准精装在金水北定位改善楼盘。

从项目名称上来看，和昌对这个地块挺满意的，优秀之地。和昌之前在郑州开发的楼盘项目口碑都比较一般，很多人说和昌想凭借优地翻身，我们且看*终会呈现怎样的产品吧。

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优势：

1、 位置优质。金水北成熟区域，紧邻普罗旺世，配套成熟，临近地铁4号线。

2、 地块纯粹。没有安置房、没有公寓、没有公租房，商业面积也不大，属于比较纯净的居住地块，整体容积率也是整个片区中比较低的。

3、 教育配套。买120㎡以上的户型送省实验*思达外国语*学位，*是纳入郑州一中教育集团的**。

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劣势：

1、 开发商品牌一般。本地开发商，之前开发的楼盘维权严重。现在总部在深圳，但据说优地因此设计不接地气，不符合北方的环境标准。项目后来开的几栋楼为精装修，对比以往开发经验无参考楼盘，所以未知数较多。

2、 周边环境稍复杂。虽然地块自身纯净，但周边有大体量的经济适用房，而且住宅楼盘体量较大，嘈杂和拥堵也难免。

3、 表现不稳。降价又涨价、精装变毛坯又变精装等等，能看出来这盘不好卖，也表明开发商比较被动，让人对未来产品究竟如何落地心存疑虑。

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现状：

1、 项目总规划一千五百余户，目前剩余400多套房子。3#、6#、9#为毛坯交付且不送学位，已售罄；5号楼已售罄；2#、7#热销；8#加推。

2、 剩余房源多为精装交付，均价1.85-1.9万，120平以上大面积户型送学位，其他不送。

3、 *可分期，分期为*5%，剩余4次还清，总共少2个点优惠。

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总结：

1、和昌优地地块方正，因容积率低、净地、开发不牵扯安置房而被关注，整体定位偏改善。

由于处于金水北，整体热度还行，但周边楼盘众多，竞争压力也较大。期间多少还是有点底气不足，出现过降价出量阶段。

2、金水北新楼盘的均价在1.8万左右了。目前的价位，精装，对比周边楼盘还是有一定优势的。想在金水北置业，需求刚改、改善的可做考虑。

2 御湖宸院3期

在交房即维权的郑州，交房业主给开发商送锦旗确实显得很特别，这件事发生在融创御湖宸院一期。

所以在御湖宸院三期即将开盘之时，这事也作为三期的宣传点，而且三期售楼部就在一期楼盘后方，紧邻帝湖，可谓有一点心机。

实际上三期的地块在三环外，也看不到帝湖，甚至因为与墓地、加油站相邻而被知情人敬而远之。所以三期不等于一期，请大家客观对待。

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基础情况：

位于长江路北、西三环西(中国石油CNG加气站西南侧约150米)，项目总占地约110亩，规划16栋34层高的高层住宅，1个配套幼儿园。

目前释放出来的首批户型以刚改为主，主要是89㎡、103㎡的三房，128、143㎡的四房。户型设计上较一期、二期有很大的提升，外立面据说也做了升级，并且采取精装交付，总的来说产品上升级了不少。

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优点：

1、 品牌房企。虽然融创在郑州的好多楼盘都做的比较一般，但作为全国性的大房企，实力是有的，而且一期交房效果相当不错，品质应该有一些保障。

2、 教育配套。一期、二期划片七十三*、帝湖一小等*，三期大概率也是，*还不错。

3、 产品。一期珠玉在前，三期再做升级，户型、梯户设计确实也有提升，产品实力有一定保障。

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劣势：

1、 临墓园。这个应该是其*的劣势，正北方向的云梦山庄（原来叫郑州公墓，占地300亩，规模不算小）。不过墓园这种不利因素，心理因素大于物理因素，因人而异吧。

2、 周边环境稍复杂。临三环快速路，享受三环带来交通便利的同时，也要接受其带来的噪音和粉尘的污染。

3、 公共交通配套缺乏。距离*近的地铁五号线站点也有1.5公里以上，14号线2期暂无确切消息。

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现状：

1、 排号认筹阶段。据说截止3月21日，已排号800多组，总推出房源预计500组左右。

2、 预计4月初拿到预售证开盘。目前是办理民生银行卡，冻结10001块钱，可享受排号优惠：每天减总房款500元，2万封顶。

3、 首开9、12、13号楼面积段为89-103-128-143平。

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总结：

1、 融创御湖宸院位置挺尴尬，在郑州市西南角的三环，内外差距挺大的。总的来说不如一期，所以不要把三期与一期相提并论。结合其劣势来看，一期做的好可能是为了三期更好的销售，因为三期位置较差，所以要靠一期挣回些口碑。

2、 御湖宸院预计首开价格在1.5-1.6万，据说目前排号认筹的人不少。从产品角度来看，御湖宸院可圈可点。

3、主要问题是与墓地的距离较近，心理上无法接受的就别看了。如果觉得这个因素不影响，可以关注。但是说实话这个价格，在郑州能有更多选择，不是地缘，大家再多看看吧！

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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