浅析未成年子女名下的不动产登记

作者：李进，西安市不动产登记服务中心

案例：甲与乙为夫妻，婚后生子丙，2016年，甲、乙从某房地产开发公司处购买一套房屋，《商品房买卖合同》中载明买受人为未成年人丙，监护人（代理人）只载明甲一人，登记机构据此办理了《不动产权证书》，产权登记在丙名下，并将“甲为所有权人丙的监护人”登记在产权证书上。2018年，甲与乙离婚，根据《离婚协议》，丙由甲抚养，后甲与丁再婚。乙持《出生医学证明》等材料多次向登记机构提出申请，主张其作为丙的监护人，也应登记在产权证书上，但登记机构以甲与丁再婚形成新的婚姻关系为由，对乙的登记申请始终未予受理。2019年，甲代丙将该房屋处分，转卖他人。后乙将登记机构的不予受理行为和转移登记行为起诉，经人民法院判决，确认上述两项行政行为违法，登记程序存在瑕疵。

近年来，随着婚姻家庭关系的复杂多变，越来越多的父母选择将购买的不动产登记在未成年子女名下。本文旨在通过法律分析，梳理登记机构在办理未成年人名下不动产登记的审查要点和职责，总结监护人为未成年子女购买不动产、处分未成年子女名下不动产时的注意事项，提出建议，以期更好地保护未成年人的合法权益。

一、监护与不动产登记

1.监护的概念和本质

监护是指对未成年人和精神病人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的一种民事法律制度。监护权从本质上来说，是一项职责，办理作为被监护人的未成年人名下的房屋所有权登记或者处分未成年人所有的房屋，都是一种基于维护被监护人的利益的履行职责行为。

2.登记机构对监护关系的审查职责

《民法典》第2章第2节对监护做出了明确规定，第27条：“父母是未成年子女的监护人”；《不动产登记暂行条例实施细则》第11条规定了监护人代为申请登记或处分未成年人不动产的要求和程序；《不动产登记操作规范》第1.9.2节规定了监护人代为申请的条件、罗列了监护关系证明材料的形式等。据此，登记机构在办理涉及未成年人的不动产登记时，应切实履行对监护人主体、监护关系证明、监护人变更等证明材料的收集和登记审查职责。

3.笔者观点：婚姻关系的变化并不必然导致监护人的变更

《民法典》第27条规定了法定监护人的对象——父母。虽然法律概念上的父母包括生父母、继父母、养父母，但遵从未成年人保护的原则和公序良俗的法律准则，笔者个人认为，基于血缘关系形成的生父母与婚生子女应作为该条款中监护人与被监护人的适格认定对象。

不可否认，因婚姻家庭关系的变化，继父母、养父母会对未成年子女产生新的抚养事实，承担了对未成年子女的教育、保护义务，但与祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、其他愿意担任监护人的个人和组织的法律地位一样，基于抚养事实、教育义务或新的婚姻关系而产生的继父母、养父母，仅具备了成为该未成年子女新的监护人的监护能力或者说具有了监护资格，非经法定变更监护人程序，并不必然导致成为新的监护人。案例中，甲与丁再婚，或许丁对于未成年子女丙形成了新的抚养事实，具备了成为丙的监护人的监护能力、具有了监护资格，但并不意味着丁直接取代乙，成为丙新的监护人，对丙的监护关系，并未发生变化。

未成年子女的生父母作为法定监护人，同时因为其婚姻关系的改变，继父母同样依法具有监护资格时，监护人如何确定？监护关系怎样发生变化？《民法典》第30条、第31条给出了答案：（1）依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人，协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿；（2）对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人，有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护。

据此，作为监护人的父母，只要没有出现死亡、丧失监护能力、遗嘱指定监护人、协议确定、有关部门指定新的监护人的情形，监护关系就并未发生变化，生父母仍作为未成年子女的监护人，履行监护人职责。案例中，乙并未出现上述情形，甲与乙对丙的监护关系并未发生变化，监护人未变更，因此乙申请将其作为丙的监护人进行登记的要求完全合法合规，登记机构因甲与丁之间形成新的婚姻关系为由，对乙的登记不予受理，显然于法无据。因此，父母之间婚姻关系的变化并不必然导致监护人变更结果的产生。

二、登记机构办理涉及未成年子女名下的不动产登记时的审查职责

基于上述法律分析，结合《民法典》第27条第1款“父母是未成年子女的监护人”的规定，办理未成年人不动产登记时，父亲与母亲应作为监护人如实记载于登记簿、《不动产权证书》上，对于申请资料中，因遗漏监护人任意一方的情况，登记机构应履行审查职责，完善对监护人的登记；对于监护人确为父母中仅一人的事实，应在充分履行合理审慎的审查职责后，如实依法记载，完成登记。

1.办理商品房转移登记时，登记机构的审查职责

根据相关法律规定，《商品房买卖合同》中载明的买受人作为该房产的所有权人。实践中，出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》会出现只载明父亲或母亲一方为买受人的监护人，与之相应的转移登记材料亦仅为监护人一方作为代理人提出申请的情况。对此，登记机构在办理转移登记时，应切实履行审查职责，对监护人只载明一人的情况应及时区分、研判、核实：

（1）监护关系未发生变化，确因合同签订时的原因，遗漏监护人另一方的，登记机构应及时要求申请人更换、补充申请材料，提供监护关系证明材料，并将监护人双方如实登记在《不动产权证书》上。

（2）监护关系发生变化，监护人确为一人且未产生新监护人的，登记机构在必要时应通知监护人到场说明监护关系情况并要求相关证明材料，证明材料确实无法获取的，建议根据实际情况，可结合告知承诺制予以完善证明材料的补充；通过协定或指定方式产生新监护人的，应向登记机构提供协定、指定监护人的相关书面证明材料。

登记机构办理商品房转移登记时，若严格把关涉及监护人、监护关系的申请材料，完善监护人审查的登记程序，将在源头上有利于网签备案的《商品房买卖合同》的内容记载的严谨、规范，同时确保了登记工作的准确、详实，也为后续进行的其他类型的不动产登记杜绝了因权利人主体方面而产生的登记隐患和法律风险。

2.处分未成年子女名下的不动产，登记机构的审查职责

经过商品房转移登记环节，不动产登记在未成年人名下。根据相关法律规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。因此，已登记在未成年子女名下的《不动产权证书》，若仅记载监护人一人，再次处分时，登记机构也应及时区分情形，履行审查职责：

（1）监护关系未发生变化，办理上一手转移登记时，仅记载监护人一人，遗漏另一方监护人的，应要求监护人双方共同提出申请；

（2）监护关系发生变化且在上一手转移登记时，已对监护关系履行审查职责，完善了相关证明材料的，按照权属证书记载的监护情况，由证载监护人代为提出申请；

（3）不动产登记在未成年人名下后，监护关系发生变化或监护人变更的，登记机构应要求申请人办理转移登记时，一并提供监护人变更材料、新的监护关系证明等资料，并由新的监护人代为提出申请。

案例中，登记机构未尽到对监护人的合理审慎职责，仅在甲一人作为监护人，单方提出申请的情况下，完成了该不动产的转移登记，不符合《不动产登记暂行条例》的相关规定，该登记行为被人民法院确认违法。因此，登记机构应严格遵守关于监护人代为申请的登记程序，切实履行对监护关系的审查职责，一方面体现了登记机构依法尽到合理审慎职责，履行了切实保护产权人财产安全的政府管理职能，另一方面，发挥了登记机构为维护未成人权益的社会作用。

三、申请人办理未成年子女名下不动产登记的注意事项

监护人为未成年子女购买不动产时，应对《商品房买卖合同》中关于监护人代理部分细心审查，及时将监护情况载明于合同中；对于取得的《不动产权证书》遗漏监护人的，应及时向登记机构提出变更登记申请，将监护情况准确、完备的体现在权属证书上。

开发企业在与购房人签订《商品房买卖合同》时，建议就《商品房买卖合同》中有关监护部分的内容、条款如实向购房人告知、说明，确保监护关系、监护人的意思表示完整准确地体现在合同中。

登记机构逐步完善涉及未成年人的不动产登记制度，切实履行登记职责，广大购房者、开发企业不断提高法律意识，才能从根本上保护产权人的合法权益，发挥不动产登记在未成年人利益维护过程中的坚实作用。

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