势头正猛！青岛市北新都心商圈水涨船高，其价格影响因素在这？【专题市调】

来源：价值领地发布时间：2021-04-02 08:00:10

▎专题市调丨By：世联评估

青岛市市北CBD商圈是青岛市政府确定的重点项目和现代服务业集聚区之一，功能定位为青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸。是建设商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区，打造商务之都、科技之都、现代之都、魅力之都。这里已经成为岛城房产投资者青睐的投资区域。CBD位于青岛市区中部，西起山东路，东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积的一块商务用地。自2005年市北中央商务区（CBD）动工以来，经过十多年的发展，市北CBD已逐渐成为环境优美、功能齐全、基础设施完善的综合性商务中心。

目前区域内区域已有*大厦、*世纪中心、西王大厦、诺德广场、万达广场等多座高端写字楼，片区内遍布有中、建、农、工、交五大行以及中信、招商、兴业、青岛银行等各大商业银行分行，青岛首条开通的地铁3号线也途经这一片区，完善的商务配套和日渐成熟的商务氛围，正不断吸引着越来越多的企业进驻。中央商务区规模已现，区域价值稳步攀升期，可谓是*。

青岛中央商务区

本次市场分析主要针对市北CBD几个著名办公房地产出售价格及其租金影响因素进行了解。调查楼盘主要有万达、*大厦、*世纪中心、西王大厦、诺德广场、青岛7080广场等，具体位置如图所示：

楼盘概况

万达广场

青岛CBD万达广场坐落于青岛市中央商务区（CBD）核心地段，西起山东路、东至福州路、南起延吉路、北至辽源路。青岛CBD万达广场是万达集团继台东路万达广场之后在青岛开业的第二个万达广场。由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成。

*大厦

*大厦位于市北区延吉路以北，连云港路以东，规划20号线以南。是标准甲级写字楼。*大厦目的是打造CBD商圈南大门标志。该项目也是CBD商圈继万达广场后的另一标志性建筑。该项目主要由1栋26层的塔楼和3层精品商业组成，项目规划总占地面积约10,503平米，地上建筑面积(计入容积率)31,511.4平米，容积率3.0，建筑覆盖率42.43%。其中塔楼为26层的高120多米的写字楼，主要用于商务办公，兼容商业科技开发。裙楼则是些精品商铺，裙楼里建60余个店铺。

*世纪中心

*世纪中心项目正处青岛CBD核心，项目东临连云港路，南依龙城路，北靠敦化路，西接徐州路，距新市北区政府仅200米，是青岛首座专家型写字楼集群，以281米的海拔，问鼎青岛商务新高度。由4栋*甲级写字楼，6万平米商业组成，以国际*的产品配置，旨在打造青岛首座世界级商务综合体，匹配国内外旗舰级企业身份。方便企业办理各项行政及金融业务。项目周边商务配套极其完备。

西王大厦（欧亚中心）

西王大厦（欧亚中心）位于青岛市市北区敦化路136号，西临徐州路、东临连云港路、南临敦化路、北靠海泊河。是一座高达152米的超高层商务综合体，总占地面积6,976平米，规划总建筑面积80,012平米，地上面积66,162平米，地下面积13,850平米。地下三层是停车场，地上1—4层为商业，5—20层为写字间，21—42层为酒店式公寓，其中15和27层是避难层。容积率为9.479，绿化率为20%，建筑密度为45%。

诺德广场

诺德广场地处青岛中央商务区中心广场东北侧，西临连云港路，南临敦化路，是青岛中央商务区建设的重点项目。由27层*智能化精装写字楼和36层精装办公楼组成。诺德广场占地面积18,827.5㎡，总建筑面积146,846.52㎡，地上建筑面积112,942.17㎡。A 座商务办公楼共27层，面积25,712㎡；B座精装办公楼楼共36层，面积45,677㎡；裙房商场四层，面积35,370㎡。地下建筑面积33,904.35㎡。地下一层为超市，面积为12,244㎡；地下二、三层为停车场。容积率6.0，建筑密度47.61%，绿地率10.5%。

7080中心广场

7080中心广场项目市北区延吉路万达广场北，北与辽阳西路相接，南临敦化路，西近山东路，东接南京路。由2栋写字楼，1栋公寓楼组成。总占地约1.36万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中soho公寓约7.3万平方米，商业约9千平方米。主要由3栋32层现代soho公寓和时尚内街商业秀场组成，1号、3号楼为写字楼、2号楼为公寓。

各楼盘情况对比

各楼盘价格情况介绍及价格影响因素

影响写字楼价格的因素

租赁价格：

就目前市场情况来看，对于办公地点的选择，大部分企业还是会选择租赁方式，对于租客来说，写字楼租赁价格越高意味着更多的预算，因此，各类企业在选址的过程中会综合考虑各种因素。地理位置、业态布局、办公硬件设施、入驻企业及物业管理、装修情况、楼层、朝向等都会影响租赁价格。对于实力雄厚的写字楼项目，会将写字楼、公寓、商业街、公寓、配套设施等场所归为一体，实现客户上班、生活、娱乐、交通等活动的便利性和舒适性。但大部分规模有限的写字楼就比较依赖周边的配套资源，这类型的写字楼租赁价格会稍微偏低，如7080中心广场相对于其他CBD办公楼，自身商业配套设施略差，所以租赁价格也相对较低。

装修情况：

另外装修情况在租赁市场中也占据重要地位，装修情况较好，意味着企业可以直接“拎包入住”，减少了相应的装修费用，对于区位相同，办公楼品质相差不大的情况下，装修情况越好，租赁价格会相对较高。

出售价格：

办公价格除了有上述租赁价格影响的因素外，由于购买办公楼基本上均为投资行为，所以投资方会更注重该办公楼盘的长期发展，如入驻企业情况、房地产开发商、周围人流量及商圈、物业服务情况、周边交通情况等。影响办公楼价格的因素有很多，总结下来，重点为以下几点：

NO.1 地段：优质地段潜力无限，吸“金”力UP。市北区CBD紧邻市北区人民政府，又是政府大力发展的黄金区域，从2005年中央商务区规划确立，经过十几年的发展，当下的中央商务区，高楼林立、商超密集，已经成为办公、购物休闲、居住的“黄金区域”。

NO.2交通直接影响商务成本，甚至对商机的把握。

NO.3商圈商圈意味着人才、技术和资金密集。

NO.4入驻企业名企入驻开启聚合效应，企业竞相追随。

NO.5配套直接提升企业办公效率。车位数量、电梯数量等对办公楼价格也起到重要影响。

综上所述

市北CBD各个楼盘中，*世纪中心因其地处市北CBD中心环圈位置，周围配套设施齐全，本身有自己的*大融城商服配套，距离*近的敦化路地铁站仅421米，500米内有8个公交站点的交通优势。实现客户上班、生活、娱乐、交通等活动的便利性和舒适性。又是*集团旗下商务旗舰产品，有*集团这个大开发商，本身就是投资强大的吸引力，*世纪中心是市北区地标式建筑，名声响彻在外，更加吸引了各方企业和投资者前来。电梯配套，车位配套也是市北CBD商圈*多的，这些因素也就使得*世纪中心办公租金，销售单价在周边来说居高不下。

相比*世纪中心、万达广场等大开发商，商服配套齐全的办公楼来说，7080中心广场可能会稍微逊色一些，地理位置处于CBD的边缘区域，开发商为青岛本地开发商，名气不大，对客户吸引力不够，本身又没有自己的商场作为配套支撑，仅仅依靠周围的商服配套。由于本身设计户型在77-158平米左右，这就限制了大企业的入住，只能作为小型企业办公场所。小型企业也只能支付得便宜的办公租金和售价，所以导致了7080中心广场虽然地处CBD这个商服中心，租售价格在青岛市也是处于偏低水平。我们平时经常说的俗语“一分钱一分货”其实形容房地产也是同样适用的，租售价格的差异，也显示出来了楼盘的区位和配套差别。