县城楼市限高18层，一些投资客危险了

文｜叶书利

县城楼市限高18层之事，正在酝酿着中国楼市的一场内部革命。这场内部革命已经开始，只有很多人像温水煮青蛙一样，还没有意识到变化而已。

县城楼市欲限高18层

近期，住建部对外发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》。该意见稿建议，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅*不超过18层。

为什么限高18层，背后投下了一颗怎样的原子弹？

A,“沉默的80%城市”的楼市下跌已经开始。

当下的中国楼市，更多人关注的是20%城市的上涨式调控，殊不知的是，其余80%的城市楼市，却是沉默的大多数，他们已经开始下跌了，却无人关注。

重仓三四五线城市的碧桂园，其楼市开发业务遍布中国内地31个省市、289个地级市、1350个县镇。其2020年新增的土地储备，其中的65%位于三四线城市，35%位于二线城市，属于中国三四五线城市的房企代言人。

值得注意的是，近期碧桂园发布的2020年年报显示，2020年公司实现营业收入4629 亿元，同比下降5%；2020年旗下全国楼市平均售价为7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。

碧桂园2020年售价下降近5%，也是当下中国三四五线楼市的缩影。

就在一二线城市防涨的同时，接下来，中国非都市圈三四五线城市楼市的主题是防跌。只是舆论更关注的是具备上涨压力的一二线城市，而对于广大的三四五线城市，却成了沉默的大多数，被舆论有意或无意地忽视了。正因为如此，住建部准备在县城限高18层，一方面，借此可压低开发商的开发利润，以市场的方式赶跑房企，以减少县城的楼市开发力度，毕竟同样一块地，建得越高，开发商的利润空间越大，相反，建得越低，开发商的利润空间越小；另一方面，限高也可以借此减少市场供应，以缓和县城楼市的供求关系。

B,对于中国的80%楼市，接下来的主要目标是防止崩盘。

除了一线城市、二线城市和南方一些强三线城市外，其余至少80%的中国楼市，接下来的主要目标必是防止崩盘，主要原因如下：

首先，伴随中国人口负增长压力和老龄化的到来，中国的人口流动会越来越大城市化，这是不可更改的趋势。相应地，越来越多的三四五线城市将陷入收缩性的危机。

其次，2016年930以后，80%三四五线城市的房价上涨，缘于“通过棚改-货币补偿-人为制造需求-刺激房价上涨-去库存”。2021年后，棚改已退，因此三四五线城市楼市上涨的*动力已撤。

第三，去库存式上涨，短期来说，通过人为制造需求和透支未来需求，所以减少了供大于求的局面，但中长期来说，不少三四五线城市政府在涨价去库存期间，趁机又向市场出售了大量的地块，因此反而进一步加大了供大于求的局面，因此不少区域的楼市危机反而比2016年930前更大了，而不是更小了。

目前，大量的三四五线城市楼市已然狂跌，只是你我不知道而已，就像曾经的鹤岗，突然在某一天，成为了头条，届时很多人才意识到，“原来有一个城市叫鹤岗，房价这么便宜。”

比如近期的昆明，在2018年前后的涨价去库存时，多少人抱着“山青水秀、气候湿润”的梦想，跑到昆明去抢房，现在，昆明已出现4700元/平的精装房了，在房企的对外促销方式中，已经出现了“第二套半价”、“买一套送一套”等，只不过，在这次的媒体曝光之前，又有几人关注过昆明楼市的暴跌呢？就像当初的鹤岗一样。

所以之前，壹书生反复无数次地说过，以后中国80%的三四五线楼市，*的危机不是降价，而是“根本就没人理你”，然后在沉默中慢慢地就地死去。

正是基于此，央府准备在县城限高18层，也是通过人为减少市场供应的方式防止楼市崩盘的逻辑之一。

事实上，在本次住建部的官方意见稿中，也隐晦地说到了这个问题，只不过中国官方的文件，语调基本上是“风景这边独好”，如果提到“风景稍微一般”时，背后的故事就应该是非常非常大了。本次意见稿解释了这么做的官方原因：“既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止“摊大饼”式无序蔓延。”

好好地去琢磨一下这句话背后的实体情景剧。

C,限高18层后，大量的知名房企会逐渐撤离，然后慢慢地又重回一二线楼市。

限高18层后，可以设想的是，一方面，县城的开发空间越来越小了。另一方面，县城开发的利润空间越来越小了，因此，可以想像的是，越来越多的知名房企将从以县城为代表的三四五线城市撤离，重新回到还有“人流进入”的20%价值城市。而伴随知名房企的撤退，以县城为代表的三四五线楼市也将越来越存量化，越来越静态化。

当下的中国楼市，已渐渐地分化成两个市场：一个是以一线、二线、都市圈城市和南方部分强三线城市为代表的20%城市，伴随人口的进一步流入，楼市仍处于动态中，主要目标是防涨。另一个是广大的三四五线城市，楼市越来越静态化，主要目标是防跌，未来的大概率走向是鹤岗化，在沉默中慢慢地休眠着。

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