价格翻三倍！*地铁盘！但小区环境和户型却……啧啧！

2021年第05期【探盘侃楼】

得益于政商中心的功能定位，*近十年，南昌红谷滩诞生了一批价格飙升的楼盘。

这让早期投资者挣得盆满钵满。财富效应爆棚。

其中有一个楼盘涨的特别凶：仅6年时间，房价上涨了3倍，并被入选为南昌“血赚”楼盘TOP10。

它身上的标签非常醒目：CBD核心区、*地铁盘、*学区。

说到这，想必很多人已经能猜到它的名字：世纪中央城。

其楼盘到底如何？下面结合实探盘点一下。

01.小区简介

探盘主体： 世纪中央城（二手房）

小区看点： 地铁口、二*区、CBD商务区

地理位置： 丰和中大道和怡园路交汇处（地铁大厦站）

建筑年代： 2010年

房屋总数： 13栋3601户

容积率： 3.48

绿化率： 41%

物业费： 1.55元/月

物业公司： 天安物业有限公司

从北至南，世纪中央城分为一期和二期，全为高层建筑。小区密度较高，档次一般。

02.配套测评

一、学区配套

学区：红谷滩新区实验*和南昌二中雅苑校区。

红谷滩新区实验*成立于2007年8月，占地面积约60亩，现有学生3100余人。

由于成立时间较短，红谷滩新区实验*算不上强学区。

但初*区就厉害了：综合历年中考数据，南昌二中雅苑校区算是南昌公立*里的**。

2020年公办*成绩数据中，南昌二中雅苑校区综合表现排在第二，仅次于师大附中滨江小区。

二、商业配套

世纪中央城离红谷滩万达步行距离大概1.2公里，步行时间约15*左右。驾车时间估计5*。

比较有优势的是，两者都位于地铁口，相距一个地铁站。如果坐地铁前往商场，是非常便捷的。

同时，小区周边底商非常丰富，日常所需的早餐店、水果店、诊所等应有尽有。

*为核心的优势是，世纪中央城离南昌地标性写字楼—绿地双子塔只有700米左右距离。

这算是南昌CBD商务区的核心地段

三、交通配套

交通是世纪中央城的*看点：离地铁大厦站只有300米距离。

地铁大厦是南昌地铁1号线和2号线的中转站，是地铁枢纽的存在。

所以把世纪中央城誉为“南昌首席地铁盘”，一点也不为过。

依托两条地铁线，无论是前往老城区还是九龙湖或者高新腹地，都非常便捷。

另一个交通优势是：小区周边交通路网非常发达。而且离沿江大道和红谷滩隧道很近，可迅速接入沿江快速路、一环线和高速路。

交通出行非常方便。

四、医院配套

小区附近有上海中寰医院，距离大约400米。同时，小区内有社区诊所。

五、生活配套

小区附近有秋水广场，可闲暇散步。但距离有点远，步行不方便。

由于红谷滩规划主要为商业和住宅，硬性配套很好。但缺乏公园、图书馆、体育馆等软性生活配套。

所以小区生活宜居性一般。

03.小区环境

虽然位于一个完美的强势地段，但非常“不美”的是：小区质量不高。

以前早有耳闻，这次实探才算是见识了各种槽点。

尤其上次实探了艾溪湖的万科楼盘，相比之下，世纪中央城给我的感官真是差了不少。

本段就算是吐槽吧。

首先，入门体验不太好。

从一期西门进入，几个硕大的红色广告牌和警示牌映入眼帘。比较刺眼。

进入小区这段路，很明显是向上的坡路。这让人感觉：整个小区不平整。

其次，小区密度太高。

凡是品质楼盘必须具备一点：低容积率。这一点世纪中央城就欠缺了。里面清一色的大高层。在里面是有点压抑的。

（来源：房天下）

第三、环境秩序一般。

小区没有设固定停车点（或位置不够），所以楼道内外到处是随意摆放的电瓶车。

卫生清理也不够。小区道路上残留了一些垃圾，落叶也没有清理干净。

树下的草坪也秃了不少。临时摆放了很多黑管，严重影响美观。

环境秩序跟小区物业较弱有关。如果没有持续的高标准管理，电瓶车摆放、草坪斑秃等细节就差很多，严重影响小区的品质

再看小区绿化。

小区设置了水池、木桥，也种有大量绿植。绿化还算不错。

不足的是：很多树基大幅高于地面，土堆感很强。就像进门的体验一样：小区地面不够平整，开发有点粗糙。

*后看看周边商环境。

小区自带底商。尤其是南北两个小区由一个环形商业连接。比较有特色。

但下面的底商环境比较杂乱。

主干道旁的底商门口则停满小车。严重影响步行。

我记得三年前，小区道路两旁是可以停车的。当时由市政划线收费。现在不让停车，所以大量汽车被迫停在底商门口。

由此周边道路环境显得更加通畅了。

但车辆停在底商门口是不是更影响市貌呢？

一个都市“CBD区”，步行道本就很狭窄，现在全是车，且不说影响路人行走，也极其拉低城市的档次。

由于路边无法停车，本人实探也遇到了麻烦：车根本不知道停哪儿！

还好计划第二步实探和昌熙梦里。所以饶了一圈，干脆先把车停到熙梦里再说。

04.户型

大部分楼盘我是不会详细讲户型的。因为"好歹"差别并不大。

但世纪中央城必须说说。很多户型设计实在是奇葩——

①阳台设计很小，连半通透都达不到。

②有明显的缺角，不方正。

#90.7㎡

比如这个三室两厅。阳台内凹，小到镶嵌在房间里似的。客厅很难进入阳光，估计会很沉闷。

好在三个卧室都朝南开窗，阳光充足。但卧室A要穿过餐厅进入，就显得很奇怪了。像藏在里面似的。

户型上，西南角内缺，东部又外凸。不规整。

#138㎡

这个四室二厅两卫，仅有的两个小阳台都开在卧室和餐厅。客厅反而没有阳台。

餐厅又设在纵深处，进门绕一圈才能到厨房。也是非常奇怪的户型。

#94㎡。

两室两厅。这是*正常的户型。餐厅和客厅均有阳台，南北通透。户型也比较方正。

#47㎡

36.5㎡

两个一室一厅的小户型，阳台也非常小。不过小户型就权当单身公寓，讲究就没那么多了。

05.小区价格

贝壳网挂牌数据显示，目前世纪中央城均价已经达到23000元/㎡。

40㎡左右的小户型价格更高，普遍超过30000元/㎡。

相比周边小区价格，世纪中央城要高不少。没办法，双地铁口的配套优势太强了。

其实，世纪中央城算是南昌价格涨得*快的楼盘之一——

2010年刚开盘，价格只有7000元/㎡。而2017年，已经涨到22000元/㎡左右。短短六年，价格翻了3倍。

尤其是地铁1号线开通，2号线确认线路那几年，价格一路飙升。

同样涨得凶的是小区车库价格。据了解，车库原始价格只有5万左右，现在已经涨到了30万！

06.买房参考

小区优点：

1、红谷滩CBD核心地段。如果你热爱高楼大厦和车水马龙，这里是很完美的地段。

2、配套一流。无论是交通配套、商业配套还是学区配套，综合起来都非常强。

小区缺点：

1、红谷滩的通病，没有公园、体育馆等生活性配套。宜居性一般。

2、楼盘自身品质偏差，密度高。

3、住在这里一定要有车位。根据周边马路不能停车的实际，如果没有车位，那么做好爱车流离失所或者高价租用公共车位的准备

那么如何看待现在的价格和未来潜力呢？

地段决定一切。既然是南昌CBD核心地段，2.3万这个价格是完全能够支撑的。

其实仅从地段上看，世纪中央城也是要优于莱蒙都会等众*楼盘的。

但楼盘品质不高（*为弱学区也有影响），所以价格明显低于莱蒙都会。要不然，世纪中央城也是稳妥的3万+水准。

但一个大的负面因素是，南昌未来还有更多地铁线路要开通。

交通配套是存量博弈：其他楼盘如果加载地铁优势，则对前期地铁盘构成利空。

世纪中央城*优势之一是双地铁口，未来这项优势将相对性减弱。

多说一点。其实从艾溪湖实探，突然转到红谷滩，会明显感到一种对立的存在。

前者给人感觉的是一线自然生态，而后者是一线都市生态。

后者的地段优势不可比拟。但从宜居性来讲，前者又远远强于后者——

无论是自然生态、空气质量和公共配套，艾溪湖都有巨大优势。而且到处是免费的公共停车位。

（小区资料、户型图源于房天下和贝壳找房）

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