合生北京旧宫项目的四大猜想

合生创展集团董事局主席朱桔榕掌舵以来的合生创展，总是能够刷新各界对这家公司的传统认识。比如，以全新理念打造“缦系”产品，为合生焕发全新生命力。又比如，2021年1月26日在北京拿下的旧宫地块，让北京房地产行业内产生了两个没想到：

*个没想到是，在行动果敢而直接地拿下位于北京东三环沿线的*后黄金地块——*寺CBD国际生态区之后，合生能够如此坚决地再拿下旧宫地块，这与北京楼市开发商惯常的操作，不太相似。

第二个没想到是，合生敢于在*寺地块的同一纵深方向拿地，那么其项目布局的拿地策略、产品定位的规制与排布又会是怎么样？这也与北京楼市开发商一贯的打法，并不相同。

以上两个问题，北京的房地产同业们还没有思考出足够准确和科学的答案。

很快，第三个没想到就来了。这个没想到就是——2021年4月9日，合生旧宫项目将在合生汇一层品牌美学馆举行案名发布会。这距1月份拿下旧宫地块，仅仅2个多月。合生如此速度，又多少超乎北京同业们的想象。

朱桔榕掌舵之后的合生创展，在北京就是这样，总能带来悬念，然后用让同业和市场惊叹的方式，解开这个悬念。比如之前使馆区的缦合·北京，*寺CBD国际生态区的合生缦云，合生旧宫地块想必也是会如此。

于是，在旧宫地块面市之前，攸克君询问了很多交好且足够资深的同业好友，总结出了他们对合生旧宫项目的四个关注要点，或者说是四个高兴趣度的猜想，这足够典型：

1、旧宫项目的拿地策略究竟是什么？合生在北京的项目布局是怎样的逻辑？

2、霄云路8号脱胎产生了缦合·北京，CBD国际区落地的合生缦云，那么旧宫项目上的产品线是什么？会不会诞生新的产品线？

3、旧宫项目的产品策略是什么？这其实牵涉到合生创展如何理解旧宫区域价值，并将之提升、对接的问题。

4、1月拿地，4月初亮相，这与集中分批供地后有可能形成的项目集中供应高峰有关么？

这四个问题，应该说很有代表性，这四个猜想的价值，一方面在于理解合生创展在旧宫项目的意图、策略和做法，另一方面，也能透过这个项目和这四个问题，重新看待区域价值的坐标系，以及市场变化的应对策略。

*个问题，合生的拿地策略。

翻译得通俗一些，就是为什么在旧宫拿地？

产生这个问题，并不意外。来看看，当下合生创展几个北京的重要项目分布，缦合·北京在东三环朝阳公园板块，合生缦云在东三环CBD国际生态区，旧宫项目则位于北京东南方向的南中轴生态绿心区，从这个线索看，合生的项目布局，基本上是沿着东三环从北向南，并拥有良好的生态环境，有点“一脉相承”的味道。

攸克君提醒诸位注意一个问题，项目分布的选择，往往体现的是一个开发商对城市发展价值的空间区域和走向的判断。从全世界任何一个城市的发展路径来看，尤其是经济发展方面，城市向出海口方向发展，是一个基本的规律，纽约如此，鹿特丹如此，伦敦亦如此。再深入一步说，哪怕是不临海的大型城市，其发展方向，也都是向着出海口的方向发展。这是经济规律决定的。

因此，我们能够看到，北京尽管不是港口城市，但出海口方向在哪里？毫无疑问是东南。在这个逻辑下，我们来看东南方向的产业排布，高技术的研发制造、高端制造业基本都分布在这个方向上，北京市在市政基础设施投资，产业引导资金投入等方面，也都在东南方向上予以优先对待，这就是一个城市至少从经济和产业层面的发展发现。我们能够看到，北京市近年来对南中轴线的投资，大兴国际机场的开通，这些带来的区域价值提升的潜在价值，是其他区域无可相比的。

产业发展伴生的必然是区域价值的提升，区域价值提升之后，对环境、居住条件的改善，就必然会迸发出来，这是一个因然的逻辑。所以，我们能够看到，朝阳公园使馆区也好，*寺CBD国际生态区也好，都有大量的高水平的“环境配套”，如大公园、绿地等，合生旧宫地块周边也是一样。

合生旧宫地块紧邻的南海子公园，是北京*的湿地公园。南海子是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿，元、明、清三朝，每位皇帝都曾在南海子大兴土木，而著名的“南囿秋风”早在明朝时就与西山晴雪等列为“燕京十景”之一，目前整个公园规划总面积11.65平方公里，相当于4个颐和园、2个奥林匹克森林公园，也是目前北京*的湿地公园。

值得一提的是，在北京加大南中轴发展的契机下，“南中轴生态绿心区”是中轴，是地脉，是生态发展带，是城市门户，也是国门，它所承载的经济、政治、文化、生态意义，非其他区域可比。这也让，合生旧宫地块所蕴藏的历史底蕴，决定了它的厚度，以及价值将被市场重新审视，会给北京这座城带来更多的惊喜。

跟着这一条路径走，这是攸克君能够看懂合生创展的拿地策略和项目布局逻辑所在。

第二个问题，旧宫项目是否仍是 “缦系”产品？

攸克君和身边的很多业内好友都深入讨论了这个问题，原因在于近两年“缦系”产品确实让京城楼市开了眼界。

合生“缦系”两个项目，都是落地即有大响动，市场认可度非常高。缦合·北京在总价6000万以上这个价格区间里，其销售业绩多次拿到*；*寺地块的合生缦云，也将于近期开盘，据悉虽然有严苛的验资要求，但依旧吸引了众多豪宅买家。这都说明其以世界*水准设计、落地的高品质城市生活居住服务体系，得到了市场的广泛认可。

另一方面，从旧宫区域的发展和价值提升来说，也确实需要重新建立区域价值的坐标系。前文已经说了，南中轴这个方向和区域，是北京市重点的战略方向所在，政府投入了大量资金和资源在基础设施建设、环境改善和产业升级的层面，因此旧宫这个区域的价值，处在重新标定的“当口”。

但是，这种区域价值的重新标定，需要有契机和抓手，那就是高品质居住项目的出现。而这种项目，自然要具备有打造高品质居住服务系统能力开发商来实现，而打造了缦合·北京、合生缦云的合生创展，无疑是*佳人选。

据攸克君得到的*手消息，合生旧宫项目不是“缦系”，而是针对旧宫区域属性和新生代购房人而量身定制的全新产品，在产品规划、空间设计、品质服务上都颇具巧思，体现了合生创展的“创新精神”。

可以说，在合生旧宫项目上，会让北京楼市再度惊喜，既看到速度，又看到产品力。

至于，这个新产品系到底有哪些“硬功夫”，还是等到4月9日合生旧宫项目品牌美学馆暨案名发布会时，见分晓。

第三个问题，实际上诸君关心的是产品策略。

旧宫区域，市场主力是以刚需和刚改为主，在区域价值提升，基础设施不断升级、环境不断改善的情况下，对居住品质升级的需求十分明显。因此，攸克君可以笃定一件事，那就是合生旧宫项目会根据区域市场情况来做好产品规划。

可以相信合生创展有很强的将品匹配区域市场需求的能力。合生旧宫项目，在户型空间尺度、产品设计等方面，会因循区域需求和用户痛点来进行设计，而服务体系的构建和落地，则将刷新区域之前的传统认知。

这对于未来的用户来说，应该是个很好的消息，但对于同业来说，尤其是同区域内的同业来说，则是一个非常重要的问题，烦请一定注意。

第四个问题，操盘策略。

朱桔榕接掌合生创展以来，合生的“提速”非常明显，到旧宫这个项目上，表现得就更为典型。1月拿地，4月初亮相，而且还要保持合生高品质的工艺水准，不可谓不“快”，那么，这个快，体现在旧宫项目上，会体现为怎样的操盘策略呢？

攸克君觉得，“高周转”这个词，只是一个手段，在理解操盘策略的时候，不能把“手段”理解成为目的。所以，要更加理性科学地区理解操盘策略的问题。合生旧宫项目的操盘策略上，“快”一定是要追求的，但是这个快，绝对不是简单理解的“不惜一切代价”的快，而是在保持项目合理利润率，合理品质保障、服务品质保障情况下的“快”，既然这个项目是合生落地自身布局战略的重要一步，那么，寻求科学、平衡的操盘策略，就是自然而然的。

这其中，攸克君觉得还要考虑一个因素，即北京已经开始执行的分批集中供地对市场供应造成的影响。土地分批供应，在此后会形成楼盘供应的波峰和波谷，这会对市场去化产生比较大的影响，而从目前来看，则是大的供应波峰到来之前的市场空挡期，合生此时选择“快”是足够理性和科学的。

而且，旧宫项目的品牌美学馆展示中心，就在东三环的合生汇首层，这里已经是北京生活、商业的“网红地点所在”，合生选择在这里亮相旧宫项目的展示，也有“秀肌肉”展现全方位生活服务能力的意味。

以上四个猜想，表面上看是对旧宫项目的分析，但是，这背后有一条“暗线”，即合生创展与城市发展关系的重新定位。

合生的朋友曾经和攸克君提到，朱桔榕在落地缦合系的时候，曾经不止一次地对团队提出过要求，缦系产品不是一味的复制，而是要不断创新迭代。其核心的思路，绝不仅仅是将“缦系”对应**的那部分用户，而是要通过科学、合理的推进，让整个城市能够因此而得到价值提升、居住环境和体验得到改善。

因此，从这个层面而言，从缦合·北京，到合生缦云再到合生旧宫项目，实际上也是合生创展不断更新自身思想认知，落实在产品上，就是不断进行产品迭代升级，继而不断建立并加深与一座城市未来的关系。这是朱桔榕掌舵合生创展之后的真正战略所在，也是合生创展与城市发展共生、相互促进的思路的过程展现。

4月9日，一切的猜想都会得到答案。

★★攸克近期文章推荐 ★★

(点击图片即可阅读)

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

扫描下方二维码，关注作者公众号