市场解读｜从来不缺“购买力”！北京楼市启动趋势明确？

来源：价值领地发布时间：2021-04-07 09:22:06

▎市场分析丨By：世联评估

今日分享：北京楼市2020年回顾及展望 来自价值领地00:00 04:22

市场回顾

进入2020年以来，北京楼市的表现可以用“过山车”来形容。2020年上半年，在遭遇疫情冲击下，市场成交量出现迅速下降，不管是新房，还是二手房，成交量都明显下滑。

首先是二手房。2020年1-4月份，北京二手房成交量同比下降了1.5万套，平均每个月都比2019年较少了4,000-5,000套左右，二手房市场开始进入“低谷”。但从5月份开始，北京二手房成交量忽然“发力”，然后一路飙升，连续6个月都保持在1.6万套以上，平均每个月都比2019年多出5,000套。由于北京是典型的“存量房”市场，所以二手房这种“过山车”的市场表现，对于北京房价的2021年回暖将会起到至关重要的作用。

2020年北京存量市场回顾及展望

二手房成交分析

*，二手房的“高增长”，直接推动了一手房的回暖。

二手房成交的活跃，意味着大量的客户已经卖房，市场购买力开始聚集，直接推动了新房市场成交的活跃。从5月份开始，北京新房成交量每个月都开始在4,000套以上，这个成交量要比2019年高出20%以上。2020年12月，北京市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为46,016元/㎡，环比上升5.3%，同比下降4.1%；成交面积为115.29万㎡，环比上升17.8%，同比上升96.5%。新房成交持续上升的背后，主要就是二手房买卖推动的，说明市场客户已经开始大规模的“卖一买一”，北京的“改善浪潮”已经到来。

如果从年度上看，2020年的新房成交量已经是2017年北京“317”新政出台时候的2.5倍。2017年北京3月份推出“317新政”，导致市场新房成交量“暴跌”，全年北京仅仅卖出1.7万套住房。但是随后的2018年市场卖出了2万套，2019年卖出了3.1万套，2020年市场终于突破4万套。这说明北京楼市从来不缺“购买力”，缺的只是时间，这个时间应该快到了。

新房存量分析

第二，新房的大规模成交，导致市场存量明显下降。

北京新房存量的*点出现在2020年的6月，市场存量高达6.5万套，创造了历史新高。从2019年12月，到2020年6月，半年时间，北京存量就猛增7,000套，合计达到了6.5万套，市场去化周期居然达到了22个月。这个去化周期，说明北京的存量确实比较高了。

但是情况在6月份以后开始急转直下，从6月份到12月份，由于销售量猛增，北京库存居然减少了8,000套。到了2020年的12月，北京住宅新房库存已经降到5.75万套了。如果按照这个趋势保持下去，到了2021年的6月，北京的新房库存就会降到不足5万套。而2021年北京全年的销售量可能会达到6万套以上。整个存量的去化周期将会不足10个月，这是房价*为敏感临界点。

北京市商品住宅（不含保障性住房）库存走势

所以我们认为，如果北京持续保持目前的“高热”状态，到了2021年的6月份以后，也就是2021年的下半年，北京房价将会有明显涨幅。如果北京明年对楼市政策作出微调，2021年北京房价“启动”将会十拿九稳。

总结

综上所述，我们对于北京楼市近期的市场数据分析表明，北京楼市正在发生较大的变化，成交量的急速上升，让整个市场存量出现明显下降。从而极有可能会引发北京2021年下半年的房价启动行情。尤其是2021年的“小阳春”，可能会创造新的成交高峰，进一步削减了北京存库，下半年北京楼市极有可能会出现“无房可卖”的局面。

同时我们认为，北京未来的供地只会越来越少，而不会越来越大。

北京在十四五规划建议中，已经明确北京未来是“减量提质”，要减少建设用地，这是北京控制人口的重要手段。所以北京的供地肯定会越来越少，新房肯定也会越来越少，这是北京整体城市发展战略思想决定的。随着限竞房销售进入“尾声”，北京今年释放的“不限价地”肯定会整体推高北京新房价格，加上存量的减少。

对于2021年下半年，北京房价启动趋势应该基本明确。未来的半年，将是刚需*后上车的机会。