合肥房产新政解读及其对后市的影响

2021年4月6日，合肥出台《》，主要有八条内容，可称之为“合肥房产新政八条”，开启了合肥市房地产的新一轮调控。

政策出台背景

众所周知，2020年新冠疫情这个黑天鹅，对世界各国都造成重创，为尽快恢复经济，全球竞相启动量化宽松，中国也无法独善其身。2020年中国M2同比增速达到 10.1%，而gdp增速只有 2.3%， 7.8%的差值，说明货币实实在在超发了。

这么多年来，我们知道一个基本事实，人民币目前不是世界货币，中国无法将通胀输出到世界其它地方，那么超发的货币不是流到我们的餐桌上，就是积聚到房地产中，我们无法承担恶性通货膨胀带来的后果，就只能任由房价不断推高。

2020年上半年，深圳和上海率先启动上涨，随后这轮涨势蔓延至其它热点二线城市。合肥市区房价从去年下半年就开始蠢蠢欲动，直到11月份出现一次较大幅度跳涨，单月环比涨幅达到 6.3%，全年同比涨幅达到 4.13%，但整体依然在稳定可控的范围内。

今年过完年之后，合肥热点地区继续延续之前的疯狂，似乎没有要停下来的意思，房价上涨有往非热点地区传导的趋势，房地产市场乱象丛生，2016年那种购房恐慌似乎又卷土重来。

其实合肥房价上涨存在严重的结构性不平衡，*和西南优质板块上涨较多，同比涨幅大都在 20%- 50%左右，部分小户型*甚至翻番，而东北板块和四县一市基本没有变化，局部甚至还出现下跌，优质板块和劣质板块的分化越来越大（）。

西南板块新房一房难求，大部分还要求高*甚至全款，号头费或者捆绑销售的现象时有发生，二手房房主捂房惜售，随意跳价甚至毁约不卖屡见不鲜，优质板块二手房价格节节攀升，这些现象早已引起诸多媒体的广泛关注。

为促进房地产健康稳定发展，落实中央“房住不炒”精神，针对当前出现的新问题、新情况，合肥因城施策、精准调控，在原来严格限购的基础上，又进一步收紧了购房政策。

限购政策分析

我仔细研究了一下政策，真正对市场有较大影响的是前三条，而第三条分量*重，以下我们进行逐条分析。

*条是 增加土地供给。合肥房价快速上涨一个很重要的原因就是去年供地太少，尤其是西南优质板块，新房已经青黄不接。今年合肥市区整体计划供地 9900亩，其中商品住宅用地 6600亩，占比 2/3，热门板块滨湖区、高新区、经开区和蜀山区共供地 2700亩。

2700亩住宅用地，如果按照户均 100平米，平均 2.2的容积率计算，大概可提供近 40000套新房，这确实是一个可观的供应，与2020年相比，无论从地块的数量还是质量上，都有较大提升。

但毕竟计划赶不上变化，合肥近几年商品住宅供地从计划到落实，基本都打了一定折扣，再加上热门地块可能会有较多竞自持面积，实际供应会有所缩水，今年热点地区新房供应恐怕还是难以满足市场需求。

第二条是 实行学位制。之前我一直认为学位制应该会先从部分*试点，然后逐渐铺开，没想到合肥直接就在全面推行。

关于学位制，我在之前文章中已经做过多次分析，学位制实行的初衷，我认为主要是为了解决义务教育阶段教育资源严重不足的问题，比如有些*在校学生严重超标，甚至到了要将操场或者厕所改建为教室的地步。

学位制实施可以有效抑制炒房。在学位被使用过后，只有等 3年或者 6年才再次有入学的资格，没有学位的*，其投资价值将大大降低，所以对于短期炒房来讲，实际上是变相限售 3年或者 6年。

学位制无法改变*价格长期上涨的趋势。学位制降低了*换手率，实质上减少了学票的有效供给，长远来看，让*变得更稀缺，投资属性更强，甚至还会使得单学区甚至二档*也变得炙手可热。

具体学位制的分析文章，大家可以看我之前发的文章：。关于*，我觉得半月谈这篇文章点出了本质，大家可以看看：。

关于学位制具体实施细则，请参考合肥市教育局发布文章：。

第三条是 热点区域限购。合肥市所划定的限购区域，几乎就是过去一年房价涨幅*的区域，可以说是合肥优质房产的集中地，这些限购区域主要包括**和西南优质板块。

合肥热点区域房价涨幅之所以这么大，之前是因为有两个漏洞，一个是外地*可以通过补社保的方式直接获得合肥市区购房资格，一个是二手房全款不限购，同时配合信用贷、经营贷、抵押贷等多种渠道资金流入楼市，造成热点区域房价短时间内大涨。

目前合肥已将这两个漏洞全部堵了起来，打击了部分炒房群体，这样短期流入热点区域的资金会明显受到抑制。但同时还要注意，物以稀为贵，划定限购区域，相当于告诉了购房者哪些区域的房子更值得买，会进一步刺激潜在购房需求。

第四条主要是 对热点楼盘进行摇号和限售。目前合肥绝大部分热点楼盘都要求高*甚至全款，这样对刚需将会非常不友好，拿出 30%比例的房源，从某种程度上保证刚需利益，限售 3年，同时也抑制部分炒房行为。

剩下的第五至八条，主要侧重执行层面，影响较小，不再分析。

对后市的影响

从限购政策来看，*条是增加市场供给，缓解供需紧张局面，第二条学位制和第四条热点新房限售，变相增加持有成本，第三条是直接限制资金进入热点区域，第五条则从源头遏制违规资金流入房地产。

不论哪一条，都剑指炒房和投机性需求，而对刚需、改善和正常投资需求来说，基本影响不大，对刚需甚至利好多多，因此我认为新政整体对合肥房地产市场影响有限，主要应该是心理预期上。

其实从3月下旬起，我就已经感觉到市场出现降温，主要表现为热点区域开始有价无市，卖家预期高，买家不买账，房价上涨乏力，成交出现锐减，新政出台，则进一步加剧了购房者的观望情绪，使市场暂时冷却下来。

关于新政对市场的影响，我主要从三个方面进行分析：一个是热点区域的*，一个是热点区域的非*，一个是非热点区域。

限购抑制热钱流入热点区域，对热点区域降温有立竿见影的效果，尤其对于前期房价上涨过快的板块，本来市场接受度就已达到极限，买卖双方进入拉锯战，这样一来，买家继续观望，卖家预期逐渐降低。

我们知道，热点区域房价上涨，很大一部分原因是因为缺地，新房库存严重不足，这种情况在今年将会有所缓解。据了解，今年滨湖有 750亩的出让计划，高新区计划出让 500亩，经开区计划出让 900亩。

合肥目前严格限制新房备案价格，并禁止通过挖地下室变相抬高价格，配合热点楼盘摇号打新这套组合拳，我们可以看到热点区域将会出现越来越多的新房购入机会，而且这些新房价格可能远低于周围二手房价格，进一步降低二手房的吸引力。

一方面热点区域限购，需求减少，另一方面土地供应增加，新房还严格限价，显著改变二手房市场的供需关系，可以预料的是，购房者会优先选择购买价格明显低于市场价的新房，这样对二手房会产生一定的冲击。

滨湖投资投机性需求较多，2017-2018年期间，滨湖较大规模土地出让加上新房严格限价，很多二手房进入横盘期，所以这次政策我认为对滨湖的影响还会比较大，具体表现为：较长时间的横盘，部分前期上涨较快的小区，房价可能出现回调。

对于热点区域的*来讲，尽管也被限购，但上学需求是刚性的，实行学位制，势必会减少学票供给，使得*更加稀缺，促使更多家庭提前布局，两相权衡，*终可能还是利好*。因为目前*交易高峰期过去了，短期或许会暂时横盘，但长期上涨的趋势还是无法改变。

今年以来，热点区域房价上涨，已经带动部分非热点区域的房价轮动，这种整体涨幅我认为已基本接近2021年合肥房价调控目标的上限，如果非热点区域也出现较大幅度的上涨，势必会突破整体调控目标，迫使zf不得不采取进一步收紧措施。

所以，考虑到限购带来的冷却效应以及今年大规模土地出让，除了部分 2档*外，我认为大部分非热点区域二手房，今年基本会止步于当前的上涨步伐。

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