在环京高位时买的房，现在该割肉转让还是亏本持有？

文｜叶书利

壹粉问：

我在2017年5月前后在香河的大运河孔雀城高位时购买了一套房，现在已跌价许多。

我的问题有二：

A,现在我该继续亏损式持有还是割肉甩卖？

B,如果一直不涨，待房地产税出台后，持有在手的此房还会不会继续成为现金黑洞？

壹书生说：

从定量的角度，在楼市“去市场化”和“政府定价”的背景下，这个问题已渐渐地成为伪命题，无人可以准确回答某个城市超过三个月以上的准确房价走向。如果有人说回答得了，那是在忽悠你。

不过从定性的角度，壹书生宽泛地讲下当下楼市的一些宏观性观点，以作参考。

A,回头来看，2015年5月后，中国楼市便进入“政府定价”期。

区别在于，2015年5月-2020年，鉴于去库存的需要，政府定价的核心逻辑是引导涨价去库存。比如2015年5月-2016年930，一线、强二线及环一线引导房价上涨，以去库存，然后在2016年930-2020年，按住一线、强二线及环一线，引导购买需求下溢，从而此广大的三四五线城市涨价去库存。而2021年开始，政府定价的核心逻辑是涨价去库存结束后，开始关门打狗，以“稳房价”。尤其自2021年开始，伴随二手房指导价等的面世，楼市的政府定价化越来越明显。

在此背景下，楼市逐渐去市场化。因此一城的房价涨跌，更多的取决于政府定价，“看政府的脸色或心情”，而不是来源于市场走向。但是，政府定价具备更多的不确定性，而市场化定价具备更多的可预测性。

一个非常有代表性的例子便是年初出台的深圳二手房指导价。

单纯从市场化的角度来判断深圳房价的走向来说，此地房价的上涨性具备极强的持续性，宏观原因有三：

首先，深圳可能是中国*具市场活力的城市，甚至没有之一。而市场活力便是一个城市未来发展可持续性的底层保障。

其次，深圳地少人多。

深圳的面积是1997平方公里，差不多比两个通州大一点，或者说比“通州+北三县”小一点点。但其人口量庞大，更可怕的是，深圳还在低门槛抢人。

对比一下便知深圳的人口增量：2015-2019年的五年间，深圳增加了261万人，平均每年在50万人以上的增量，相比而言，这五年间，上海和北京人口增量分别只有2.46万人和2万人。

不断涌入的人口，不断地催生着新的购房人群。

第三,深圳的住宅供应严重不足。

这一点不用过多说明了。简单说一个数据吧，北京的面积相当于8.5个深圳，自己去默默体会下背后的意思。

所以说，去年下半年，如果有人问壹书生：如果有钱、有房票的背景下，深圳房子该不该买？壹书生从市场化的角度来说，可能会近乎百分百地回答道：找到合适的房子，可以出手。

但是，元旦后，二手房指导价出来了，深圳房产成交价普遍跌价三四成，多的达五六成。

如此这般，讲一个事后诸葛亮式的假设：回头去看去年下半年，壹书生对上述人士该不该买深圳房子的建议是否合理呢？

从结果论的角度来说，当然不合理，因为现在深圳房价开始下跌了。但核心的问题可能在于，当时谁能预测到二手房指导价的出台呢？因此站在当时的背景下，你能说当时壹书生的建议不合理吗？

所以说，在政府定价之下，去预测几年后的一城的房价走向，确实是“不太可能完成的任务”，因为背后*的房价决定因素，即政府定价，不可预测，基本上属于不可抗力因素。

B,现在的楼市，购买者已逐渐进入“有罪推定”阶段。

炒房有罪，已渐成政府对楼市炒房的标准眼色。

在炒房有罪的背景下，购房者的购房行为已逐渐进入“有罪推定”阶段，购房人甚至在一些地方需要对于自身的刚需身份、购房资金等进行“自证清白”。

在炒房有罪阶段，对于一套房产，不管是持有还是保留，都得明白一件事：降低家庭杠杆率。

为了降低家庭杠杆率，必要时该割肉得割肉，因为在这个阶段，会出现更多的不确定性，比如上海已出现一些此前贷款购房的人，在房贷进入还贷阶段时，突然被银行通知：房贷被收回了。因此此时，业主需要重新自筹余下的购房资金。

所以说，在炒房有罪的背景下，放弃炒房，利用手中的资金适当投资买房，当然是可以的。而高杠杆式的炒房，还是拉倒吧。

C,中短期，楼市的涨跌取决于政府定价，中长期的涨跌取决于城市基本面。

中短期的政府定价，无法预测。但从中长期的角度来说，一个地方的房价会否上涨，还是会取决于城市的基本面。

具体到文前这位壹粉的问题。从中长期的城市基本面的角度来说，包括香河在内的北三县，作为副中心圈层的卫星城，其城市想像空间更多的取决于通州的崛起。因此中长期可否看好通州的副中心式崛起，才是判断北三县城市基本面的核心逻辑原点。

如果不看好通州的崛起，当然赶紧甩卖走人。如果看好，那是另一回事了。

D,仅从房价的角度来说，目前包括香河在内的北三县，肯定处于宽底部期，但鉴于政府定价和不敢抢人等原因，需求池被基本锁定。在需求被基本锁定的背景下，短期房价跌一点或涨一点，都属正常。

因为在需求被锁定和房价已无泡沫的背景下，市场上总可能会有人处于缺钱的原因，因此降价抢波现金回收，也会有人觉得价格太低，而短期涨点钱。

对于有房企或二手房市场上的少量业主，缘于缺钱而降点价，然后就大肆炒作或吆喝一下，纯属情绪性的娱乐事件。

E,在政府定价期，任何他人的观点都只能作为自己思维碰撞的借鉴，而不应作为自己在房产买卖中的决策依据。

因为在政府定价期，*的幕后指挥者是不可预测的政府眼色，任何第三方的市场观点，都只能是当时背景下的他人对当时楼市的短期化判断。

因此，在这个阶段，没有个人判断力的人，已没有了投资的能力。所以对于类似的人，壹书生*善意的建议是“放弃投资”，回归工作。

今天的文章，对于没有判断力的巨婴来说，可能是一篇废话，因为在巨婴看来，只看结论，不看逻辑，但是本文没有结论，只有逻辑。而对于有独立思考能力的人来说，或许此文多少有点思维交锋的碰撞价值吧。

北三县永清团购公告

精准化沟通，壹书生的主题式讲课，同时推荐团购楼盘信息以及享受相应的团购优惠；

风险提示：外部销售及无团购需求者勿扰；

如欲入群，添加壹书生微信号：

扫描下方二维码，关注作者公众号