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- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
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看完标题点进来的你们,不好意思,因为今天的这个问题,可能很多人,想完所有的情况,都会给自己一个绝对不可能买的答案。
因为在听多了各类大v对于公寓不能买的看法后,在心里已经形成了这样一种想法:任何情况下,公寓都是个不能碰的物业类型。
那么如果你有这样的执念,今天的文章,看到这里就可以关了。
但是如果你对于是否购买公寓,还存在一点纠结的心态,那么今天的内容,或许对你有用。
首先我们来看一看,公寓为什么被购房者定性为下下选?
常期关注楼市,或者稍微对于楼市有些了解的人,在听到公寓这个性质的物业时,都会本能的向@惠州房价指南回复一句:啊?公寓吗?公寓不是个大坑吗?
回想你身边,是不是也有人这样向你讲:千万不要买公寓!
上面这两种说法,应该我们或多或少都有听说过,而不少的房产类自媒体,也在不断的传输这样一个概念,不要买公寓。
很明显,在多数人的共同认知下,公寓,已经成为了购房物业类型中的下下之选,大家都想着能不碰就不要碰。
为什么公寓会这么招人嫌呢?今天我们其实也不必避讳什么,先把公寓众所周知的几个缺点来盘一盘:
1、影响日常生活的一些问题。商水商电,多数不通燃气,物业费贵。
2、功能性缺失。不带学位,不能*,公立学位无法就读。
3、舒适度缺失。梯户比高,部分楼层朝向北向,采光差,通风差,居住人群杂,容积率高。
4、金融属性弱。*五成,贷款*长10年,买一套公寓的金融杠杆利用低,交易缴纳税费高,同步影响二次交易。
以上便是公寓的一些缺点。
当然,凡事有弊必有利。对比住宅,公寓自然也是有好处在的,我们同样来盘一盘:
1、金融限制度小。不限贷不限购,不受名额限制,买多买少可根据自身经济情况分配。
2、地段优势对比更高。多数公寓,从位置上来讲,均处于一个城市中心的核心地段,或未来潜力比较大的地段,效区项目配置公寓的可能性很小。
3、购房预算低。多数公寓*虽说需要五成,但在规划时,除非定位城市珍藏品级别,多数公寓的面积段设置都很小,因此总价并不高。
以上便是公寓的优缺点,如果有遗漏的,欢迎大家来补充说明。
今天的之所以写公寓这个话题,并不是想证明买公寓是对的。因此,如果担心文章收钱为公寓洗白的,感谢看到这里,你也可以关了。
接下来,我们回到开始的那个命题:
是不是惠州所有的公寓,都要避着走?
是不是所有人一听到公寓两个字,都坚决捂紧腰包,绝对不买?
先谈*个问题:是不是所有的公寓,都要避着走。
凡事无绝对。对于公寓,自然也是如此。因此,我们先来看答案:并不是所有的公寓,都要避着走,而是需要分情况对待。
以下几类公寓,房价君个人认为,是可以尝试性关注的。
1、拥有绝对稀缺的地段和资源。
请注意,地段是基础。并且对于地段的选择上,*能够挑选距离写字楼近的一些地段。在有了好地段的基础上,资源是锦上添花。
为什么这么讲?
公寓从一定意义上来讲,金融属性大于居住属性。收租金,成为多数购买公寓的置业者*需求。
愿意每个月花费相对于收入较高的租金,去选择公寓居住的,要么是坐写字楼的白领,要么是工业集中区域的管理人群居多。
如果你买的公寓是用来出租,那么就需要考虑未来居住对象的需求。比如,交通是否方便?楼下是否有完善的可以吃饭的地点这些,甚至,能不能想出门逛街、买杯奶茶什么的,下楼就有?都是租住公寓的年轻人群的*需求。
因此,地段,是公寓的*基础。不要碰效区、新区的公寓,因为这些地段,对于年轻人来讲,租在这里有可能是降低生活品质。而挑一个能够方便年轻人生活的地段的公寓,*可以收到相对较高的租金,第二可以缩短你自己公寓的空置率。而这些,都是公寓投资回报的基础前提。
华贸一个30几平米的公寓的租金,能租到2000+/月,套房可以租到3000+/月,与一些住宅小区80几平米的三房租金不相上下,其实就是这个道理。
2、公寓入手的价格需要参照住宅,*不高于住宅且有未来的溢价空间。
在上面的文章中,@惠州房价指南已经提到,公寓的因为户型小,因此,总价会比较低。在销售过程中,经常会有一个误导:*少,划算。
但其实,如果你真的打算购买公寓,应该关注的,其实是单价。
因为公寓产品的低流通性,以及高容积率、高梯户比等特点,公寓产品的可售建面,理论上是会高于住宅的。
这也就是为什么,同一个社区,甚至同一个片区,公寓产品的定价上,会相对来讲比较保守的原因。
以金山湖岛内的奥园领寓为例,当年同期销售的金山湖岛内住宅项目销售单价都在15000甚至更高的时候,这里的公寓,所有折扣优惠完的单价,只需要11000左右。
未来公寓转手需要较高税费,如果想要得到预期的涨幅或租金,就需要在首次购买时,从单价上得到相对应的增值空间。
如果需要一个和住宅的对比空间,房价君认为,这个空间,应该在8折*。也就是说,同区域内,住宅10000,公寓卖8000的时候,可以关注,并且根据自己的实际情况出手的。另外需要注意的是,备案价格只当参考,需要关注的,是*终的实际成交价格。
3、弄懂公寓的实际类型,不要谈寓色变。
关于公寓,虽说叫法相同,但其实也分不同的类型。市场上*常见的几类:
住宅性质公寓。与住宅对比,面积小一些,但同样是70年产权,水电按住宅标准,可入户读书,通气。这种类型除了容积率高一些,与住宅其实没什么大的不同。
酒店式公寓。40年产权,也是当前市面上*常见的公寓类型。销售时会带装修,便于后期出租。有些会签约品牌酒店代租代管,以返租形式进行,需要关注的是返租公司与开发企业的关系,二者之间没有关系的返租,后期风险会很大。
示意图,来源网络,侵权即删
工改商公寓。关于这类公寓,情况就稍有些复杂,但产业类项目,会比较常见。产权年限有些是50年,有些是40年。有些是写字楼改公寓,有些是工业厂房改公寓,对外宣传会讲商办两用,可住可办公。但土地性质上会有区别,预售证上都会有显示科教用地等等土地性质。去看公寓项目的时候留意一下就好了。
以上三类公寓,选择上,住宅式公寓酒店式公寓工改商公寓。
上半部分内容,便是对于“是不是所有的公寓,都要避着走。”这个问题的答案。总结一下:城市核心地段,写字楼集中的区域,公寓是可以关注的;实际售卖价格对比同片区,8折甚至更低价格的公寓,是可以关注的;住宅性质的公寓,是可以关注的;如果满足三个,那这样的公寓,建议重点关注。
拉下来再来看第二个问题:“是不是所有人一听到公寓两个字,都坚决捂紧腰包,绝对不买?”
答案同样是:没有绝对的事情。
如果预算充足,且名下无房无贷,那么首套房在购买过程中的*选择,@惠州房价指南的建议依旧是:可以住宅,就别公寓。
因为首贷名额珍贵,你能享受到比较高的利率优惠以及贷款额度,都相对来讲更为优惠。这个时候,选择一套住宅,都远高于购买一套公寓。
但如果你是以下几种情况,也许就需要考虑一下是否购买公寓了。
1、存*的速度跟不上房价速度,又没有外力可以依靠。
租房没有不好,但租房对于你来讲,是支出。而买一套公寓,哪怕每个月都在供房贷,但房子对于你来讲,是收入。
然而现在房价的上涨速度,对于年轻人群来讲,确实不那么友好。我们存*的速度远远赶不上房价上涨的速度。
公寓*的好处在于,他能给你未来换房的底气。
从当前惠州房价上涨的情况来看,同一片区,住宅涨,公寓相应也会上涨,*的不足,就是流通性相对比住宅差点而已。
如果你预判自己未来的3-5年内,依旧买不起住宅,那么请考虑公寓。因为这是你在当下自己收入情况下,还能够利用到的*近的金融杠杆。
购买公寓的另一个讲法,是变相强制存钱。供贷款的日子,减少的是一些不必要的消费,同时也是在不经意间存钱的*办法。
而随着时间推移,如果选择的公寓是前面所讲的几种情况下的优质公寓,那么转手之后,你也可以考虑去置换住宅。
2、单纯的需要解决居住需求。
如果抛除公寓的一些金融属性去看,公寓也是换业类型,住宅式公寓以及酒店式公寓,本质上解决的,依旧是住的问题。
如果你不需要考虑教育,*,未来的涨幅空间,那么公寓,作为低总价物业,就是值得考虑的。适用于:想要独立居住的子女,或者单身未婚且短期没有结婚计划、或者经常异地出差的企业高管、甚至养老、个人的独处空间等等。
附一个惠州当前有公寓或者未来有规划公寓楼盘的大概情况,大家可以根据自己的情况来看。
保利天汇:25、38、40平米,优惠后单价在16000左右。
德威江誉城:43、65平米,优惠后单价在11000-13000区间。
读者文化园:34、48、51平米,备案单价在18000-22000区间,优惠后价格待定。
中洲天御云睿府(70年产权,稀缺小面积段住宅):42、69、88平米,后期才有房源,前期备案均价15500元/平米。
鸿润晨阳公馆:30-61平米,对外价格14800元/平米,*9万起。
天安数码城:规划有公寓,但目前产品暂未对外公布。
其余的,欢迎大家补充。
关于公寓产品,争议性一直比较大,但在核心城市,定位高端的公寓,已经受到高净值人群的关注,像深圳湾1号,深圳中心天元,惠州的华贸中心等等。
置业需要根据自己自身的实际情况去做当下*合适自己的判断,才是正确的选择。
好了,以上便是今天的全部内容。老规矩,点赞点在看,下篇见。
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