什么情况下，可以考虑买公寓？

看完标题点进来的你们，不好意思，因为今天的这个问题，可能很多人，想完所有的情况，都会给自己一个绝对不可能买的答案。

因为在听多了各类大v对于公寓不能买的看法后，在心里已经形成了这样一种想法：任何情况下，公寓都是个不能碰的物业类型。

那么如果你有这样的执念，今天的文章，看到这里就可以关了。

但是如果你对于是否购买公寓，还存在一点纠结的心态，那么今天的内容，或许对你有用。

首先我们来看一看，公寓为什么被购房者定性为下下选？

常期关注楼市，或者稍微对于楼市有些了解的人，在听到公寓这个性质的物业时，都会本能的向@惠州房价指南回复一句：啊？公寓吗？公寓不是个大坑吗？

回想你身边，是不是也有人这样向你讲：千万不要买公寓！

上面这两种说法，应该我们或多或少都有听说过，而不少的房产类自媒体，也在不断的传输这样一个概念，不要买公寓。

很明显，在多数人的共同认知下，公寓，已经成为了购房物业类型中的下下之选，大家都想着能不碰就不要碰。

为什么公寓会这么招人嫌呢？今天我们其实也不必避讳什么，先把公寓众所周知的几个缺点来盘一盘：

1、影响日常生活的一些问题。商水商电，多数不通燃气，物业费贵。

2、功能性缺失。不带学位，不能*，公立学位无法就读。

3、舒适度缺失。梯户比高，部分楼层朝向北向，采光差，通风差，居住人群杂，容积率高。

4、金融属性弱。*五成，贷款*长10年，买一套公寓的金融杠杆利用低，交易缴纳税费高，同步影响二次交易。

以上便是公寓的一些缺点。

当然，凡事有弊必有利。对比住宅，公寓自然也是有好处在的，我们同样来盘一盘：

1、金融限制度小。不限贷不限购，不受名额限制，买多买少可根据自身经济情况分配。

2、地段优势对比更高。多数公寓，从位置上来讲，均处于一个城市中心的核心地段，或未来潜力比较大的地段，效区项目配置公寓的可能性很小。

3、购房预算低。多数公寓*虽说需要五成，但在规划时，除非定位城市珍藏品级别，多数公寓的面积段设置都很小，因此总价并不高。

以上便是公寓的优缺点，如果有遗漏的，欢迎大家来补充说明。

今天的之所以写公寓这个话题，并不是想证明买公寓是对的。因此，如果担心文章收钱为公寓洗白的，感谢看到这里，你也可以关了。

接下来，我们回到开始的那个命题：

是不是惠州所有的公寓，都要避着走？

是不是所有人一听到公寓两个字，都坚决捂紧腰包，绝对不买？

先谈*个问题：是不是所有的公寓，都要避着走。

凡事无绝对。对于公寓，自然也是如此。因此，我们先来看答案：并不是所有的公寓，都要避着走，而是需要分情况对待。

以下几类公寓，房价君个人认为，是可以尝试性关注的。

1、拥有绝对稀缺的地段和资源。

请注意，地段是基础。并且对于地段的选择上，*能够挑选距离写字楼近的一些地段。在有了好地段的基础上，资源是锦上添花。

为什么这么讲？

公寓从一定意义上来讲，金融属性大于居住属性。收租金，成为多数购买公寓的置业者*需求。

愿意每个月花费相对于收入较高的租金，去选择公寓居住的，要么是坐写字楼的白领，要么是工业集中区域的管理人群居多。

如果你买的公寓是用来出租，那么就需要考虑未来居住对象的需求。比如，交通是否方便？楼下是否有完善的可以吃饭的地点这些，甚至，能不能想出门逛街、买杯奶茶什么的，下楼就有？都是租住公寓的年轻人群的*需求。

因此，地段，是公寓的*基础。不要碰效区、新区的公寓，因为这些地段，对于年轻人来讲，租在这里有可能是降低生活品质。而挑一个能够方便年轻人生活的地段的公寓，*可以收到相对较高的租金，第二可以缩短你自己公寓的空置率。而这些，都是公寓投资回报的基础前提。

华贸一个30几平米的公寓的租金，能租到2000+/月，套房可以租到3000+/月，与一些住宅小区80几平米的三房租金不相上下，其实就是这个道理。

２、公寓入手的价格需要参照住宅，*不高于住宅且有未来的溢价空间。

在上面的文章中，@惠州房价指南已经提到，公寓的因为户型小，因此，总价会比较低。在销售过程中，经常会有一个误导：*少，划算。

但其实，如果你真的打算购买公寓，应该关注的，其实是单价。

因为公寓产品的低流通性，以及高容积率、高梯户比等特点，公寓产品的可售建面，理论上是会高于住宅的。

这也就是为什么，同一个社区，甚至同一个片区，公寓产品的定价上，会相对来讲比较保守的原因。

以金山湖岛内的奥园领寓为例，当年同期销售的金山湖岛内住宅项目销售单价都在15000甚至更高的时候，这里的公寓，所有折扣优惠完的单价，只需要11000左右。

未来公寓转手需要较高税费，如果想要得到预期的涨幅或租金，就需要在首次购买时，从单价上得到相对应的增值空间。

如果需要一个和住宅的对比空间，房价君认为，这个空间，应该在8折*。也就是说，同区域内，住宅10000，公寓卖8000的时候，可以关注，并且根据自己的实际情况出手的。另外需要注意的是，备案价格只当参考，需要关注的，是*终的实际成交价格。

3、弄懂公寓的实际类型，不要谈寓色变。

关于公寓，虽说叫法相同，但其实也分不同的类型。市场上*常见的几类：

住宅性质公寓。与住宅对比，面积小一些，但同样是70年产权，水电按住宅标准，可入户读书，通气。这种类型除了容积率高一些，与住宅其实没什么大的不同。

酒店式公寓。40年产权，也是当前市面上*常见的公寓类型。销售时会带装修，便于后期出租。有些会签约品牌酒店代租代管，以返租形式进行，需要关注的是返租公司与开发企业的关系，二者之间没有关系的返租，后期风险会很大。

示意图，来源网络，侵权即删

工改商公寓。关于这类公寓，情况就稍有些复杂，但产业类项目，会比较常见。产权年限有些是50年，有些是40年。有些是写字楼改公寓，有些是工业厂房改公寓，对外宣传会讲商办两用，可住可办公。但土地性质上会有区别，预售证上都会有显示科教用地等等土地性质。去看公寓项目的时候留意一下就好了。

以上三类公寓，选择上，住宅式公寓酒店式公寓工改商公寓。

上半部分内容，便是对于“是不是所有的公寓，都要避着走。”这个问题的答案。总结一下：城市核心地段，写字楼集中的区域，公寓是可以关注的；实际售卖价格对比同片区，8折甚至更低价格的公寓，是可以关注的；住宅性质的公寓，是可以关注的；如果满足三个，那这样的公寓，建议重点关注。

拉下来再来看第二个问题：“是不是所有人一听到公寓两个字，都坚决捂紧腰包，绝对不买？”

答案同样是：没有绝对的事情。

如果预算充足，且名下无房无贷，那么首套房在购买过程中的*选择，@惠州房价指南的建议依旧是：可以住宅，就别公寓。

因为首贷名额珍贵，你能享受到比较高的利率优惠以及贷款额度，都相对来讲更为优惠。这个时候，选择一套住宅，都远高于购买一套公寓。

但如果你是以下几种情况，也许就需要考虑一下是否购买公寓了。

1、存*的速度跟不上房价速度，又没有外力可以依靠。

租房没有不好，但租房对于你来讲，是支出。而买一套公寓，哪怕每个月都在供房贷，但房子对于你来讲，是收入。

然而现在房价的上涨速度，对于年轻人群来讲，确实不那么友好。我们存*的速度远远赶不上房价上涨的速度。

公寓*的好处在于，他能给你未来换房的底气。

从当前惠州房价上涨的情况来看，同一片区，住宅涨，公寓相应也会上涨，*的不足，就是流通性相对比住宅差点而已。

如果你预判自己未来的3-5年内，依旧买不起住宅，那么请考虑公寓。因为这是你在当下自己收入情况下，还能够利用到的*近的金融杠杆。

购买公寓的另一个讲法，是变相强制存钱。供贷款的日子，减少的是一些不必要的消费，同时也是在不经意间存钱的*办法。

而随着时间推移，如果选择的公寓是前面所讲的几种情况下的优质公寓，那么转手之后，你也可以考虑去置换住宅。

2、单纯的需要解决居住需求。

如果抛除公寓的一些金融属性去看，公寓也是换业类型，住宅式公寓以及酒店式公寓，本质上解决的，依旧是住的问题。

如果你不需要考虑教育，*，未来的涨幅空间，那么公寓，作为低总价物业，就是值得考虑的。适用于：想要独立居住的子女，或者单身未婚且短期没有结婚计划、或者经常异地出差的企业高管、甚至养老、个人的独处空间等等。

附一个惠州当前有公寓或者未来有规划公寓楼盘的大概情况，大家可以根据自己的情况来看。

保利天汇：25、38、40平米，优惠后单价在16000左右。

德威江誉城：43、65平米，优惠后单价在11000-13000区间。

读者文化园：34、48、51平米，备案单价在18000-22000区间，优惠后价格待定。

中洲天御云睿府（70年产权，稀缺小面积段住宅）：42、69、88平米，后期才有房源，前期备案均价15500元/平米。

鸿润晨阳公馆：30-61平米，对外价格14800元/平米，*9万起。

天安数码城：规划有公寓，但目前产品暂未对外公布。

其余的，欢迎大家补充。

关于公寓产品，争议性一直比较大，但在核心城市，定位高端的公寓，已经受到高净值人群的关注，像深圳湾1号，深圳中心天元，惠州的华贸中心等等。

置业需要根据自己自身的实际情况去做当下*合适自己的判断，才是正确的选择。

好了，以上便是今天的全部内容。老规矩，点赞点在看，下篇见。

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