读年报| 保利地产：无惊喜，有未来

当下的地产行业，如无惊喜，就是利空。

在2020年度业绩发布后，“地产股双雄”——万科A和保利地产，都演绎了同样的股价走势——领跌。

4月19日晚，保利地产发布了2020年报。至4月20日收盘，保利地产股价相比前一日收盘价下跌3.09%。

是保利地产财报指标有不尽如人意之处？还是受地产行业被视作“平庸”的大环境所拖累？

销售提速较快

翻看保利地产2020年报，各项指标虽然谈不上惊喜，但可圈可点。

销售方面，2020年保利地产实现销售金额5028.48亿元，同比增长8.88%。在克而瑞统计的TOP6房企中，销售金额增速排名第四。

从销售金额区域分布来看，保利地产在核心区域及城市的深耕效果比较显著。

年报数据显示，2020年保利地产在珠三角及长三角的销售合计占比达52%，较2019年提升6个百分点。有16个城市排名市场*，39个城市排名前三。单城签约过百亿城市有15个，较2019年增加2个。

从2021年一季度销售表现看，保利地产今年的销售提升较快。一季度实现销售金额1242.82亿元，同比增长75.0%，在TOP6房企中，增速仅次于融创（88.3%），远超中海（49.7%）和万科（30.2%）。

▲数据来源：企业公告，地产锐观察整理

拿地强度提升

土地储备方面，2020年保利地产拿地金额2353亿元，同比增长51%。拿地金额/销售金额的比例从2019年的33.7%提升至46.8%，拿地强度同比2019年明显增强，接近2018年的水平。

▲数据来源：企业公告地产锐观察整理

分区域看，2020年保利地产加大了华北、中部的资源获取，土储结构趋向均衡。

分城市看，保利地产2020年仅新进入4个城市，加重深耕，布局10年以上的城市投资占比由2019年的53%提升至73%，二线土地占比从40%提升至52%。

▲来源：广发证券研报

截至2020年末，保利地产拥有土地储备1.71亿平米，其中38个核心城市占比65%，待开发面积7747万平米，能够满足未来2-3 年的开发需求。

据公司公告，2021年一季度，保利地产拿地力度不减，拿地金额452亿元，同比增速36.7%，楼面均价5573元/平米，同比下降 22.7%，拿地强度为36.4%。

毛利率下降 但仍较优

盈利方面，保利地产2020年综合毛利率为32.59%，同比-2.38个百分点，主要由于2017-2018年高地价项目为结转主力，拉低了利润率水平。

但是公司净利率不降反增，2020年净利率为16.47%，同比+0.56个百分点，源于实现投资收益 61.41亿元，同比大增65.91%，税金及附加同比下降15.32%。

红姐统计，虽然保利地产2020年毛利率有所下降，但是在前6房企中排名*，超越了“利润王”中海，远超万科，同比下滑的幅度也*小。

▲数据来源：企业公告地产锐观察整理

“三道红线”未踩，但仍有降负债压力

“三道红线”方面，截至2020年末，保利地产剔除预收账款资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，零踩线，为“绿档”房企。

保利地产融资优势体现明显，2020年的综合融资成本仅为4.77%，创历史新低。

▲数据来源：企业公告地产锐观察整理

但是，从资产负债率看，保利地产2020末的数字为78.69%，同比+0.9个百分点。在五大代表性央企中*，从国资委管控的角度看，仍有降负债压力。

▲来源：保利地产2020年报

并且，据年报显示，从2017年至今，保利一直发行着永续债，合计201.8亿元。因为永续债计入“其他权益工具”（一种有债权性质的股权），因此保利地产的实际负债率要比年报给出的数字高。

分红低于预期，为未来蓄力

导致年报发布后保利地产股价下跌的首要原因，应是分红低于投资者预期。

据与年报同日发布的《关于2020年度利润分配方案的公告》，2020年保利地产每股派发现金红利 0.73 元，合计拟派发现金红利87.38亿元，占2020年度归母净利润的30.18%，同比-5个百分点。

同时，据保利地产《2021-2023年股东回报规划》，2021-2023 年公司每年现金分红比例均不低于25%，相比前三年设定的不低于30%的分红比例，新三年又下调了5个百分点。

在4月20日的保利地产2020年度业绩会上，保利地产总经理刘平解释，2020年度分红方案及回报规划是“在三道红线、集中供地等政策下，结合经营资金需求和股东即期回报”平衡制定的。

有业内人士表示，保利地产降低分红的原因应与加速扩张拿地有关。虽然降低分红，但利用自己的融资优势加速拿地（2020年三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%），有利于进一步抢占市场份额，有利于长期价值投资者。

2021年继续增加投资

由于拿地开支大幅增长，导致2020年保利地产经营活动产生的现金流量净额（151.5亿）同比大幅减少61.31%。

但是从资金面来看，保利地产压力不大。2020年保利地产实现销售回款4706 亿元，回笼率为 93.6%。截至2020年末，保利地产手握现金余额1453亿元，同比增长4.53%，足以覆盖短期借款及一年内到期的非流动负债。

在年报中，保利地产披露，2021年公司全年计划完成房地产及相关产业直接投资3950亿元（同比+25%），计划新开工面积4900万平米，计划竣工面积4000万平米。

保利地产还表示，将坚持“一主两翼”的发展战略，加大对两翼产业（综合服务——保利物业、保利商业、保利酒管、销售代理平台保利投顾与不动产金融——信保基金、保利资本）的培育力度，推进多元化，形成新的业务增长极。

总体看，虽然保利地产2020分红比例和毛利率走低、资产负债率较高，但从销售回款、拿地表现看，仍可以称得上是头部房企中的绩优生。

年报发布的次日，截至4月21日收盘，保利地产股价小幅回升至14.16元，比4月20日收盘上涨了0.28%，而万科A股价继续下滑了0.28%。