从人口普查到“三孩”，关房地产什么事？

（2021年6月6日星期日）6月5日，芒种，一年当中*繁忙的时节。

5月底6月初，广州进入“龙舟水”季节，暴雨频繁，加上突然爆发的疫情，使其成为了当下全国人民*关心的城市。

新闻镜头中，核酸检测和接种疫苗的场所，时常受到暴雨和大风侵袭，为防疫、抗疫工作增添了许多额外困难。当然，我们有充足的经验和能力控制疫情，待这段风雨散去，相信广州很快就会恢复往日的车水马龙。
所谓“连雨不知春去，一晴方觉夏深”，不知不觉一年已过半。年初，大多数分析已经对今年的情况有所预料——前景向好，但挑战巨大。

这看起来是一句在每一年都通用的表述，但从2021年全球及国内发展走势来看，显然是非常切合的。

20万亿，敢不敢想象？

“十四五”规划以及2035远景目标出台，抗疫的巨大成就，让所有人对接下来的发展充满了信心。

房地产行业亦如是——2020年这个受到疫情影响*严重的年份，中国房地产仍然取得了17.36万亿破纪录销售——在几年前，地产业内普遍认知里，15万亿或是难以逾越的天花板。

回到今年，1-4月份，全国商品房销售额53609亿元，同比增长68.2%；比2019年1-4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。

按照这个趋势，即便有零星疫情的反复，也很难阻挡今年全国房地产销售再创造一个新的高峰。

20万亿，敢不敢想象一下？

从企业层面来观察，观点指数发布的“2021年1-5月房地产企业销售金额表现”显示，前100房企实现全口径总销售金额56548.8亿元，同比增长52.5%，较2019年同期增长40.2%。

此外，前100房企录得全口径总销售额为12975.1亿元，同比增长17.8%，较2019年5月增长38.8%，继续维持两位数以上的增速。

截至5月底，全口径销售金额突破1000亿元的房企达到了15家，较去年同期增加9家。另外，200亿以下房企数量从46家减少至25家。

这是一串“烈火烹油、鲜花着锦”的数字，但繁华底下，也存在令人担忧的问题。5月14日，滨江集团董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”，在行业内引起轩然大波。

利润率降低，甚至连“制造业都不如”，这是近年来中国房地产企业面对的现实。所以，怎么办？

学习制造业是一个出路，腾笼换鸟、转型升级、科技赋能，走向产业链条的更高层次。事实上，转型与多元化，地产业已经试水了许多年，从商业、产业、物流到物业、养老、文旅等等，房地产的内涵与外延已经覆盖了许多领域，甚至还包括造车和造机器人。

但这些还不够。

“三孩”出台，是利好吗？

微观的企业发展，需要符合国家战略与宏观经济发展的规律。

“房住不炒”、“三道红线”、“两集中”等相关政策，为房企的发展划定了一个框架，在这个框架内填充什么内容，则是考量每一个企业领导人智慧的时刻。

*近一个政策的公布，显然又跟房地产有非常大的关系。

中共中央政治局5月31日召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

“三孩”政策出台，这是国家发展战略的一个大动作，房地产不可能置身事外。

政策出台的背景之一，是全国第七次人口普查数据显示，人口增速降低和老龄化进一步加重。

关于第七次人口普查数据的解读已经非常充分，显然养老会是未来的一个蓝海，而且这个趋势许多年前已经充分显现，但房地产行业似乎仍然没有准备好。

人口政策从“两孩”到“三孩”经过了很长一段时间，这些都是对房地产影响巨大的国策，那么企业又要如何响应政策，以取得其中红利？

从另一方面看，“三孩”*直接相关的产业是住房和教育，教育成本和住房成本都是影响人口生育率的重要因素。教育产业已经开始去资本化，房地产不太可能去资本化，那么“房价”可能就是未来的关注焦点。

也有分析认为，“三孩”放开后的人口增幅对整体房地产行业影响微不足道。*有可能的是随着家庭结构中二孩、三孩比例上升，三房、四房的需求或将进一步上升。

此外，一线城市住房成本较高，二线、三线甚至县城，才会是“三孩”政策红利集中的地方，这也可能影响房地产企业的投资决策。结合“集中供地”政策，未来房企投资与拿地或将出现新的变化。

无论如何，疫情、政策、宏观经济走势、未来的转型与投资决策等，许许多多思考与研判，都是当下房企迫切需要应对的问题。每一年，中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛——博鳌房地产论坛，都将汇集一批比较具有智慧的房地产业、金融业及围绕房地产领域全业态商业精英、所有美好新生活的建设者，通过面对面交流与对话，探讨当下房地产行业*关心的话题。

一个博鳌、一个行业；在阳光灿烂的八月，在火热的海南，您准备好了吗？