能给郑州房地产市场降温的那盆“冷水”，究竟在哪？

已经步入5月中旬，郑州楼市开年之后的“小阳春”却没有结束的趋势，反而愈演愈烈。

刚刚过去的“五一”余温未褪，瞭望君转了郑州多家售楼部发现，有的项目几乎人满为患，甚至搬出塑料凳接待客户，平销去化情况依然良好；有的项目开盘就卖近300套房；还有北龙湖某项目一天劲销2.2亿元……

前几天，第七次人口普查结果发布，又给火热的楼市添了一把柴。

瞭望君也想问，能给一直稳中有升的郑州楼市降温的那盆“冷水”，到底在哪？

看完本文，大家心里估计就有数了。

壹

楼市有一个颠扑不破的真理：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

咱们先说说*近大家都比较关注的人口。

在第七次人口普查结果中发现，河南省常住人口为9936万人，相比2020年足足增加了534万人。

另全国人口有141178万人（注：不包含港澳台和居住在大陆的港澳台人口），从占比中河南常住人口足足占据全国人口比重为7.04％。

大家心里都明白，人口就是房地产市场基本的需求来源，无论是自主还是投资，没有人口基数作为支撑都将是无稽之谈。

很简单的例子，市场交易活跃的区域，背后都有庞大的人口。比如70万人口的新郑南龙湖，三月份卖出去2361套房子，遥遥*郑州其他区域。

还有背靠人口大市周口和南阳的管南区域，开年就成了市场回暖的风向标。这些区域楼市量价齐升的背后，是实打实的人口支撑。

历次人口普查全国人口及平均增长率

反观，郑州惠济北区、常西湖新区这些不缺政策利好的区域，房价为何不够坚挺，根本原因还是片区人气不足。

但整体来看，郑州作为新一线城市和河南*的中心城市，每年北上广的豫籍人才都有回流，河南其他地市人口也有涌入，未来也一直会是人口净流入城市。

这个结论也是有数据支撑的。

2019年数据显示，郑州常住人口增长21.6万。回到楼市，2021年的郑州房地产市场整体回暖，楼市进入“慢牛”。

历次人口普查性别构成

数据显示，河南的人口性别比重是，男性占50.15%，女性占49.85%，性别比100.60%。

提起男女比例，总会让人想到男同胞们的婚姻大事儿，“没有房子，你们咋结婚！”，已经成为丈母娘们的至理名言。

在男女比例不均衡的情况下，每年年底市场上成交量激增，大波的适龄青年选择购买婚房，作为求偶的一种资本。

而对于房地产市场而言，婚房肯定是一个刚性的需求，而正是因为有这种需求存在，市场才出现精准的“婚房”营销。

总之，从人口数据来看，郑州的房价真的不具备下跌的客观条件。

贰

我们再来看土地。

今年开始，22个城市施行“两集中”供地。

什么是“两集中”？

通俗解释就是：每年集中3个时间，集中组织土地出让。目的是通过抑制土地价格，集中大量供应新房，抑制房价上涨。

4月30日，郑州“两集中”落地，49宗土地出让公告密集挂出，所有人都在等待，郑州首轮集中土拍靴子落地后，会带来怎样的连锁反应。

“两集中”的本意是稳地价，抑制房价上涨。但目前从其他城市的土拍结果来看，并没有达到初衷。

5月7日和8日，杭州*次集中供地，两天时间一共拍出57块土地，其中41宗拍至封顶+自持。

广州集中出让48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率*达45%，共总揽金906亿元。

重庆集中出让46宗土地，平均溢价率约43.78%，*溢价率达129.98%，揽金635亿元。

无锡集中16宗土地，仅1宗未破*限价，多幅地块刷新地价纪录，揽金256亿元。

……

郑州首轮集中土拍又会是怎么样？

要知道，这次集中出让，主城区住宅用地一口气供应47宗，包括金水区10块、经开7块、东区和惠济区各6块，管城和高新区各5块，中原区和二七区各4块。

47总宅地累计约3288亩。相当于2020年全年供应的45%。

也就是说，以前差不多半年的供地量，这次要在两天内内全部出让。

一切尚未可知，但一些优质地块早已成为关注焦点。

比如，东风南路的银泰地块，限高250米综合用地，住宅+商业+写字楼，将会落地河南首个银泰百货，传闻酒店为华尔道夫。

还有北龙湖的3宗土地，北龙湖的土拍大家都知道，逢拍比遭抢，此次集中出让，不知道会花落哪家实力强劲的房企，也有可能和北京土拍一样，被多家房企联合拿地、共同开发。

此外，还有经开区煤层气公司净地、水区张寨杜岭、金水北康桥天樾九章等地块，同样备受关注。

再看其他城市的集中土拍，大部分都迎来了一轮楼市升温。

土拍刚刚落幕，无锡、重庆等多地，楼盘涨价的动作就已经扑头盖脸而来。

郑州这波供地，主要集中在主城区，可以预见，未来一到两年，主城将迎来改善盘的集中爆发期。

会不会成为市场的又一个催化剂很难说，但*起码，不会让当前的楼市降温、降价。

叁

除了土地和人口，还有一些客观原因不容忽视。

经过这些年房地产市场的发展，手里有闲钱可以买房的人，早就不再局限于自己的城市了。

尤其是河南一些地市的购房者。

是郑州的房子盖得更好、设计更美吗？当然不是，而且房子得附加价值，比如教育。

瞭望君有位朋友小陈，7年前大学毕业就在老家许昌考了公务员，迅速找了许昌本地某*在编教师结婚，俩人都是本地人，有房有车无贷，生活虽然没有大富大贵，但完全小康自在。

但在前年，两口子不惜背负房贷，在郑州买了一套老旧小区，因为他们的孩子三岁了，过不了几年，要开始上*了。

他们的计划是让小孩读伏牛路*，孩子就由退休的爷爷奶奶在郑州陪读，两口子愿意做留守父母。

“爷爷奶奶也算知识分子，带着上下学完全没问题，而且我跟媳妇周末可以去郑州陪孩子，反正一定娃娃的教育要从*开始抓起。”这是小陈的原话。

不怪他们太过焦虑，而是三四线城市内卷真的很严重，不同教育导致的差距真的肉眼可见。

不仅仅是许昌，河南省内那么多地市，除了郑州，基本上本地的*、*、*，都没有太大差距，找不到各方面一骑绝尘的名校，因为当地会努力平衡教育资源。

但郑州不一样。但凡有孩子的家长，听到谁家小孩在读省实验*、文化路一小，或者伊河路*、伏牛路*，都明白这意味着什么。

再到**，如果考进省实验*、外国语*，基本上一只脚就踏进了一本的大门。

毕竟在许昌这样的地市，只要你是本科毕业，艺术生也行，能考到教师资格证，你都可以考招教，被随机分配进一所*。

而在郑州，老牌中*名校的教师招聘已经内卷到了211师范类博士生起步，地市怎么打？根本没有赢面。

之前，北京市高考文科状元熊轩昂在接受媒体采访时说过这样一段话：

人家没有秀优越感，只是意识到了教育的差距对人的影响，“寒门难出贵子”，已经成为现实。

郑州那些老破小二手*为什么动辄20000+/㎡？因为河南省内十八个地市有点条件的家长，都意识到了自己城市教育方面和郑州的差距，河南有且只有一个郑州。

往省外送更不现实，还关系到以后高考区域的问题，所以他们所能做的更好的选择，也是有且只有一个郑州。

跟孩子有关的选择是教育，跟父母有关的则离不开医疗。

如果自己因为种种原因，去过郑大一附院、河南省人民医院或者河南省肿瘤医院这些地方，不难发现，看病住院的，很多是来自省内其他地市的人。

而如果去过自己家乡的医院，会发现基本没有本市以外的人来就医，这就是医疗资源的虹吸效应。

河南省*的医疗资源，就集中在郑州几所知名的专科医院里。

父母年龄大了之后，身体难免会出现一些问题，这种时候为人子女在可选择的情况下，是会选老家的县医院，还是郑大一附院？

如果父母身体非常健康，可能大家不会那么重视医疗资源，甚至觉得住在医院附近不吉利。

但如果父母有高血压、脑梗史之类的慢性疾病，可选住在老家或郑大一附院周边，子女会怎么选？这应该是一道不用思考的问题。

上述都是郑州房产的附加值，其实，郑州的房价就是大家用钱包投票投起来的。

那么， 标题所说的，能给郑州房价降温的那盆冷水在哪？

只能是政策了。

然而郑州从2016年开始，限购限贷政策从未放松，而且目前其实房地产市场只是回暖，未来是否会出台相应的政策给市场降温，都还是未知数。

此次集中土拍可以看做一个关键点。

如果土地市场爆火，带动楼市，也许郑州房地产市场就有了新的调控契机。

我们拭目以待。