放榜⑩|碧桂园、恒大、华润3家占据物业板块近半市值，彩生活、招商积余市盈率大幅下滑

自彩生活2014年登陆港交所以来，物企赴港上市的热度逐渐升温。尤其是经历了去年疫情的考验，物企的价值日益凸显，同时也为行业带来了更多的发展机会。

亿翰智库数据显示，2020年共有18家物企上市，成为上市物企*多的一年，截至2021年5月10日，排队待上市的企业数量仍有19家。

随着越来越多的物企加入上市“大军”，物企在估值和市值方面分化日益加剧，一些头部物企依靠母公司或是资金优势，不断大举并购以实现做大做强规模。反之，尾部物企由于自身实力较低，导致其发展承压。

本篇《42家典型物企市盈率估值变化》，旨在反映物企在阶段性上市浪潮中的估值及市值变化。

长尾效应明显

与往期备受热捧的情况不同，2020年上市物企市值分化正在进一步加剧，不少物企在上市首日便遭遇破发，但整体物业市场依然备受资本看好，大浪淘沙中，头部物企的优势愈发得以显现。

亿翰智库数据显示，截至2021年4月30日，物业板块总市值为10081亿港元，较年初市值增长35.2%。

按区间分布来看，市值在2000亿以上的企业仅有1家，1000亿-2000亿区间的有2家，市值在100亿-500亿区间的企业有11家，而市值在50亿以下的物企高达19家，占比高达45.2%，长尾效应明显

其中，碧桂园服务以2466亿港元的市值成为首个市值突破千亿的物企，恒大物业、华润万象生活分别以1462亿港元、1047亿港元的市值紧随其后，三者合计市值在物业板块总市值中的占比超49%。

另外，有19家物企市值不超50亿。这其中，有8家上市时间集中于物业股集体回调的2020年下半年，烨星集团、宋都服务、兴业物联等6家物企市值则均不足十亿。

较低的市值与其实力脱不开干系，该梯队的在管面积、营收、利润情况等均处于相对靠后的位置。值得一提的是，物企上市*股的彩生活也位列该梯队中，截至4月30日，其市值仅有48亿港元。

亿翰智库称，尽管彩生活管理面积一直遥遥*，但由于2014-2020年持续进行走互联网O2O模式，营收及盈利能力均不突出，导致其在上市至今市值一直表现不佳，维持在50亿的临界值。

11家物企市盈率上升

随着上市物企市值分化、头部企业虹吸效应显现，物业板块的估值也在逐渐回归理性，有近八成物企上市首日至2021年4月30日市盈率呈现下降趋势。

根据亿翰智库数据，2019年至今，市盈率下降的企业占比逐年提升。2019年，有33%的物企市盈率出现下降，这一比例在2020年提升至59.1%，2021年初至前4个月更是进一步上升至66.7%

若以上市首日为时间节点，截至2021年4月30日，共有31家物企市盈率下跌，上升的仅有11家，分别为融创服务、碧桂园服务、永升生活服务、华发物业、金科服务、新大正、绿城服务、建发物业、新城悦服务、中海物业、浦江中国11家企业。

这其中，华发物业是由于3月18日更名时的市盈率为负，导致企业PE大幅增长；上市较早的浦江中国则由于在近3年享受到物业板块大发展的红利，使得其估值有所上升；通过介绍上市的建发物业整体PE一直较为合理，2020年首份年报的发布一定程度上抬高了公司股价，进而导致估值提升。

另一方面，由于估值反映的是资本市场对公司当前的盈利能力和未来增长空间的认可程度，一些盈利能力强和成长性高的企业往往会得到高估值。

例如，华润万象生活以107.72倍的市盈率成为上市物企中市盈率*的企业。资本市场给予其高估值的背后，与之在2020年的业绩表现有关。2020年，华润万象生活实现收入67.79亿元，同比增长15.5%；毛利润为18.27亿元，较上一年度增长93.9%；毛利率由2019年同期的16.1%提升10.9个百分点至27%。

融创服务则以105.2的市盈率排在第二，其在2020年同样实现营收和盈利的双增长。报告期内，融创服务实现营收46.23亿元，同比增长约63.5%；归母净利6.2亿元，同比增长129.8%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%；毛利率为27.6%。

除了上述两家市盈率超100倍的物企外，截至4月末，共有6家物企市盈率高于50倍，有18家物企市盈率在20倍至50倍之间，而市盈率低于20倍的则有16家。

分化或将进一步加剧

市盈率低于20倍的物企中，同样出现了彩生活的身影。截至4月30日，其市盈率仅为8.05倍，较上市首日已经回落73.5。

估值的大幅下滑与其在2020年整体经营状况有着密切的关系，自2014年上市以来，彩生活营收与毛利首次出现下滑。受转型不利影响，2020年彩生活实现营业收入35.96亿元，同比下降6.46%；实现毛利12.08亿元，同比下降10.89%。

招商积余的回落幅度更大。由于是重组上市，招商积余上市首日PE受到中航善达的业绩支撑，估值较高。随着重组完成、业务结构的完善，其在A股市场上PE回落78.9至45.44，与同在A股的特发服务、新大正处于同一估值区间。

尽管有超70%的物企市盈率较上市首日有所回落，但恒大物业、华润万象生活、融创服务、金科服务等大型企业的上市也有效拉动物业板块市值与市盈率稳健的上升。

截至2020年末，物业板块的平均市值为186.8亿港元，较2019年末增长63.6%。2018年至2021年4月末，上市物企的平均市盈率分别为22.9、34.8、37.8、32.7。

对于板块市盈率不断走高的原因，亿翰智库认为主要是受到3个方面的影响：一是物业行业在疫情防控过程中发挥出巨大的作用，获得社会的高度认可；二是叠加在疫情期间多地政府发布利好对物企的社保减免政策并发布不同力度的政府补助措施，也使得资本市场对物业板块盈利预期的提升；三是以华润万象生活、融创服务为代表的高市盈率物企的上市也在较大程度上拉升了上市物企的平均市盈率。

亿翰智库认为，与其他资本市场上的其他行业相似，上市物业板块也将逐渐出现少数几个超级大的企业，受到资金的大量追捧；而腰部企业将会借由资本的力量完成企业的进阶，这其中也将会有部分企业掉队逐渐被资本边缘化。

这部分企业只有提升自身实力，练好“内功”向资本市场交出一份份高投资价值的“作业”，才能够有资格在残酷的资本市场占有一席之地。

截至5月10日，物企排队待上市的企业数量仍有19家，亿翰智库预估这批企业均能够在2021年末前上市，“届时，主板上市物业板块数量将达到60家，部分盈利能力略差、成长性不足的企业将更会在资本选择过程中被边缘化，市值及估值将会遭到双滑铁卢。”

记者孙婉秋 吴典 时子钦

编辑 左宇

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