深圳楼市，出现了一个“微妙信号”！

本文是楼市头条的第573篇原创

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深圳楼市的成交量变小了，透露出了一个十分微妙的信号。

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2021年5月，对深圳的房地产市场而言，注定是一个载入史册的日子。

上个月，深圳二手房市场仅成交了3027套二手住宅，环比减少了37.9%，跌到了近一年来*点。

分开来看，深圳上个月每天只有97套住宅成交。

对于这个数字，可能很多人不是很敏感。

这么说吧，2020年深圳全年合计成交95273套二手住宅，平均每天有261套住宅成交，现在的数量只有去年的1/3。

同比看就更明显，与2020年5月份成交的8553套二手住宅相比，下滑了65%！2020年全年来看，抛开春节疫情期间的2月，其余每个月份平均成交8509套住宅，哪怕去年成交量*差的10月，也有5049套的成交。

2021年五月份的市场差到什么程度呢？

瘦死的骆驼都没有马大了！

隔壁广州5月二手住宅成交量10524宗，这个数据环比4月还下降了34.33%；*近很火热的强二线城市厦门，5月二手住宅成交3481套，当然也是环比下跌了31.7%；另一边以往成交量排在深圳后面的南京5月成交都有11016套！

这就好比一群运动员赛跑，拐个弯之后排名立马大变样，以前排在后面的把老大给挤出去了。

这意味着啥呢？

深圳房地产的成交量已经连续好几个月跌破“荣枯线”。

深圳的市场上一直有这么一个说法：

深圳二手房成交低于5000套，说明市场低迷；7000套说明市场运行正常，8000套已经超过平均热度，9000套以上则说明楼市已经进入火爆的状态！

这个原本是哪来形容深圳楼市火爆的标准，现在成为了低迷的象征。

寒流席卷而过，没有一片地方能温暖如春。

另一组数据显示，上个月，深圳仅成交2677套新房住宅，环比减少23.6%。

对比几个月前的1月份，深圳成交8356套新房住宅，刚刚创了近一年的月度新高；2月受春节长假影响成交量回落，为3434套，3月成交量恢复高位，合计成交5305套新房住宅，4月成交量下滑，为3502套。

到了五月份，新房住宅成交量已经连续2个月下滑。

而横向对比来看这个五月显然很反常：

2015年5月深圳成交6106套新房住宅，是近年来5月同期*值；

2016年5月-2018年5月，整体市场低迷新房住宅成交量低位震荡；

2019年楼市环境宽松，5月新房住宅成交量升至高位，为4605套；

2020年5月成交量下行为3143套；

这即是说，2021年是近年来5月同期的低位成交量。

古时敌情降至的时候，边防兵是怎么发出军事报警信号的？

狼烟。

深圳楼市连续两个月的降温，就是这股烟。

02

这组数据表现出来的，远比你看到的更深。

只看过去五年的话，从2016年至今，二手房月度网签量低于3000套的月份有：2017年1月的2747套、2月2240套，2019年2月的1997套，2020年2月的1667套。

看出什么来了吗？

2021年5月二手房网签量为3027套，基本等同于过去五年内春节档网签量。

而且按照真实成交量来看，2021年5月二手房市场会比2016-2020年春节档都要更差，由于网签的滞后性，春节档数据在各年3-4月的爆发式成交量中均有体现。

这就好像四五月份本该是鸟语花香到来的季节，岭南却突然下了一场雪，更可怕的是，这个地方已经五年没有下过雪了，更别说是在春天。

深圳楼市已然到了近五年的一个深水区。

而且，没有人知道这个水有多深。

那再往前回溯呢？

这张图是深圳2008-2017年十年间的成交量走势图，这期间深圳的二手房交易量的均值为96774套，平均每个月8000套左右的成交量。

按照深圳2021年前五月的成交量来看，二手住宅共成交24703套，平均每月的成交量为4940套，远低于2008-2017年十年间的均值，大致与2008年、2011-2012年、2014年、2017年保持一致。

回顾历年国内楼市的崩盘大致分为三种：

1、阶段性崩盘
2、长期阴跌性崩盘
3、断崖式崩盘

*种是可能源自政策调整期。

比如2016年3月和10月两度加码的调控政策。

2016年3月25日出台限制政策之后，深圳楼市开启降温横盘模式，4月份成交量直接腰斩，降温态势一直持续了半年；10月份深八条再补刀，深圳成交量再次滑坡。

这直接导致了2017年，深圳二手成交量同比去年减少了近一半，另一边新房的供应面积、成交面积、供应套数、成交套数均创下近十年的新低。

不过这样的崩盘会随着市场的调节慢慢回归正轨。

第二种情况大概率是人口和产业的基本面导致的。

深圳近十多年还没有出现过长期阴跌性崩盘的情况，这只会出现在没有产业基础和人口流出比较严重的城市，比如内蒙的鄂尔多斯。

以前的鄂尔多斯的房价，是和首都看齐的。

过去煤炭资源如磁石般吸引各地的煤企与煤老板前来掘金，那些通过拆迁或征地的居民，获得了几十万甚至上百万不等的补偿费用，造富神话一直持续到煤炭资源的泡沫戳破，城市经济数据走低后，地产也一蹶不振。

第三种情况是内外部共同作用的影响。

比如2007年，深圳楼市出现了前所未有的疯狂：房价短短半年之内大幅上涨，全民排队买房，无心工作。

2008年出现了实质性的利空：世界爆发了金融危机。

当年，北京房价累计跌幅达13.6%；

广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍；

深圳房价更是暴跌，销售均价从1.6万元跌至1.1万元。有楼盘甚至从*价20000元坠落，*后以9000元甩卖；还有楼盘开出不到5000元的起价，创下了当时深圳市的*纪录。

而当前深圳楼市的影响是多方面的，这其中既有政策的影响导致的阶段性波动，同时还有疫情黑天鹅、国内外经济坏境的影响。

历史上到这个成交量的时候，正是市场向下的时候。

如果按照这个逻辑的话，深圳楼市应该是维持阴跌的态势。

不过其中有个变数，就是深圳的基本面：人口持续流入，GDP不断突破新高。

2021年的深圳楼市没办法和任何一个时期拿来对比，短期内深圳楼市基本很难看到较大涨幅，另一方面，深圳房价也没有任何下降的理由。

03

这并不意味着没有变化。

当退潮的时候才能知道谁在裸泳，这句话也可以放在深圳楼市里，当成交量大幅下降的时候才能发现市场的真实购买力。

上个月的成交数据中出现了这么几点变化：

1、成交套数占前三名的片区分别为龙岗中心城、布吉和沙头角；

2、成交排前20的楼盘，基本位于东部，以龙岗、罗湖两区为主；

3、其中90㎡以下的产品成交1085套，占全市总量的40.5%；

龙岗成交靠前的几个盘基本上都是大体量的社区，万象天成、中海康城、万科天誉、可园、阳光花园都是片区内能排的上号的大社区，都属于交通方便，配套齐全的居住舒适度比较高的小区。

而且这些小区大都上车门槛低，大部分楼盘成交价与参考价相差不远。其中，五成套均总价在500万内，八成在700万内。

比如成交成交*多的楼盘万象天成（盛龙花园二期），建成于2009年，属于交通方便，配套齐全的居住舒适度比较高的小区。

另一边罗湖成交*的小区特力大厦，成交以一室一厅小面积为主，总价低，上车门槛低。

目前来看，深圳上个月成交的都是居住属性很浓的房子。

而相对的，就是以前热点的南山、宝中，前海，甚至是*的成交都明显下降了。

1、深圳房价*坚挺的一道墙：*，岌岌可危

比如深圳老牌名校聚集的百花片区，1-4月的二手房住宅过户量仅197套，片区排名倒数第六。

再给你看张图对比下。

这是2019年12月份成交：

2019年-2020年，百花片区的南天二花园涨幅超44%，片区一房难求，而现在，好多房源已经挂牌了好几个月都未成交。

甚至，去年因为单价超32万/平上了热搜的深圳著名的*国城花园。

现在，同一户型大降了662万！

2、过去被炒上神坛的前海、宝中，偃旗息鼓

上个月南山诺德假日花园有一套房源成交了，66平的户型，成交价920万。

买了这套房的业主估计做梦都能笑醒。

因为四个月前，诺德假日花园的成交价是这样的——

66平户型的房源，成交价分别为1080万和1110万，单价均超过16万！

47平的户型，成交价约为800万，单价约为17万！

而五月份成交的这套房源，单价仅为13.9万。

是的，短短3个多月时间，这套房子就掉价了190万！

这只是前海、宝中的一个缩影。

以往被投资客捧上神坛的西部，现在跌下来砸的就有多狠。甚至有网友调侃：*近前海宝中跌了，降价100万没人买。只看不谈价，就怕业主真同意卖了就尴尬了。

当幕布落下，起身就走的看客绝不止一个。

比如村长在网上找的这几个例子：

南山*蔚蓝海岸的业主，为了移民快速处理自己的房子，177平的房子挂牌1860万，指导价10.5万/平，*后被快速成交，差不多低于市场价300万；

宝安坪洲一小区3房次新，之前同区户型成交价1250万，现在降到了1180万，满五*，降价幅度高达70多万；

前海时代广场、佳兆业前海广场一期、宝中的花样年花郡……这两个月房源降幅从7万到50万不等，降幅*的是花样年花郡的一套约36㎡1房1厅。

这套房源原报价600万，单价约16.60万/㎡，4月9日降价40万，12日再降10万，*新报价550万，单价约15.22万/㎡。

整体来看，前海、宝中这两个之前深圳*热门的片区，二手住宅过户量都排不进TOP10了。

放在以前，宝中和前海是妥妥的排在第二梯队的！（龙岗因为供应量大成交一直靠前）

2020年成交量

而这些数据和变化，都在表明：深圳楼市正在回归居住购买力定价定量的时代。

这是一个重新构筑楼市规则的年份，这一年我们都要重新适应当下的深圳市场，那么在新规则下呈现出哪些规律，是需要定期复盘和定期总结的，这些总结可能未来还会随着规则的改变而改变。

风向已来，深圳楼市即将迎来大变局。

你只需要准备好子弹，择时而动。

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文 |村长♂

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