停贷，加息，楼市的麻烦来了

之前有篇文章提到，薪资不高的我们，是如何买房的？其中*重要的一个方式就是通过银行贷款，补齐高达200万左右的购房款。如果没有银行的助力，一个芜湖人也许真的要22年不吃不喝才能安家了。

但是，下半年开始，银行的钱不太好用了，至少在一些城市，二手房已经停贷，各地虽然不敢暂停新房的贷款，但利率却提高了不少，这意味着我们将来买房的成本更高了。

成本永远是一个障碍，直到让一部人跌倒。

为什么加息停贷

银行利率上浮已经是一个比较普遍的现象，这个现象出现在今年的4月份，肇始于广州、深圳上调房贷利率。后来其他一些城市比如昆明、南昌、重庆、南宁、中山等城市房贷利率都开始上调。人们相信，这是继土拍调控之后，在金融领域实施的新一轮政策调控。

*近，有关二手房的停贷新闻也不时地传出，尚未形成规模，目前只在南京，合肥，武汉，杭州等一些城市实施，但业内普遍认为，随着调控的深入，二手房停贷的面积将进一步扩大。

利率上调，二手房停贷这些金融手段的出现，至少有两条根源可以追溯。*个是政策导致的，主要是指“两道红线”——2020年12月31日，央行、银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

文件限制资金流入楼市的同时，今年楼市又异常火爆，以至于上半年尚未过去，银行额度就开始吃紧，这才有了利率上调的动作。即便如此，老百姓对 楼市的积极性仍未降低，对楼市的投入与日俱增。

第二条根源，我以为应该是郭总的喊话，加快了金融调控的速度和收紧的力度。6月10日，郭总在陆家嘴论坛的讲话可谓是振聋发聩：押注房价永远不会下跌的人*终会付出沉重代价！这正是对当前人们盲目投资楼市现象的棒喝。楼市的投资客倘若还不清醒，只有摁住他们金融的七寸了。

我以为，如果这条路线坚持走下去，下半年楼市可能不只是横盘，更有可能下跌。没有资金的输血，楼市寸步难行。好在，当前的政策也还留了一道口子。

停贷的市场影响

要想知道银行政策对楼市产生什么影响，可能先要弄清一个问题：老百姓对楼市的投入，是消费还是投资？如果买房是为了住，可当作消费来理解。只是，有多少人原因为消费而去贷款的呢？我以为这个动力不会充足。

但是，如果把对楼市的投入看成投资，老百姓就有贷款的积极性了，而且还很强烈。而事实也正是这样，芜湖的楼市有9成以上的购房者属于本地人，这显然就是投资客。退一步说，即便不是完全投资，宜住宜投也是购房的主要动机。

既然楼市的投资如此明显，停贷的影响就十分清晰了。二手房停贷之后，就限制了市场的流动性。一个业主如果还想打新，必然要从既有物业中寻找资金，以冲抵*。停贷之后，二手房买卖就成了问题，直接降低了市场的流动性。在这个维度上，停贷将起到市场降温的作用。

二手房停贷还将导致，绝大多数的购房者将买不了二手房，二手房的*助力因素就受到打压。换言之，炒作二手房的学区就不再像之前那样如鱼得水了。在这个维度上，停贷又将对*起到抑制作用。

另外，如果二手房买卖受到限制，则对新房产生利好。一部分购房者的住房（投资）需求得不到满足，则必然要将需求转移到新房上去，刺激新房销售又成为一种可能。如此一来，通过二手房停贷，房东因为卖不了二手房而不能去买新房，但原有的需求还在，还是转移到了新房领域。

这其中的妙处在于，降低了部分的市场购买力。因为卖房买房的人资金能力更强一点，更容易成为高端客户。高端客户的目标是高价盘，高价盘一旦销售成风，对房价普遍上涨将造成巨大的压力。

所以，停贷应该是一种比较有效的调控手段。它没有完全扼杀市场的购买力，只是摁住了流动性，也保证了新房的客群。不至于，一竿子打倒所有楼市中的投资客，那房地产市场也就不会立刻萎缩。

购房者如何应对

当然，不论是加息（利率上调）还是停贷，对广大购房者而言，都不是什么友好的事情。因为加息，一百万的按揭贷款每月可能就增加千元的还款压力，利率说调就调，但老百姓的薪资却不是说涨就涨的。

面对这样的调控政策，我们把购房者分为两类，一类是投资客，这个时候他们应该要好好计算一下投资的资金成本和以后的转手的时间成本。双成本的叠加，还值不值得再次投入楼市？

第二类是观望的客户，是再等一等还是继续等下去寄希望这个政策把房价搞下来？我以为应该尽快上车，因为从政策出台的初衷来看，稳字当头。这个宗旨之下，即便按我们乐观的判断，房价下跌也需要一个长期的过程。但这个过程你等得了吗？

*为关键的一个问题，停贷政策能执行多久？能在多少城市执行？这都是不确定的。因而，楼市恒且远，我们且走且珍惜吧。我是鱼眼，下期再见！

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