央行降准释放一万亿资金 房贷即将放宽？

意料之中地，央行在今天傍晚时分，宣布于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

此次降准为全面降准，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，将释放长期资金约1万亿元。

对于此次降准释放的1万亿长期资金，央行给出的描述是“不搞大水漫灌”。这不难联想到去年两会提出的“不搞大水漫灌， 但特殊时期也要针对性地放水养鱼”。

至于资金的重点流向，7月7日召开的国常会上其实已给过明确预告——加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持。

央行有关负责人在今天的答记者问中也详细表示，降准的目的：一是保持流动性合理充裕；二是有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源；三是降低社会综合融资成本。

每逢降准，楼市必亢奋。

但随着“严查经营贷、消费贷违规流入房地产”、“房企融资三道红线”等多个政策的相继出台，投机炒房被严打，房企融资的天花板也严格受限，房企融资层面的降准利好“感受有限”。

当然，对于合规买房人来说，由于释放了可贷资金空间，降准对前段时间多个城市齐现的“房贷停贷”现象，预计能起到一定的纾困作用。

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多个热点二线城市调高房贷利率甚至停贷

据此前的媒体报道，继多个热点城市房贷利率上升之后，包括南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥在内的多个热点二线城市，此前已经出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

贝壳研究院数据也显示，6月，72个重点城市房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天。其中，46个城市房贷放款周期延长，已超过六成。典型的有广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

另外，这72个城市的首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升，二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份，72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%，分别在LPR基础上加点87点和112点。而央行对首套、二套房贷规定的*利率分别为LPR和LPR加60个基点。

从地域上来看，6月里，长三角地区涨得*狠——苏州首套房利率涨了65个基点，绍兴、杭州涨了30个基点。

而根据中国人民银行、植信投资研究院数据，与2020年12月相比，截至2021年5月末，全国首套平均房贷利率从 5.23%升至5.33%，二套房平均房贷利率从5.54%升至5.61%。部分重点城市纷纷上调利率，包括广州、深圳、北京、宁波、杭州等，其中杭州年内已上调三次。

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额度不足导致停贷，降准后或将恢复空间

“提贷”和“停贷”的关键原因有两个：一是防止楼市过热，二是银行信贷额度紧缺。

对银行来说，第二点*为关键。

2020年12月31日，央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，针对不同类型银行，对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，并设置了不同的房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

根据2020年年报披露，37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准，超过房地产贷款占比红线的有9家；超过个人房贷占比红线的10家。招商银行和兴业银行两项占比均踩线，建设银行个人房贷占比踩线，房地产贷款占比也仅有不到1%空间。

因此，在部分楼市过热的城市中，个人住房贷款发放额度已不足，自然导致“停贷”。

根据数据，今年以来，5月居民部门中长期贷款（主要是房贷）增加4426亿元，环比减少492亿元，同比减少236亿元，这是今年以来首次出现同比少增，也是四年以来，新增居民房贷首次进入下降通道。

而此番降准后，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然*近几年各类降准都是定向降准，但是往往都会影响银行的信贷规模，*后对于房地产依然有一定的正面的影响。

从实际过程看，银行当前*聚焦的在于房贷集中度。若是后续降准政策后，银行可贷的资金规模增大，那么实际上在落实房贷集中度方面，由于可贷资金规模增大，那么房贷的占比会有所减少，所以客观上都会使得房贷集中度完成的压力减少。据此，今年上半年出现的各类房贷收紧的压力，会有所减少。

当然，鉴于这几年频频出现的借小微企业贷款来变相支持房贷的做法，所以预计接下来对于此类资金的流向会有更多新的管控方式。从全国各大商业银行既有的做法看，对于各类小微企业申请信贷会有各类新的管控，严控违规房贷的出现。

对于房地产企业来说，房贷发放速度恢复，将利于企业内源资金回款。但就外部融资来看，降准的利好“感受有限”。

58研究院院长张波表示，在房地产调控侧没有明显放松的背景下，房企的融资难度降低空间依然有限。今年上半年房贷整体通过金融机构融资的规模已经减小，同时从“三条红线”+“两条红线”的金融供给两侧的调控来看，目前没有丝毫放松的迹象。

因此可以清晰判断出，此次降准对于房地产行业难言利好，但降准本身对于财务良好的大型房企来说，受益程度或有稍许提升。

降准将多大程度刺激楼市？

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