南方楼市，正在“凉拌”中

文｜叶书利

在“北方已死”的逻辑下，南方楼市可谓高歌猛进，不过现在，在政府定价的大棒下，南方一些城市开始凉拌了。

深圳楼市开始降价

深圳房价为何猛涨？

在壹书生看来，主要原因如下：

A,抢人门槛太低，所以通过*而购房的门槛也低。

B,深圳楼市中，住宅用地供应占比太少，而工商业用地占比太高、城中村太大，所以导致住宅供不应求。

C,2019年下半年以来，伴随经济不振，大量资金进入楼市避险，而深圳楼市的入场资金的成本太低，也为这种情况添油加醋。

可能一些人不敢相信，深圳作为中国金融市场*发达的城市，2019年底以后，购房所用的资金成本可能是中国*的城市，甚至可能没有之一。

不过，深圳猛涨的房价，在政府定价的二手房指导价棒锤下，开始被按在地上摩擦，越来越多的业主开始降价出货。

据乐有家门店数据监控显示，2月8日指导价新政出台后，3月深圳楼市的卖方业主基本上还处于观望期，不过从4月开始，二手房市场上的挂牌房源量逐月增多，且挂牌房源中主动下调房价的房源占比越来越高，刚刚过去的6月，整个深圳二手房挂牌房源中，下调报价房源占比已冲高到55%

目前，深圳二手房市场，降价声早已此起彼伏。

据《每日经济新闻》报道，深圳二手房市场，一套房普遍且正常的降价空间在70-100万。比如深圳豪宅盘蔚蓝海岸3期的一位售房业主，从5月至今，已经4次下调挂牌价，幅度分别为100万元、50万元、30万元、20万元，合计降价幅度在200万元，且还在挂售中。

21日，上海易居房地产研究院发布的一份报告指出，二手房指导价出台前的1月，深圳二手房房价达到历史*点，即72436元/平。而到了6月，其价格为61500元/平，累计每平方米下跌了10936元，降幅达15%

目前深圳楼市已低迷到何种程度，成交数据证明了一切。

据深圳中原研究中心*新数据显示，6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。同比下跌75%。今年上半年，深圳二手房成交量可谓节节下降：1-6月，深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套。

在深圳楼市，二手房市场如果连续三个月的月成交量在5000套以下，房价便可能迎来下降。而第二季度，深圳二手房市场已连续三月成交量低于5000套。

接下来，深圳楼市如何走，取决于二手房指导价在执行层面如何变？如何二手房指导价在操作层面继续严格执行，房价必会继续下降。

深圳楼市是一个高杠杆的市场，假设在执行层面，二手房指导价严格执行两年，可以预料，后期深圳楼市将跌声不断。因为在一个月供低于10万都不好意思说自己是投资客的市场，严格执行的二手房指导价，将不断击溃投资客的信心。当然前提是严格执行，因为这个词对于南方楼市来说，恰恰可能是*的不确定性因素。

东莞楼市持续降温

东莞也是本波南方楼市崛起的代表城市，不过目前，东莞楼市也在持续降温中。

6月，东莞二手房成交量为1713套，相当于去年同期6967套的24.6%

统计数据可以看出，自去年12月后，除去春节所在的2月外，东莞二手房市场成交量持续下降。

东莞楼市二手房月成交量

上半年的东莞二手房成交量有多冷呢？统计数据显示，上半年东莞二手房成交量为9427套，而2019年上半年、2019年下半年、2020年上半年、2020年下半年则分别为15055套、19260套、13436套和16170套。相较于上一个半年的2020年下半年，今年上半年二手房成交量接近腰斩。

入冬下的东莞，房价已进入点降状态。

成都，正在挣扎中

5月28日出台二手房指导价后的成都楼市，正在拼死抗争中。

6月，成都二手房成交量为3664套，环比微涨，不过仍然低于4000套。

目前的成都楼市有点意思。

一方面，因为限价导致的房价倒挂，新房是一房难抢。

另一方面，二手房市场却是一房难卖。

21日，成都二手房市场，仅在链家上的挂牌待售量便高达11.43万套，这还不包括其他渠道上的挂牌房源量。相比较而言，北京只有7.7 万套、上海只有3万套，而广州则是8万套。

一方面是抢房的新房市场，另一方面则是挂牌出逃的二手房市场。

成都楼市还有一个*的坏消息在于，二手房指导价已经公布了第二批小区名单，后面可能还有第三批等。在前面已公布的二批小区名单中，相较于市场价，政府划定的指导价普遍打了7-8折。

在壹书生看来，目前的成都楼市大概率只是倔强前的挣扎而已，就像2月出台二手房指导价后的3月深圳楼市。

上海正在被强行按头

南方楼市的龙头大哥之一的上涨楼市，正在被强行按头。

7月9日，上海二手房核验价出炉；7月19日，核验价上架首日。

上海楼市被核验价后，出现了两大明显特点：

A,二手房挂牌量大幅下降。

16日时，壹书生在链家网上发现，上海楼市二手房在该网的挂牌量为3万套，而到了21日，仅剩下1.7万套。

可能原因有二：

首先，二手房核验价工作量太大，还在核验中，因此后续经过核验后被重新放出来的二手房挂牌量还会上升。

其次，不少业主的挂牌房源，因为高于政府定价而被强行下架。

B,大量优质板块的房价，普遍被打折七八折。

比如上海曲阳板块的华虹公寓，核验前*价在107846元/平，而目前核验价的*价仅为63200元/平，被降价41.4%。陆家嘴板块的财富海景花园，核验前*价为276989元/平，核验价*价为155602元/平，被降价43.82%

上海的二手房也迎来了政府定价期。

上海楼市变冷已成必然。

南方楼市要变天

对于南方楼市，壹书生简单说几点自己的看法，仅作参考。

A,2019年国庆后的这波南方楼市行情，除少量城市，如上海等，源于房价强压后的修复，多数城市源于炒作，而非源于基本面的利好刺激。

以南方楼市的龙头城市深圳为例，便是缩影。

事实上，2019年国庆后，深圳房价的上涨，并非源于经济基本面的支撑。恰恰相反，源于经济基本面的恶化。

统计数据显示，2019年开始，源于经济的疲软，深圳写字楼空置率开始攀升，今年二季度，深圳甲级写字楼空置率为22.3%，成为四大一线城市中*一个空置率超20%的城市。

在中国，楼市向来是经济的逆指标：经济好时，敲打下房地产；经济不好时，松点房地产。

因此2019年下半年以后，深圳楼市的资金利率大幅放松，且成为全国主要城市中购房成本*的城市，这才催动了深圳这波楼市大行情。

东莞则是另一个代表。

打开东莞2020年的经济成绩单，实际上并不好看。

壹书生发现，2020年东莞的不少关键城市基本面数据皆表现不佳。

2020年东莞*生招生人数同比大降12.4%；

2020年末东莞移动电话用户1597.09万户，同比下降7.4%，而全国的平均同比降幅仅为0.455%；

2020年全国货物贸易进出口总值同比增长1.9%，而东莞2020年进出口总额同比下降3.8%

在欧美社会进入暂停期后，2020年中国进出口逆市飘红，然而作为外贸大市的东莞，各种产品的进出口，一片飘绿。

（上图为东莞2020年进出口相关数据）

利用外资方面，据商务部统计数据显示，2020年，全国实际使用外资9999.8亿元人民币，同比增长6.2%，而东莞2020年利用外资额79.63亿，同比下降9.5%

正因为如此，在此前的文章《》中，壹书生断言，“房价一路高涨的东莞，有点危险。”

B,南方主要热点城市，已逐渐进入调控期，相应地，楼市会在下半年，逐渐变冷。

C,经过过去这一波的大涨，南方热点城市楼市，多数城市房价已无性价比。

当嘉兴的一些小区房价进入三万后，南方热点城市的房价，多数已无性价比。

D,当下楼市的性价比之地，可能在北方的一些二线城市或环线城市。因为这些城市，在这一波上涨中几乎未涨，而现在，这些城市的房价泡沫已被挤得差不多了，尤其在南方热点城市的一波大涨后，反而显现出一些性价比了。

整体上来说，壹书生觉得，下半年至明年，中国楼市可能会略显安静，以盘整为主，而市场淘笋的机会可能会出现在具备下述条件的一些城市：

首先，人口仍在正增长之地。

其次，政策加持区域，如强省会战略、城市群战略等辐射地。

第三，去年疫情后房价尚未大涨之地。

对于后市中国楼市走向：下半年到2022年，可能是一个盘整期，市场会出现少量淘笋机会，而2023年或许是另一个楼市希望之年。

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