首佳汇总 ｜ 房地产政策/要闻回顾（7月）

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政策/要闻

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国务院办公厅）

《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（住房和城乡建设部等8部门）

《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（住房和城乡建设部办公厅）

《2021年*批集中供地高标准设计方案公告》 （北京市规划和自然资源委员会）

国家层面-1

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

[发文机构] 国务院

[发文字号] 国令第743号

[发布日期] 2021年7月30日

2021年07月30日，国务院办公厅发布《中华人民共和国土地管理法实施条例》，自2021年9月1日起施行，主要条款内容如下：

国土空间规划：《条例》强调，经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。

耕地保护：《条例》提出，国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地，并建立耕地保护补偿制度。《条例》明确，建设项目经依法批准占用耕地的，分别由县级人民政府、农村集体经济组织和建设单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。县、乡（镇）人民政府组织农村集体经济组织实施土地整理方案，土地整理新增耕地，可以用作建设所占用耕地的补充。同时鼓励社会主体依法参与土地整理。

建设用地：《条例》明确，建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地。《条例》要求，建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地，期限不超过四年。

农用地转用：《条例》强调，建设项目涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《条例》规定，建设项目需要申请核发选址意见书的，合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目预审与选址意见书；规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准；简化建设用地报批材料，将现行的“一书四方案”整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点。

土地征收：《条例》对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括：（1）发布土地征收预公告，启动土地征收。预公告时间不少于十个工作日。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。（2）开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。土地现状调查包括土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。社会稳定风险评估需提出风险防范措施和处置预案，作为申请征收土地的重要依据。（3）组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证。由自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案，内容包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容，并在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，时间不少于三十日。多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应当组织听证。（4）签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明；（5）申请土地征收审批；（6）土地征收经依法批准后发布土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定；（7）实施土地征收。

同时，《条例》明确，自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，并制定土地补偿费、安置补助费分配办法。地上附着物和青苗等的补偿费用，归其所有权人所有。社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，按照规定单独列支。

宅基地管理：《条例》明确宅基地申请、审核批准程序，要求地方政府依法安排建设用地指标，合理保障农村村民宅基地需求。《条例》提出，国家允许进城*的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城*的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

集体经营性建设用地管理：《条例》明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件。依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。《条例》规定土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。要求“入市”以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。

法律责任：《条例》第六章完善了土地违法行为的处罚措施，增加了违法占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼应当承担的法律责任规定，同时提高了对违法占地、违法转让等违法行为罚款的处罚额度。

首佳观点：

《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦农用地转用、土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，进一步优化建设用地审批流程、细化土地征收程序、明确集体经营性建设用地入市交易规则、保障村民宅基地权益，加大对土地违法行为的处罚力度，明确制度边界、强化法律责任。

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国家层面-2

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》

[发文机构] 国务院办公厅

[发文字号] 国发办〔2021〕22号

[发布日期] 2021年7月2日

7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，主要内容如下：

保障人群及保障标准 ：保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

土地供应及支持政策 ：主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。配套土地支持政策如下：

1、利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房政策

支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2、企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房政策

企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3、产业园区配套用地建设保障性租赁住房政策

将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4、存量闲置房屋建设保障性租赁住房政策

对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5、新供应国有建设用地建设保障性租赁住房政策

编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

资金、税费及金融支持政策 ：免收城市基础设施配套费；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。支持银行业金融机构向保障性租赁住房自持主体、住房租赁企业提供贷款。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券。

监督管理 ：建立健全住房租赁管理服务平台全过程监督，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

首佳观点：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，调动市场主体的积极性，盘活存量土地和房屋，有利于破解保障性租赁住房项目面临的项目获取难、土地成本高、收益难平衡等问题。同时，意见还细化了金融政策支持，简化了审批流程，明确给予中央补助资金支持，落实了民用水电气价格政策，为解决建设资金不足和降低建设与运行成本提供有力保证。

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国家层面-3

《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》

[发文机构] 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室

[发文字号] 建房〔2021〕55号

[执行期限] 2021年7月23日

7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，主要通知内容如下：

整治目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

整治重点：在房地产开发方面，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施等问题。在房屋买卖方面，重点整治发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序等问题。在住房租赁方面，重点整治未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管等问题。在物业服务方面，重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等行为。

整治方式：《通知》要求各城市全面排查问题线索，逐条分析研判，形成整治问题清单分类建档并建立工作台账，确定整改时限，建立转办和督办机制，实施销号管理。《通知》强调坚持齐抓共管、综合整治。充分发挥各部门职能作用，加强协同配合，整合资源力量，建立部门联动机制，提高房地产市场秩序综合整治能力。

整治措施：对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。

首佳观点：整治规范房地产市场秩序是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。年初以来，各级政府针对违法违规销售、信贷资金违规流入楼市等问题出台了多项监管政策，但房地产领域违法违规行为仍时有发生，还需要聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，进一步加大房地产市场秩序整治力度，在薄弱环节查缺补漏，有效遏制违法违规行为，实现房地产市场秩序明显好转。

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国家层面-4

《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》

[发文机构] 住房城乡建设部办公厅

[发文字号] 建办标〔2021〕19号

[发布日期]2021年7月9日

7月9日，住房城乡建设部办公厅发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，主要通知内容如下：

集中式租赁住房内涵：集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。分为宿舍型和住宅型两类。

适用标准：新建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准；改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。新建或改建住宅型租赁住房应执行《住宅建筑规范》及相关标准。

服务功能增加：宿舍型租赁住房建筑内公共区域可增加公用厨房、文体活动、商务、网络宽带、日用品零售、快递收取等服务空间；房间内应加大储物空间，增加用餐、会客、晾衣空间，应设置信息网络接入点；可设置卫生间、洗浴间和起居室；新建宿舍型租赁住房应设置机动车停车位，并预留电动汽车、电动自行车充电设施空间。住宅型租赁住房按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施。

改建条件：非居住类建筑改建前应对房屋安全性能进行鉴定，保证满足安全使用的要求；土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为集中式租赁住房。

首佳观点：近两年，在“租购并举”的主基调下，租赁住房市场发展迅速。在发展过程中，由于工程设计标准不明确、各地执行工程建设标准不统一，导致地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一，很大程度上制约了宿舍型、公寓型租赁住房的供应规模和健康发展。《通知》的出台，在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据；《通知》还明确，集中式租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能，以更好地满足新市民、青年人的居住需要，对推动增加保障性租赁住房供给具有重要意义。

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国家层面-5

《关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》

[发文机构]中共中央 国务院

[发布日期] 2021年7月20日

7月20日，中共中央 国务院发布《关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》，《决定》第19条“加强税收、住房等支持政策”中提出，地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。《决定》第20条“推进教育公平与优质教育资源供给”中提出，推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题。

首佳观点：《决定》推出公租房户型选择、差异化租赁和购房等优惠政策。租房层面，公租房产品在户型设计、需求方面将向多孩家庭倾斜；买房层面，通过加大优质教育资源供给，推动住房剥离教育属性回归居住属性，降低教育成本。未来，可能会在所得税、房产税、购房税费等方面出台差异化优惠政策，推动三孩政策落地。

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国家层面-6

央行决定于7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

7月9日，央行发布*新一期降准公告：中国人民银行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。

首佳观点：此次降准在此前国务院常务会议上已经做过明确，基本符合预期，体现了今年下半年继续实施稳健货币政策的导向。从降准的出发点分析，意在稳定市场的流动性需求，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降，预计对房地产市场影响有限。

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市级层面-1

关于印发《北京市引进毕业生管理办法》的通知

[发文机构] 北京市人力资源和社会保障局

[发文字号] 京人社毕发〔2021〕22号

[发布日期] 2021年7月16日

7月16日，北京市人力资源和社会保障局印发《北京市引进毕业生管理办法》的通知，对列入国家统一招生计划，按时取得学历学位的非北京常住*应届毕业生引进条件、指标管理等作出如下说明：

本科生要求：北京地区高校、京外地区“双一流”建设高校的本科毕业生，年龄不超过26周岁。文化、体育、教师、医疗行业部分岗位可引进符合要求的专业高校毕业生。

研究生要求：引进硕士及博士毕业生，硕士研究生不超过30周岁，博士研究生不超过35周岁。

毕业两年内初次就业的毕业生参照执行。

创业毕业生引进：对于在校或休学期间创业的毕业生，同时符合以下三种条件的可申请办理引进。既：毕业生本人为创业企业发起人或主要创始人；创业企业创办时本人持有股份比例不低于10%（不包含股份转让、后期入股等情形）；创业企业属于本市重点发展的产业，创新创业成效突出或带动就业效果显著。

计划单列引进毕业生：世界大学综合排名前200位的国内高校本科及以上学历毕业生，或“双一流”建设学科硕士研究生可从事或受聘于下列行业/企业：市委市政府重点支持的集成电路、人工智能、医药健康等高精尖产业，“两区”建设重点落地项目，本市市级“服务包”企业，重点税源、重点引进、重点培育企业以及独角兽企业；同时，本市考试录用公务员、选调生（含优培计划）、博士研究生、退役大学生士兵、特岗计划乡村教师，按照国家或本市特定政策要求办理引进的毕业生以及父母均已取得本市常住*的毕业生也可实行计划单列引进。

首佳观点：《北京市引进毕业生管理办法》是对2018年出台的《北京市引进非北京生源毕业生工作管理办法》的完善和修订升级。对比来看，在发布目标、引进对象、分配指标原则、引进条件等方面基本一致，只是在毕业生年龄和引进对象上略有放松。可以说，北京并没有大幅放松*政策，因此传导至楼市的需求变化较为有限。

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市级层面-2

《2021年*批集中供地高标准设计方案公告》

[发布机构] 北京市规划和自然资源委员会

[发布日期]2021年7月30日

7月30日，北京市规划和自然资源委员会发布《2021年*批集中供地高标准设计方案公告》，就8宗进入高标准商品住宅建设方案评选程序地块的设计方案内容进行公开。

建筑品质方面，8宗地块中标企业全部承诺实施三星级绿色建筑，5宗地块实施健康建筑面积达到总面积的比例为100%，4宗地块实施超低能耗建筑面积达到总面积的比例为100%，4宗地块装配率为91%，1宗地块装配率为93%；规划建筑设计方面，通过设置口袋公园、集中绿地、街角公园等方式提升小区景观品质；通过配套商业、社区综合服务、幼儿园等服务设施改善小区公共环境。

首佳观点：“高标准”并非“豪宅化”，而是更加注重为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间。本次公布的高标准评选成果，具有引导性和示范性，为后续集中供地高标准商品住宅建设方案的设计提供了参照，利好于购房人群。

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（注：本文由首佳顾问原创发表，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）