深圳商办市场 2021年二季报｜经济快速恢复，写字楼空置率明显回落，购物中心租金喜提三连涨

来源：价值领地发布时间：2021-08-04 08:11:06

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：成交继续火热

6月，一手商业物业均价为63,175元/㎡，环比下跌2.2%。近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

6月份成交面积96,790平方米，环比微降1.5%，总体成交继续火热。

商务公寓主力成交在宝安，成交面积为3.62万平方米；其次为南山区，成交面积为1.47万平方米。

宝安区福永会展湾•水岸以270套/16,370平方米的成交面积，8.4亿元（均价51,288元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双冠王。

其他引人瞩目的楼盘还包括会展湾东城（123套）、汇邦·名都花园（110套）、世茂深港国际中心（106套）、深国际万科悦城（98套）、中熙珑湾（86套）等。

商业营业用房方面，南山区桃源京基·御景峯本月以2,072平方米的成交面积，名列全市成交量*。

宝安区宝安中心区海府生态大厦以20,206万元（均价118,702元/㎡）的成交金额，脱颖而出摘得成交金额的桂冠。

其他热销楼盘还包括前海周大福金融大厦（992平方米，均价65,987元/㎡）、宝德云谷大厦（862平方米，均价53,464元/㎡）、万科珑城原点（804平方米，均价44,196元/㎡）、佳兆业盐田城市广场（263平方米，均价93,094元/㎡）等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

6月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为223.0万平方米，环比上升5.7%。本指标总体呈趋势性下降形态，但库存压力依然较大。

随着疫情逐步缓解，商业物业销售良好，库存去化周期为27.2个月，总体保持平稳。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力，增加住宅供应量。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金略有回升，空置有所下降

6月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积16,974平方米（仅为一手成交量的18%），环比下降26.4%

深圳消费市场快速恢复，第二季度主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金（初值）767元/㎡·月，喜提三连涨。空置率（初值）为6.3%，环比上升0.2个百分点。零售市场渡过至暗时期，各大购物中心客流和销售额呈现转好趋势，提振平均租金继续反弹。

上半年，深圳商品零售、餐饮消费市场持续回暖，全市实现社会消费品零售总额4,485亿元，同比增长23.2%。一季度，餐饮收入同比增长59.1%，商品零售同比增长37.3%。一季度网上消费持续活跃，线上零售平台实现商品零售额同比增长96.3%，明显高于商品零售同比增速。国内零售业正在经历一场大变革，互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，不利于传统线下零售物业租售的长远表现。

下半年，龙华超级综合体壹方天地（ 60万平方米）及龙岗平湖华南城万达广场（ 30.5万平方米）将相继入市，线上零售叠加新兴市场项目的竞争，预计下半年核心商圈平均租金、整体空置率将保持在低位。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：明星楼盘导致指标异动

6月新建写字楼成交均价54,164元/㎡，环比大跌23.7%。市场成交65,667平方米，环比暴增283.0%

明星楼盘南山区前海周大福金融大厦以48,084平方米的成交面积，31.7亿元（均价65,987元/㎡）的成交金额，问鼎全市写字楼成交量、成交金额双冠王。项目坐落于前海金融及商务发展的核心，位处五条地铁枢纽线的交汇点。宗地总建筑面积170,000平方米，其中148,360平方米为办公用途，建设楼高约200米及130米的地标式双子塔。

其他热销楼盘还包括龙光玖龙台（2,785平方米，均价44,364元/㎡）、合景同创广场（2,072平方米，均价43,386元/㎡）、乐创荟大厦（1,855平方米，均价20,093元/㎡）、晗山悦海城（1,852平方米，均价93,007元/㎡）等。

6月份，深圳新建写字楼可售面积为141.9万平方米，库存量继续下降，本月略降3.8%

新建写字楼库存去化周期为37.8个月，本指标显示写字楼市场库存压力巨大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼销售成交仅10,843平方米，环比上升12.0%，但相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落市场躺平，写字楼交易以租赁经营为主。

第二季度，深圳甲级写字楼租赁市场愈发活跃，租金止跌，平均租金（初值）保持在200元/㎡·月，静态租赁回报率为2.9%

深圳基本走出疫情的阴霾，经济稳步恢复，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。

下半年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

第二季度甲级写字楼供应入市放缓，平均空置率（初值）为22.3%，环比下降1.5个百分点，连续两个季度明显回落。

其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大，写字楼空置率约25%。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，预计2021年有15个项目合计140万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是高达500万平方米，将长期处于供过于求状态。

预计2021年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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