观点直击 | 停止收并购 奥园健康的外拓目标与大健康首入表（实录）

8月23日下午，奥园健康以网上语音形式举行2021中期业绩发布会，分为广州及香港两个会场。

董事会主席郭梓宁带领总裁郑炜、非执行董事阮永曦、财务总监刘江涛出席广州会场，香港会场则由执行董事陶宇单独坐镇。

总结过去半年的表现，郭梓宁用了“稳健”来形容业务基本面的表现，认为发展和营运上整体顺畅。

根据半年报，期内奥园健康实现收入10.03亿元，同比增长83%；毛利3.47亿元，同比增长57.2%；毛利率34.6%，同比下降了5.5个百分点；归母净利润1.77亿元，同比增长60.16%；净利率约18.5%。

相比以往，这份财报中收入结构名列前茅次分了四大板块，智能化工程服务和达安健康服务头次入表。这也让奥园健康在整体业务铺排上有了更多思考。

郭梓宁表示：“在今天特殊的市场环境和疫情的情况下，所有的商业模式都将面临健康发展的问题”。为更好应对未来市场挑战，管理层思考得出十三个字的战略方针：健康发展、聚焦主业、重塑内生力。

这些方针的具体操作也在会上被多次讨论。其中在规模扩张上，奥园健康有了新的动向。在完成全国重要区域布局和业务线铺排后，郑炜表示：“奥园健康已经全面进入到增量时代”。

500万平米外拓目标

截至期末，奥园健康在管理的收费建筑面积约4400万平米，同比增长1.8倍，合约面积约8400万平方米，范围涉及国内22个省、直辖市及自治区94个城市的454处物业（含案场）。

商管方面共向41个商场提供商业运营服务，合同总建筑面积约为190万平米，期内新增合同建面约15万平米，在管总建面约为89万平米。

其中，订约向25个合同总建筑面积约为110万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。商业运营服务分部新增的合同建筑面积合计为14.9万平方米。

去年奥园健康以收并购作为主要增长策略，收购的乐生活、宁波宏建及北京博安相继并表并产生利率。

今年上半年则停止了收并购步伐。对此，管理层解释道：“因为我们在每一个发展的阶段要采取不同的策略。”

据介绍，目前奥园健康在物业管理方面基本完成全国核心区域布局，包括大湾区、环北京区域和长三角区域；管理业态也完成从传统住宅到医院、公建、产业园等非住宅领域的拓展。

“奥园健康在今年下半年会全面进入增量拓展模式”，郑炜表示，管理层为团队设置了一个较高的外拓目标，初步定为500万平米。这基本是奥园健康从地产主业获取的管理面积的近似值。

在收购标的的选择上，陶宇称，“当然也不限于传统的物管，我们在考虑一些关于商业运营的企业的并购的计划”。商管上主要是对城市的能级提出要求，尝试拓展一线城市的运营服务，以及拓展业务差异化的商业运营布局。

非住宅资产将是奥园健康扩张的主攻方向。郑炜强调：“下一阶段的核心是更加倾向于产业化第三方资源的获取。”

其解释称，现在住宅项目的拓展不是一个特别好的方向，因为比较好的标的和资源基本上已经被整合殆尽，好的资源会选择单独上市，不会选择被整合；而整合后投后管理也是一个很大的挑战。

“现在关注的领域尤其是产业型的公共服务设施，包括医院、*、产业配套的科技园区等，这些与奥园健康以及中国奥园的核心竞争力非常相关”，比如城市更新的商圈改造等。

5月6日，奥园健康与奥园城市更新集团进行战略合作签约，旨在为母公司主导的城市更新项目提供前期策划及后期运营等服务。预计合作框架确定后，奥园健康管理面积将新增超千万平方米。

不过上半年，奥园健康暂时未录得来自前期城市更新项目的收入。有投资者向观点地产新媒体表示，管理层于业绩会上透露，目前双方已有项目在对接过程中。

奥园健康的毛利率多保持在30%以上，只不过当前收并购的区域差异也会带来毛利率上的波动。期内其毛利率录得34.6%，同比下降了5.5个百分点。

下降的主要原因是去年收并购的乐生活和宁波宏建位于北方区域，整体的毛利水平相比南方地区略低8%左右，由于乐生活的体量较大，整体拉低了上半年大概5%的毛利率水平。

刘江涛表示：“整体毛利润水平保持在30%到35%这样一个空间，我们是非常有信心的。”这有赖于后续加强投后管理，整合乐生活、宁波宏建及北京博安原有项目，降本增效。

但管理层亦坦承，“如何在物管的第三方扩张上将竞争力体现出来，这是我们下一步要考虑的问题。”

智慧化、大健康首入表

本次财报中，收入结构名列前茅次分了四大板块：物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入分别占总收入79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

主要业务物业管理上半年收入约8亿元，较去年同期大幅增长101.6%。其中物业管理服务收入占比为65.5%，收入约5.2亿元，同比大幅增长124.8%，主要由于在管的收费面积增加所致；增值业务收入占比提升至18.7%，则主要由于增加了多种多样的社区多经服务所致。

不过，在物管行业发展迅速且需要不断细化拓展服务边界的当下，物业企业仍然需要更多深层次的思考。

值得注意的是，在物管的多种经营方面，郑炜提出了新的思路——过往物管项目都是在交房之后才提供服务，我们现在的想法是把物业服务向前置，甚至介入到房地产主业的项目策划、销售、交付验收等各个阶段，并在其中深耕传统社区的增值业务。

而城市更新涉入，“有可能在规划这个商圈的时候，我们的招商团队就已经进去了，跟大家一块儿来讨论这个事情该怎么做”。

商业运营服务方面，上半年该业务收入约1.6亿元，同比增长16.2%，占总收入的15.6%，收入占比有所下降。

有业内人士表示，这主要受疫情影响，招商活动和商业化运营遇到挑战；此外因区域布局较分散，综合疫情影响及过往经营情况，整体的利润率有所下降。

不过管理层在会上则着重介绍了积极的表现——购物广场在今年陆续开业，收入增加约32.1%至3350万元。2021年上半年新开业的威宁奥园广场、大埔奥园广场及宝应奥园老东门示范区，入住率达94%以上。

在商业运营的收入和利润提升上，管理层更关注到的是消费群体的转变。

“90后和00后到底喜欢什么，将会是我们商业综合体未来运行需要考虑的重要问题，因为他们将会成为消费主力。”这也是目前管理层强调“商业+文化IP”重要性的原因。据了解，目前广州奥园城市天地已经应用国潮IP概念，对客流量和租金水平有了明显提升。

此外值得注意的是，智能化工程服务及大健康服务都进行单独立项，意味着后续有横向扩大该两项业务的打算。

其中在大健康领域的角色和业务定位上，管理层确定了其资源整合和产业赋能的职能，主要为地产赋能提供咨询、规划以及资产增值和去化的服务。

“大健康是一个很大的范畴，我们不会拘泥于某一个领域”。

郑炜透露：“我们会与产业基金合作，孵化大健康板块中的细分资源板块，并将其应用于现有小区的商业生态圈，同时我们会积极引入外部产业资源，引入社区生态，共建小区。”

而在智能化工程服务业务方面，郑炜表示，其将亲自领导布局，“通过赋能获取相关的咨询、顾问和相关增值业务分成的收入，开拓的业务比如送餐、社区养老中心运营等。

在增值业务方面，今年奥园健康更关注的是社区新零售，这要求奥园健康有强大的供应链平台。

据介绍，奥园健康将就此与互联网巨头合作，包括拓展布局。郑炜表示：“我们会以难得一次的聚焦，关注科技和数字化为物业管理带来的变化”，这些思考的*终目的是真正做到降本增效。

郑炜卖了个关子：“去年我们社区新零售大概做了1000万元的收入，今年能做多少？大家可以拭目以待。”

以下为奥园健康生活集团有限公司2021中期业绩发布会现场实录：

现场提问：今年公司拆分了智能化工程服务及大健康业务的收入，也看到增速不错，请问这两个板块未来的成长是怎样的？未来盈利能力如何？

郑炜：智能化也就是智能化社区和智能化建筑，以及数字化改造。我们在整个奥园健康内部布局了一家新公司，叫新奥达，这家公司专门提供相关的服务和工程的施工，包括一些技术解决方案、算法、云服务，目前情况来看，经营的效果还是非常好的。

科技类的服务或者智能化的服务有两个先决的条件或者重要的因素，名列前茅个就是看团队，团队的科研水平、工程施工能力、对技术未来的发展方向的把握非常重要。严格意义上来讲，地产行业和物业行业的智能化服务公司实际上是一个跨界公司，它既需要懂物业、懂地产，也需要懂算法、懂互联网、懂智慧社区，懂优化推荐，懂各种智能硬件，所以它对人的素质要求是非常高的一个领域。在奥园健康的智能化的体系里面，我会亲自领导智能化业务的布局。

对于其它的增值服务的业务，包括大健康业务，我们现在的定位非常清楚，大健康是一个很大的范畴，我们会不拘泥于某一个领域。

现在我们做得比较有特色的是社区养老、居家养老的模式，我们把它定义为一个大健康赋能的职能，通过赋能获取相关的咨询、顾问和相关增值业务分成的收入，它赋能的房地产项目越多，收入就会越大，所以这完全取决于未来我们的大健康项目的赋能，同时它自身也会跟政府、养老社区中心开拓自身的业务，比如说送餐业务、社区养老中心的运营，这一块就看政府在规划的时候对它实际运营的测算，我们只要达到了这个运营测算的水平就算达标。

现场提问：公司未来打造内生力的具体策略有哪些？

郑炜：传统的物业上市公司，大家主要讲的收入增长来源是来自于地产主业的资产注入，严格意义上来讲，这个叫寄生模式，不是内生模式。奥园健康希望在未来能够培养出一种内生力的模式。

这种模式包含两个层面，一个层面是底层资产。我们希望通过第三方的拓展，包括一些产业的布局，底层资产逐渐变得开放、公开、透明，当底层资产来自主业和第三方的比例达到一定占比平衡的时候，我们就会逐渐衍生出具备自身盈利能力的可能，而不是等待着主业来哺育，甚至在未来我们还能反哺地产行业，帮它做一些前期的设计和赋能。

第2层面，从现在看，多种经营是现在物业公司的一个核心所在。大家为什么这么重视多种经营，其原因是由于多种经营不会局限于社区。多种经营带来的较大好处是，其实与一些互联网创业公司相比，互联网创业公司积攒100万的种子用户要付出几个亿甚至几十个亿的代价，而物业公司天然就有几百万的用户、几百个社区，我们培养一些种子型的业务或者新型的业务，天生就有种子用户，我们把这个种子用户运营好，再拓展到小区之外，做得更大更好，越过了互联网公司早期创业的那一步，所以在这个角度我们更容易培育新的优质资产，也不排除这些新的优质资产在资产市场上变现、上市，或者是被收并购，扩大我们的优质资产的规模。

总体来看，我们的内生力源自于底层资源的设计和对多经业务的布局，这两点缺一不可。

现场提问：公司上半年34.6%的毛利率较去年同期下降了5.5个百分点，原因是什么？新增的收购标的会否对公司整体利润水平产生影响？

刘江涛：奥园健康整体的毛利率34.6%，在行业内是一个比较高的水平，当然跟去年同期比较，今年的毛利率确实是有所下降。

下降的主要原因是，我们去年收并购的乐生活和宁波宏建位于北方区域，整体的毛利水平相比南方地区是略低的，大概相差8%左右。由于乐生活的体量也较大，整体拉低了大概5%的毛利率水平。

除此之外，去年上半年由于疫情的影响，政府对社保、公积金有所减免，这部分大概有2500万元，这部分的减免我们今年也通过组织优化和架构调整，以及区域合并等措施把它拉平了，所以总体来说主要还是由于收并购的区域差异所造成整体毛利有所下降。

但是我们通过对乐生活、宁波宏建等投后的项目进行管理优化，以及各种管理工具、系统的导入，我们非常有信心这些项目会逐渐跟南方区域的毛利水平保持一致。我们对奥园健康整体的毛利润水平保持在30%到35%这样一个空间是非常有信心的。

现场提问：母公司在市场调控的压力下，对奥园健康的运作跟管理是否有影响？特别是在三旧改造方面，奥园健康跟母公司有没有什么合作发展的机会？

郭梓宁：母公司上半年的业绩情况，还是令大家比较满意的。当然，政策的因素对房地产会造成一定的冲击，对其它行业也是一样。奥园由于提前布局了城市更新、三旧改造，在差不多10年前就开始涉足三旧改造的项目，所以对母公司未来的发展会源源不断提供优质的土地资源。

通过这几年的拓展，我们手头上掌握的三旧改造项目有70多个，而且99%集中在大湾区，这些项目转化后的可售货值达到7500多亿。随着这些旧改项目的转化，对奥园健康也是一个很好的带动，一方面增加了项目，物业管理的面积就会增加，服务的人口也会增加，多种经营的市场又会加大，对物业管理非常利好。

另外对商业运营、商管这一块也会带来很多的机遇。因为目前进行三旧改造，政府和村民都会要求我们导入产业，此外回迁给村民除了住宅以外，还要返还一部分商业、产业的物业，这些物业返还后，我们的商业管理公司就可以帮助这个村进行招商运营，又增加了我们的业务量。

我们6月底就取得了一个规模非常大的项目，是东莞松山湖片区综合城市运营的服务商资格，这个项目有10平方公里，我们成为综合运营商之后，会将整个10平方公里进行策划、规划，然后进行招商、建设、运营。这也给我们奥园健康以及其它产业带来好多的业务。