观点直击 | 收并购换增长 合景悠活称投后管理至关重要（实录）

8月24日，合景悠活线上召开2021年中期业绩会，执行董事兼行政总裁孔健楠带领执行董事兼领头财务官杨静波、投资部总经理及一等顾问徐锦添、投资者关系及资本市场部负责人李明明参会。

据了解，董事会主席孔健岷虽也出席现场，但并未发声。

半年报数据显示，合景悠活期内实现收入12.29亿元，同比增长83.1%；毛利5.43亿元，同比增长107.6%；毛利率较2020年同期提升5.2个百分点至44.2%；归属股东净利润3.15亿元，同比增长154.18%；净利润率为26%。

规模上，在经过一系列收并购动作后，合景悠活快速跻身亿平阵营。截至期末，其在管面积增至1.66亿平方米，而去年上市时仅有2210万平方米。

上市至今未满一年，合景悠活在众多物业股中显得激进。

孔健楠于会上做战略定调，表示：“公司经过20多年的成长，现在处于发展的关键时期”。

年初定下的“年底在管面积达到2亿平米”及“全年收入1.5倍以上增长”的目标再被强调，管理层多次表示“有信心完成”。

2亿平米在管目标不变

去年10月在港交所上市后，合景悠活便显现出规模扩张的想法。

IPO新闻发布会上，管理层称目前的核心放在提升发展速度上，拟通过收并购合作等增大市占率；后续更表示其在商管方面的目标是要“晋升或者靠近名列前茅梯队庞大的商业运营团队里面去”。

上市前，合景悠活公布其截至2020年4月30日总在管建面2210万平方米，2020年末增加至1.27亿平米。同时年内，合景悠活实现营业收入约为人民币15.2亿元，同比增长34.9%。

半年报显示，合景悠活的合约面积由上年末约5340万平方米增长315.2%至约2.22亿平方米；与此同时，在管面积亦由4160万平方米增长296.9%至约1.66亿平方米。

从住宅与商业、公建的业务配比看，截至2021年6月30日，合景悠活的住宅物业管理服务在管面积达到约9740万平米，较上年末增长234.7%；非住宅物业的累计在管建筑面积约为6770万平方米，其中商业物业在管建筑面积约为1600万平方米，公建物业在管面积约为5170万平方米。

住宅与商业、公建比例为59：41，商业部分比例有所增加。截至去年4月的数据显示，其住宅与商业的占比为68：32。

可以发现，合景悠活的规模拓展绝大部分依靠收并购，且更多侧重于拓展公建项目。

据管理层介绍，上半年公司主要完成对雪松智联和上海申勤的收并购，新增约1.1亿平米在管面积；另外通过外拓新增约1665万平米在管面积，其中住宅、商业、公建的占比分别为55%、13%、32%。

观点地产新媒体了解，2020年12月，合景悠活以2.144亿收购广州润通物管80%股权，获在管面积1800万平方米，并拓展至公共服务领域；今年1月，合景悠活宣布以13.16亿元收购雪松智联80%股权，涉及在管面积超8600万平方米；6月底，合景悠活4.98亿收购上海申勤物业80%股权，获在管面积1800万平方米。

其中收购上海申勤主要为拓展长三角业务及公建领域的渗透度，获取高准入门槛的牌照及资质；包括此前收购的广州润通、广州庆德、北京高腾等标的，也多涉及公建领域。

孔健楠称：“上半年的收并购已经大致顺利落地了”。而上述收购完成后，合景悠活在管面积中来自于第三方的比例可达到86.2%。

至于“年底在管面积达到2亿平米”的目标则维持不变，下半年还需要再拓展3500万平方左右。

增长依旧主要依靠收并购和外拓。据管理层透露，收并购方面目前在谈项目大概有4-5个，面积6000万平方米左右，业务基本覆盖全国，整体在成都的工作推进较大。外拓方面则有3000万平米在谈，其中住宅占60-70%，公建占20%左右，商业占10-20%。

不过值得注意的是，收并购虽然拥有快速扩大规模和丰富管理业态等优势，但需耗用大量资金。

去年10月上市，合景悠活全球发售所得款项净额约29亿港元。今年6月底，合景悠活进一步修订所得款项净额的分配，为进一步拓展集团的业务规模并增加市场份额，计划将原定用于“寻求战略性收购及投资机会”的17.48亿港元修订至24.53亿港元。

根据半年报披露，截至2021年6月30日，其目前未动用及未计划的所得款项净额中，用于收并购及投资拓展约7.057亿元。此外管理层披露，截止期末公司现金以及等价物共计30.8亿元。

不过如若要支撑年初定下的“三年10倍在管面积增长”目标，合景悠活或许还要为后续的收并购储备资金。

全年预期收入增长150%

不过在“鲸吞”了体量庞大的收购项目后，能否较好消化并应对投后管理，为合景悠活提出不小的要求。

“如何与成员企业达成共生共赢，这对我们集团来说至关重要，因此我们将投后管理提升到公司战略的高度”。对于这些成员企业，孔健楠将核心放在了财务业绩优化和盈利水平提升上，包括数字化转型、科技赋能、设置利润共享机制等措施。

其中收购的雪松智联，管理层表示：“过去三年它的复合增长率在50%以上，净利润率增长在80%以上，这给我们带来跨越式增长的机会。”

李明明表示：我们对于年初提的150%的收入增长业绩是保持信心的。“信心”来自于运营效率的提升之外，也包括收购项目入表带来的利润增长和商业轻资产的拓展。

半年报数据显示，合景悠活的收入主要来自两个业务分部，即住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务，该两大业务收入分别为8.45亿元和3.84亿元，整体收入的占比分别约68.75%和31.25%。

杨静波介绍：“上半年住宅物管实现毛利率42.6%，同比增长7.2个百分点，主要得益于项目密度提高带来的规模效益和标准化、数字化的运营提升了服务效率。”

此外，社区增值业务收入占比提升，带动了住宅板块的利润率增长。期内社区增值业务收入达3.22亿元，同比增长191.7%。

非住宅物业管理及商业运营服务收入约3.84亿元，同比增长84.9%，则主要由于广州润通并表带来1.29亿元的公建收入，此外部分购物中心进入三年及以上的运营成熟期，购物中心的销售总额同比呈现82.0%的增长，整体写字楼的出租率维持在90.0%以上。

商业运营方面，根据半年报，合景悠活除已经运营的20个商业项目外，全国筹备项目超36个，将在未来3到5年内迅速释放。

轻资产运营方面，杨静波表示，通过运营打造成都交子金融大道项目，公司获得了政府交子大道26个盒子轻资产，并在一、两个月内完成90%以上的招商，8月20日已经开业。这些招商需求会反哺到附近的自有项目。

拓展新的赛道，孔健楠表示：“我们留意到现在城市的公共空间服务市场还是比较大的，需求比较旺盛，因此计划在现有业务范围延伸到城市服务领域，抓住这个万亿级的市场发展机遇。”

目前而言，合景悠活的非住宅物业业态涉及办公大楼、商场、*、单位、医院、政府公建等。孔健楠给出指引：“下半年会巩固现有公建领域的优势深耕，向城市服务进军，以环卫、绿化和市政作为切入点。”

此外，“数字化转型”在会上也被多次提及。按照管理层的设想，数字化的意义除*关键的降本增效以外，较大的好处在于通过数据分析探索新的业务场景，发掘一些新的商机以及业务增长点。

以下为合景悠活集团控股有限公司2021年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：目前增值业务的推动情况和发展方向如何？

孔健楠：下半年随着国家的一些通知、政策的实现，我们觉得增值服务指美居、物业代理、公共空间这些业务，会在合法合规的基础上保持发展。目前我们也把增值服务的部门变成一个事业部，会在这方面加强巩固，因为这是一个基础的业务。

主要发展的方向我觉得是在这几个方面：我们首先必须以客户为中心来开拓这些增值业务，开拓一些新的赛道以及增长点。未来会根据社区商业及家具维修服务、会所的体验服务、幼教、养老等与一些机构、公司展开合作，主要还是围绕社区展开；商业方面会更加深入的开展轻资产商业的输出。

现场提问：公司通过并购实现了规模快速增长，之后采取怎样保证被收购方与公司协同发展，达到1+1大于2的效果？

杨静波：收并购完成之后，合景悠活会保证组织架构相对稳定，确保整合期项目平稳，一定程度的管控。

我们在整体思路方面主要有三方面。名列前茅坚持数字化的转型，通过帮助这些成员企业财务体系、运营体系、业财系统融合进行底层数据的联通，一方面实现数字管控，另一方面解决信息化数据化的痛点，打造大运营的中台，提高成员企业的运营效能。

第2是进行企业文化的根植，我们会通过定期的交流，起码每月一次以上，还有业务的挖掘联动和合作，加强人员的培训，竞争认可，保证队伍的稳定以及业务的活力。

另外是共享机制，我们一方面给合作伙伴提供平台、资源还有资金，激励合作伙伴不断的进行外拓。另一方面给予他们灵活度，较大程度的激发成员企业的业务潜能，利用它的人脉还有区域资源进行拓展管理。具体到人财物的管控，我们会派驻财务跟资金人员把握被投企业的经营情况。

我们还会对人才会进行梳理跟赋能，跟他们进行良好的双向沟通机制，定期参加他们的管理层经营会议，设置利润分享的机制，鼓励员工跟管理层为实现利润增长不断进行努力。较后达到与管理层、团队利益深度捆绑的目的。此外，我们与合作伙伴会在业务系统跟财务系统进行拉通，实现对他们的科技赋能。

做好及时的风控和投后管理工作方面，我们会充分的尊重跟保持成员企业较大的经营特色跟亮点，发挥其长处。就过往的整合案例，去年年底收购的广州润通，我们通过赋能跟培训实现了被投企业的员工在合景体制内深度融合，同时基于大平台对成员企业的优秀管控和活力激发，去年广州润通实际管理项目才127个，今年上半年通过赋能之后，新拓展了20多个项目。

现场提问：公司在收购了雪松智联以后仍有现金，上半年是否有收购计划和拓展？雪松智联和上海申勤的并购给公司带来什么增长，对毛利和利润影响如何？

李明明：关于下半年并购计划，我们目前在谈的项目有4-5个，面积在6000万方到7000万方左右，业务遍布全国。第三方拓展也进行的比较顺利，目前有3000万方的面积在谈的过程中，住宅占60-70%，公建占20%左右，商业占10-20%，和现在多业态和全国的布局是吻合的。

至于毛利和利润影响，雪松智联是全国布局的多品牌企业，过去三年它的复合增长率在50%以上，净利润率增长在80%以上，这给我们带来跨越式增长的机会。上海申勤在管面积1800万平方米，布局在上海区域，有助于提升我们在长三角地区的业务发展和公建领域的品牌和渗透度。上述原因是我们和这两家企业合作和并购的主要原因。

收购之后我们相信通过IP赋能，以及深入扩大和他们之间的业务交流和增值服务的机会和触点，可以把收入提升。而且外拓过程中两边团队互相介绍，多渠道开展，对业务来说更加有活力，保持了原生的动力。我们对于全年的业绩，年初说到的150%的收入增长业绩是保持信心的。

现场提问：合景悠活定位全业态智慧服务运营商，能否具体讲一下企业未来的发展战略？

孔健楠：整个的发展战略我觉得有几个方面。名列前茅个是坚持多元化、全业态、多品牌的战略，目前我们已经形成了住宅、购物中心、写字楼、酒店、*、医院、产业园，包括政府公建等整体布局。这个布局各业态都具有一些独特的优势，既可以互相导流，也可以互相协同，又可以创造一些新的增长点和新的体验。未来这些我们应该是全国布局，深耕区域，持续根据这些业务持续加强在大湾区、长三角的优势，扩大这些核心区域及城市的周边业务。

未来合景悠活会开启城市服务的新赛道，以环卫、绿化和市政服务为合作的切入点。

第2是增长来源，收并购、外拓我们是多轮驱动来促成增长，核心是把我们轻资产这个优势输出。今年年底在管面积我们的目标是在2亿平方米，未来的增长预计我们按照原来计划不变，我们也有信心今年会完成这个业绩。

第三个是未来发展，我认为是数字化转型。我们主要的想法还是围绕客户为中心，*关键除了减本增效以外，它较大的优势在于通过数据分析探索新的业务场景，发掘一些新的商机以及业务增长点。

第四个是人才战略，我想通过高质效、高收入的薪酬体系的实现利益的绑定，通过公司一系列层层设计的培训体系，输出一些人才，提升业务能力，打造一个开放合作的企业文化，促成成员企业之间的共融共赢。

较后一个是投后的整合，我们必须充分打好一品多牌这张牌。企业里面要做到差异化的定位，又能充分的协同，共享提倡多品牌的优势，并灵活运用到外拓的投标当中，提升市场的竞争力，包括现有的优势。把握机制赋能，以及合景悠活的平台，帮这些成员企业协助他们解决管理痛点，提升运营效率。通过企业文化的融合，目的在于确保成员企业队伍稳定。在合景这个大家庭里面一起做大做强，分享企业增长的红利。