中报观察 | 第三方占比回调 德信服务继续寻找新赛道

从2015年在新三板挂牌的“盛全物业”，到架构重组之后的“德信盛全服务”，7月15日，经过两年多的筹备，德信服务成功登录港交所。

上市后一个多月的8月24日，德信服务发布了首份半年业绩报告。

数据显示，截至2021年6月30日，德信服务实现收入约为人民币4.6亿元，同比增长67.9%；毛利润约为1.7亿元，同比增长90.9%；净利润约为0.7亿元，同比增长81.5%。

从数据上看，德信服务保持了物业行业的高增长率，也对企业的收入增长表示了信心。除此之外，毛利率大幅增长也是企业核心强调的内容。

对于集团整体毛利率同比增加4.4%，半年报中提到，主要是来源于在管建筑面积增加所产生的规模经济有所增加，社区增值服务的毛利有所增加，加之成本控制措施带来的管理效率的提高。

三条业务线的各自表现上，德信服务物业管理服务毛利率同比增加2.1%，主要由于集团新交付的在管月均物业管理费增加，以及规模经济及成本控制措施提升了效率；社区增值服务毛利率同比增加8.2%，主要由于集团将购买和转售服务模式升级为区域佣金的服务模式，大大降低了集团提供此类服务的成本。

据与会投资者透露，德信服务今年仍旧以规模扩张为发展的核心策略，与此同时也表示，下半年会逐渐加快收并购步伐，从而进一步扩大在管面积。

深耕

德信服务业务线主要为三条：即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

年报数据显示，德信服务截止到6月30日，物业管理收入达人民币2.78亿元，较2020年中期同比增长19.2%。在管建筑面积2800万平方米，较2020年年底2490万平方米增加310万平方米，增长率为12.4%。该增长主要归功于德信交付服务项目的增加，以及独立第三方业务的增加。

除此之外，非业主增值服务收入人民币1.09亿元，较2020年中期6810万元增长60.5%，主要因为来源于增值服务业务增加，如向非业主增值服务提供的暗场服务，其次为2020年下半年开始向新开发的商业综合体提供物业管理和运营咨询服务。

社区增值服务涨幅较大，今年上半年收入达人民币1.05亿元，较2020年中期人民币3810万元增加175.1%，主要来源于德信服务在2020年下半年开展公寓物业销售及协销业务。

在这三条主线业务中，非业主增值服务收入超6成。

值得注意的是，德信服务今年在非住宅物业管理面积方面也实现较大增幅，同比增加36.7%。据投资者透露，德信服务在业绩会上说明，商业项目在物业管理费单价上要明显优于住宅，未来也将为公司持续不断提升毛利。

浙省市场一直是德信多年来持续深耕的核心区域，在此次业绩报告中，德信服务也不可避免强调了集团的深耕战略。

年报中谈到集团展望，德信服务在规模之外核心提出城市深耕战略，希望提升区域项目覆盖密度。

数据显示，德信服务在杭州在管面积同比净增加170多万平方米。对于未来的动作，年报中介绍：在杭州、温州、金华等已有较多项目的城市，发挥市场化运营能力强的优势，参与更多二手项目招投标，提高区域的管理密度。同时在长三角区域内已进驻城市的周边地、县进行渗透和下沉，打开新的市场空间。

依托于母公司在浙江区域的影响力，德信服务对深耕策略的选择也是进一步释放存量的意料之事。

增值

作为起步较早的独立物管企业，德信服务第三方服务比例在行业处于*地位。

半年报数据显示，2021上半年德信服务在管项目当中第三方面积比重已经超过了65%；截至2021年中期，总共签约项目为279个，新签约部分的独立第三方面积占比达到了49.7%。

然而值得注意的是，随着物管行业竞争日益激烈，德信服务第三方服务比例对比上市前有一定程度的收缩。观点地产新媒体了解到，2018年相关数据占比为78.1%，2019年则下降至70.4%，2020年则为64.9%。

对此，德信服务在报告中强调，未来将拓展增值服务，布局更加特色的业态。

现存的业态中，德信服务已经成功进入了住宅、商业写字楼、城市公建、产业园，*、医院等多元化项目，未来将进一步通过升级系统和提升运营能力，助力利润的增长。

除此之外，德信服务规划在增值服务板块培育新兴的业务单元。

社区增值服务方面，通过集团高科技资源加持，持续智慧生活服务业务创新；目标是力争为开发商和政府提供智慧社区综合解决方案。同时，德信还将继续整合供应链资源，打造一站式的用户综合服务平台，比如高端适应的定制服务，家居换新服务，居家养老服务，空间运营服务。

不得不说，对非居业态和社区增值服务的着力钻研，是现下物企拓展业务体量和盈利纵深的必经赛道。