观点直击 | 并表蓝光嘉宝后 碧桂园服务称仍有219亿元在手现金

与以往一样，碧桂园服务在母公司中报发布的隔天，也召开了业绩会。

8月25日，总裁李长江携领头财务官黄鹏、领头战略官徐彬淮以及副总裁潘品毅出席线上业绩会。

观点地产新媒体注意到，潘品毅为头次出席。据悉其主要分管碧桂园服务的本地生活事业部、到家服务事业部等，从这一人员变化也可反映出目前碧桂园对于社区增值服务的态度。

整体业绩看，碧桂园服务保持了一贯的营收高增速。期内，碧桂园服务收入115.6亿元，同比增长约84.3%；净利润为22.26亿元，同比增幅约66.7%；公司股东应占利润21.13亿元，同比增幅约60.7%。

同时，在其多业务形态的扩张中，也显然窥见其盈利的波动，如上半年录得毛利率同比下降3.8个百分点至约33.4%。

但毛利率的下降，以及上半年发酵的一些风波等，似乎并不影响这家喊话千亿营收物企的雄心。

自2020年向外界公开“到2025年集团实现千亿营收”的计划后，这是千亿目标的开端。李长江表示，“虽然离千亿目标才起步半年，毫无疑问，这开了一个好头。”

不过他将这一业绩表现称之为“尤为不易”。

李长江称，取得上述中期的业绩是在一个相对较大基础的前提下，而这个基数已经是“已上市的物管公司里的规模名列前茅。”

在管突破6亿平米

在同样规模论的物管行业里面，在管及合约面积成为判断物业公司业务增长的重要指标。

可以窥见，碧桂园服务这份中期财报中，*为突出的在管及合约面积的猛增——而这与上半年轰动的蓝光嘉宝并购案有关。

今年2月末，碧桂园服务斥资49.64亿元控股了蓝光嘉宝服务，后者是一间在管建筑面积上亿平方米的大中型物管商，由于母公司蓝光发展的债务压力而出让股权。

随后，碧桂园服务开展了一系列诸如要约收购、私有化、管理层入驻等行动。

近日2021年6月30日并表日，碧桂园服务完成对嘉宝服务的收购。观点地产新媒体了解，自并表日后嘉宝服务的业绩将并入碧桂园服务，而嘉宝服务的物业服务收费管理面积约1.3亿平方米，合同管理面积约2.19亿平方米。

以并表为分界线，上半年碧桂园服务新增合同管理面积约8015万平方米，同比去年增长31.2%；并表蓝光嘉宝2.19亿平方米的合同管理面积后，仅上半年整体新增的合同面积达3亿平方米，按此计算同比将增长超3倍。

收费管理面积方面，上半年碧桂园服务新增面积约5180万平方米，同比去年增长19.5%；并表蓝光嘉宝约1.30亿平方米的管理面积后，整体新增管理面积达1.82亿平方米，同样有超3倍的增幅。

这也使得截至2021年上半年，碧桂园服务收费管理面积增长到4.29亿平方米，储备面积4.72亿平方米，合同管理面积9.01亿平方米。

加上嘉宝之后，碧桂园服务收费管理总面积约6.44亿平方米，合同管理总面积约12.05亿平方米。横向对比的话，上半年其他上市头部物企例如保利物业在管、合同管理总面积约4.28亿平方米、6.22亿平方米；雅生活则分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。

可以说，碧桂园服务借助并购蓝光嘉宝，实现了面积规模的跃升。

同时也进一步加大碧桂园服务的第三方比例。观点地产新媒体获悉，以合同管理面积为例，2018-2020年，碧桂园服务第三方合同管理面积由0.97亿平方米递增至2.49亿平方米，在总面积中占比从19.1%逐步递增至30.4%。

截至2021年中期，加上蓝光嘉宝合同管理面积后，其来自独立第三方开发商开发物业的合同管理面积将增加至5.13亿平方米，占比升至45.8%。

值得一提的是，收费管理面积已纳入并表范围，但尚未产生并表收入，因此尚无法从其他维度判断蓝光嘉宝对于碧桂园服务业绩的作用。

另据投资者人士告诉观点地产新媒体，碧桂园服务还表示，蓝光嘉宝退市之后，还需针对其总部架构等方面做出进一步调整，满足高效率的运作；但从过去几个月的整合来看，效果十分不错，与此前做尽调、研判的结果保持一致性。

尝到了甜头的碧桂园服务，显然希望用资金撬动更多的收并购。

除了在去年12月份配股融资77.5亿外，今年5月份，碧桂园服务再度进行大笔融资，通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金。

这些资金作为了碧桂园服务进行收并购的储备弹药，可以窥见过去半年碧桂园服务除了进行大型的物企收购如蓝光嘉宝、银河物业外，还相继进行了广告传媒、城市服务等等各个业态的收购。

但截至中期数据，碧桂园服务的银行存款和现金总额仍有约219.38亿元，较去年底增加43%，在手现金远超过同行。

这显然让市场有了更多想象，日前就有消息称万科、碧桂园均与恒大物业洽谈过，但因为价格等方面问题，二者目前均未与恒大物业达成一致，暂已退出收购事宜。

据上述投资者透露，碧桂园服务管理层表示，确实目前资金链整体偏紧，一些民营地产开发商有一些流动性危机，这应该会对整个物业行业创造机会，有机会碧桂园服务肯定也会抓住。

但其称，碧桂园服务虽目前有一些在谈的收购，但有些标的要价条件不低、风险保障不明，因此公司对下半年的收购还是持一个观望和积极的态度。

开辟商业运营分部

上述提及的机会型收购，更多指向了那些存在资金压力的房企下属物业公司。这些物业子公司能给碧桂园服务带来的，往往是住宅物业管理服务上的业绩提升。

但从近年来碧桂园服务的收并购可窥探出，其将很大一部分精力放在了基础物管服务之外的各类服务。

观点地产新媒体查阅获悉，从碧桂园服务的收入结构看，其过往主要以物业管理服务为主、社区增值服务、非业主增值服务为辅，逐步增加了三供一业、城市服务、商业运营以及其他服务的版块。

如2018-2020年，其物业管理服务占比分别为73.7%、59.6%和55.2%；截至上半年，这一比例下降至44.7%，而其他诸如城市服务占比已达18.1%、三供一业的物管、供热方面共占比13.7%。

具体而言，上半年，来自城市服务业务录得收入20.95亿元，同比增长超55倍；期内中标签约项目96个，新增合同总额40.14亿元，新增年化合同总额11.19亿元。

城市服务是近几年碧桂园服务新涉及的赛道，一直到2020年完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购，才初步构筑了城市服务业务的生态。

不过，这一项业务虽近来被不少物管公司看好，但也同时面临着增收不增利的质疑。

从碧桂园服务财报中也可看出，2021年中期碧桂园服务的整体毛利率由去年同期约37.2%下降3.8个百分点至约33.4%。

碧桂园服务对此解释称，主要原因是城市服务并表、疫情社保减免政策的取消等偶发性因素的影响造成毛利率下降，若剔除城市服务及本期新增的商业运营服务业务分部因素后，毛利率则由2020年同期约37.3%下降1.1个百分点至约36.2%。

具体而言，城市服务分部的毛利率由去年中期的23.1%下降3.8个百分点至约19.3%，下降主要是由于2020年10月收购的满国及东飞业务的毛利率较低，且因本年政府取消企业社保减免政策所致。

据上述投资者转述，针对城市服务毛利率低的问题，李长江也解释称，毫无疑问城市服务是一项蓝海业务，但目前不管是物业企业或是政府，都是处在一个探讨、试水、摸索的过程中，没有一个成型的模式。

其表示，目前并没有标准、规范要求如何去做，因此可能会和原本的想法有所落差。李长江还提及，有些正在跟进的城市项目甚至一年半都无法落地。

除了尚在探索阶段的城市服务，观点地产新媒体发现碧桂园服务还在中期财报收入分部中新开辟了商业运营服务。数据显示，上半年碧桂园服务录得1.4亿元的商业运营服务。

从零到有，黄鹏在业绩会中表示这是因为在上半年完成了对于碧桂园文商旅中的商管的轻资产的注入。

“这个注入是渐进的，现在上半年并表两个月的时间已创造大概1.4个亿的营收。”

黄鹏称，碧桂园服务此后会形成多业态的商业运营的产品线，包括购物中心、商业街区、社区商业、品质办公、特色文旅这些业态为一体的商业生态圈。

“我们期待用5年的时间实现商业百亿营收的突破。目前储备的营收大概有20多亿，后面有一些代表性的项目。”黄鹏称。

事实上，商业、商写是碧桂园服务目前迫切想要提高规模的业务板块，且此类业务因收益较佳可以拉高盈利表现。如上半年，碧桂园服务商业运营服务分部录得毛利率约56.1%。

除了这些新发力的业务模块，在社区增值服务中，碧桂园也着力发力社区传媒、社区团购、房产经纪等细分增值服务。

上半年，这些业务呈现营收和毛利的增长：期内碧桂园服务社区增值服务收入录得13.98亿元，同比增长132%，占总收入比例同比提升2.5个百分点至约12.1%；录得毛利9.25亿元，占总毛利比例同比提升7.0个百分点至约24.0%。

此外，毛利率上升0.3个百分点至约66.2%。

另值得注意的是，上半年碧桂园服务还相继入股了长城物业、中梁物业和优趣汇，令人好奇的，这更多出于一种财务投资的目的还是业务协同？

“对于物管的投资，主要是有一定诉求的财务投资。”黄鹏对观点地产新媒体表示。

其称，碧桂园服务拟用20亿元左右的资金做一些拟上市的优秀腰部物管公司的投资。背后出于两个目的，在有保障的投资财务回报的前提下，一是驱动业务合作，二是能够未来在并购上占一个先机机会，如果上市不成起码也是一个业务上合作的机会。

对于优趣汇同样也是财务投资，同时还可和其进行零售、业务网络上的合作。

“我们对于物管市场未来长期的成长还是非常看好的，所以愿意在这方面进行投资。”

李长江也强调称，这种利润是有保障的，且同这些公司的业务是有协同的，相关服务将进入合作方的社区。