观点直击 | 4500万平目标悬顶 华润万象生活仍审慎看待收并购（实录）

面对年初在规模和经营上承诺的增长目标，华润万象生活显得十分有信心。

8月26日，华润万象生活公布2021年中期业绩。与年初业绩发布会相同，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、魏小华及领头财务官阳红霞以电话会议形式与投资者及媒体就业绩情况进行交流。

公告显示，今年上半年，华润万象生活实现收入40.14亿元，同比增长28.1%。净利同比增长138.1%至8.06亿元，毛利率则由2020年同期的24.1%上升至32.2%。公司股东应占核心净利润为7.79亿元，同比增长115.6%。

事实上，拆分毛利率构成来看，包括基础物管、增值服务在内的物管毛利率为17.9%，包括购物中心、写字楼物业在内的商管毛利率为25%，分别占毛利率总比的59.6%、40.4%。值得关注的是，其中基础物管毛利率为13.3%，远低于同行业水平。

在年初的业绩会上，华润万象生活作出明确目标，2021年希望第三方拓展大概4500万平方米的规模。对于“十四五”业务发展目标也非常明确，“物管业务保持行业名列前茅梯队，商管业务行业名列前茅”。

财报数据显示，2021年6月30日止6个月，公司第三方独立获得合约面积1765万平方米。

对此，管理层表示，上半年目标完成虽未过半，但下半年机会很多，十分有信心完成全年目标。

毛利率改善

报告期内，华润万象生活住宅物管的合约面积1.62亿平方米，在管建筑面积为1.22亿平方米，较2020年末分别增长22.7%、24.97%；住宅物业费整体收缴率为81%，同比提升6.4个百分点。

与此同期，住宅物业管理服务板块收入为23.92亿元，同比增长42.3%。其中，来自控股股东华润置地贡献收入75.73%，在管面积占比为71.26%。在该板块中，华润万象生活实现社区增值服务方面收益3.15亿元，同比增幅达到148.4%。

“华润置地在未来将不遗余力的支持华润万象生活成为置地未来业绩贡献的强劲的增长极”，管理层在会上如是讲到。据参会投资者表示，华润万象生活未来将在外拓、轻资产管理、商业管理及增值服务等板块获得华润置地的支持。

而从基础物管毛利率水平来看，相比于行业其他物管公司处于较低水平。财务数据显示，华润万象生活基础物业管理服务毛利率为13.3%，2020年则为12.3%。

对此，喻霖康向观点地产新媒体回应道，基础物管毛利还在持续的改善当中。“公司在上市之期跟投资者对此有过沟通，基础物管的毛利水平应该会维持在一个合理的区间。希望以后可以维持在14%-17%之间，目前看来这是一个比较合适的毛利率水平。”

一般而言，毛利率的实现一方面取决于业务板块各自的毛利率水平，同时也取决于业务板块本身的收入结构占比。

按照阳红霞提供的毛利率指引来看，未来物管板块毛利率会从17.9%持续上升至20%，商管板块则维持在25%上下向30%增长。

具体而言，一方面由于自身基础物管板块的基数非常大，并正在按照既定战略稳步提升，社区增值服务作为其中优化结构板块按30%维持行业水平。另一方面，在商管板块中，有信心维持购物中心业态毛利率65-70%之间，写字楼物业管理板块的毛利率则在20-30%之间。

观点地产新媒体了解到，目前行业存在三种租金模式，分别为与租户业绩绑定的全浮动模式、与业绩无关的全固定模式以及底租+浮动的结合模式。

据介绍，就华润万象生活自身而言，除了包括汽车在内极少量的展示性店铺之外会收取固定租金，其他95%以上的租户都是收取固定底租加浮动取高租金。阳红霞披露，整体租金综合构成中单纯以后租户的业绩提升相较于底租取高比例在35%。

上半年，华润万象生活旗下在管购物中心实现零售额人民币560亿元，同比增长84.4%，经营利润率同比增长16.9个百分点，购物中心运营服务收入同比增长126.9%，8个重奢购物中心零售额同比增长88.5%。

值得关注的是，市场对物业股的估值出现分歧。7月5日，高盛发布研究报告称，将华润万象生活的评级下调至“沽售”，并指出相信公司可以维持较高的溢价一段很长时间，但因公司是少有商场管理业务的选择(尤其是高端市场)相信溢价将会收窄。

对此，喻霖康在业绩会上回应，“相信这块不太会收窄”。一方面，国内经济发展和双循环政策正在大力推动消费市场的发展，国内社零总额（社会消费品零售总额）依然在持续增长，今年上半年已达到20万亿水平。另一方面，自身在购物中心等布局速度还在持续加快。因此认为市场正是非常重要的发展时期且具有很大空间。

华润万象生活谈及规模时表示，上半年物管和商管收入比是6：4，但物管的比重会进一步加大。其预计，接下来“十四五”期间应该上述比例转为5：5，*终回到2：1的结构，在此结构推动下，整体毛利率预期在接近30%的水平。

外拓目标

年初，华润万象生活定下“2021年实现第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。而根据中期报告显示，该公司在今年上半年完成外拓合约面积1765万平方米，任务并未及前述目标半数。

对此，管理层向投资者解释称，“过去我们物业管理业务更多是内配型的提供服务角色，确实在市场没有进行主动拓展。今年上半年可以说是起步阶段，但开局还是比较良好的。”观点地产新媒体查询招股书获悉，2020年上半年，华润万象生活第三方拓展面积约为240万平方米，今年同期与之相比增长6.3倍。

公司在会上承诺，“对于下半年而言，相信提速之后能在市场上兑现服务能力，还是非常有信心完成今年4500万平方米外拓的面积目标。”

与此同时，华润万象生活谈及将通过直拓与收并购两种方式实现上述目标。

报告期内，新签母公司商业运营项目9个，新开7个购物中心，头次进入南昌、嘉兴、南京3座城市。其中，上半年在深圳、杭州、沈阳等一二线城市外拓8个购物中心项目，面积共计92万平方米。累计在管面积中第三方面积占比从2020年底23.7%提升到28.7%。

值得关注的是，在上半年第三方外拓面积1765万平方米中，非居业态占比近80%。华润万象生活介绍称，这主要得益于母公司华润置地的导入、政府资源优势以及品牌影响力等。据此，公司获得了包括体育场馆代建、机场高铁TOD项目运营等城市空间服务的扩张。

而在收并购方面，物管行业正处于风口之上，资本地不断涌入使得标的估值不断升高。据统计，2020年全年共有18家物业服务企业成功上市，17家公司通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元。

管理层坦言，已经谈过各个领域的很多项目，但大多因为标的预期值过高导致收购难以落地。同时认为，因自身的业务组合、资金规模以及资源背景等，标的机会会不断增多，因此希望将财务资源投向优质标的。据参会投资者援引管理层回应称，“下半年有几个重大的标的在谈，目前来看成功几率很大。”

在华润万象生活看来，对于收并购标的首要瞄准的是规模较大、专业能力*的具有领域优势的标的。“我们还是关注一些区域性的物管企业，可能以传统的住宅物管为主，重要的是国企混改，依然还是很多的可能。”

而在城市布局上，聚焦在包括长三角、大湾区、京津冀、成渝都市圈等区域的30多个核心城市。另外，在资质获取方面，要结合城市综合运营服务商的转型获取包括医院、*、政府等城市服务类的特定业态资质和专业能力。

总体来看，截止目前华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国88个城市，合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米；购物中心运营及物业管理服务业务布局65个城市，在营项目66个；写字楼运营及物业管理业务布局39个城市，在营项目24个。

值得一提的是，李欣在业绩会上谈及有传言称公司参与收购恒大物业一事时回应称，“公司没有得到正式的邀请，但是会关注这个事情，而关注并不代表会去买。”

以下是华润万象生活中期业绩会问答实录：

现场提问：公司认为自身目前的盈利水平如何？公司实现目前毛利水平的主要原因是什么？

喻霖康：对于自身而言，毛利还在持续的改善当中。

在物管板块，今年上半年达到了13.3%的水平。对于基础物管毛利水平，希望以后维持在14-17%的区间，我们也认为，目前看来是一个比较合适的毛利水平。尤其是*近政府政策希望规范这个行业的发展，在这样的前提下，这样的毛利水平是比较合理的，所以我们的毛利水平应该还有一定的改善空间，但是应该也要维持在合理的水平。

更多的增长还是来自于规模的扩张和增值服务方面的提升。可以看到，上半年增值服务的占比已经占到物业收入，差不多也是占到了13%，也是在整体的提升，去年的8点多，有了5%的提升。

在商管方面，由于我们采取久管的模式，为了把物业的服务跟业主的趋向更为一致，我们把这个改成了酬金制，因此毛利水平相当高。也可以看到这样的一个独特的商业模式，利润水平在行业内我相信都是比较高的，也有我们的竞争力。

现场提问：在商管业务部分，之前有机构认为这部分溢价将会有所收窄，对此公司是怎么看待的？公司认为在商管领域自己的主要优势在哪些方面？未来计划通过何种方式来实现“商管的行业名列前茅”的目标？

喻霖康：战略目标到现在也没有变，基于两个考虑：

名列前茅，目前国内的经济发展和国家的政策推动国内国际双循环，正在大力推动消费市场的发展。国内社零总额（社会消费品零售总额）依然还在持续的增长，今年上半年达到了20万亿的水平，我们认为这个市场是非常重要的发展时期，还有很大的空间。

第2，自身也会聚焦在我们国家核心发展的区域，包括长三角、大湾区、京津冀、成渝都市圈，包括其他的一些核心的发展城市进行商业的布局。我们的布局速度还在加快，今年上半年已经新开了7个购物中心，下半年还要再开业8个，今年上半年，从母公司也签约了9个项目，在市场上签约了8个新的项目。

我觉得无论是数量还是质量的发展，都有非常好的发展业绩和未来的空间。今年上半年重奢购物中心的销售比去年同期增长了88%，其他的非重奢的品质购物中心也增长了84%，尤其是我们的经营利润率也大幅提升到了60%以上。所以，我相信在这块不是收窄了，相信还会继续的高速发展和成长。

现场提问：中国恒大*近正在出售恒大物业持有的部分权益，想请问一下华润万象生活有没有在跟恒大物业接洽，如果没有的话，是否考虑或者准备跟他们进行洽谈呢？

李欣：谢谢你对物业市场的关心。恒大物业，我们没有得到正式的邀约，我们也没有主动的联系，但是我们会关注这个事情，关注这个事情并不代表要去买它的物业。

现场提问：华润万象生活在减碳目标这方面是否有相关的计划，是否被纳入碳排放名单？

李欣：从母公司华润置地来看，2021年入选了恒生可持续发展指数前30位，民生可持续发展指数获得BBB+，对ESG这项工作是非常重视。母公司华润置地作为国务院国资委碳达峰碳中和的试点企业，正在围绕着双碳战略制定目标和策略，将纳入华润置地“十四五”整体的战略规划。

在母公司的指导之下，华润万象生活也是将碳达峰碳中和，就是“双碳”战略作为核心的战略举措，将纳入华润万象生活“十四五”的战略规划来制定。同时核心的双碳指标会在战略规划里面加以规划。万象生活未来在“十四五”发展过程中，将进一步加强环境指标的管理，来提升公司的治理水平。核心一句话，就是“双碳”的战略将会是万象生活未来“十四五”战略内容的一个重要部分。