绿城中国半年考：高增长VS口碑下滑？|中报观察⑦

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撰文|蜜妹儿&编辑|凯

*近，蜜妹曾经*欣赏的地产商：绿城集团发了中期业绩公告，数据大部分漂亮得不得了，因此股价也大涨，资本市场比较看好，很开心。

同时，我也有些担忧。之所以有此感叹，是因为前段时间蜜妹去看了绿城新开的楼盘，一度有购买冲动。后面又去看了绿城其他已经交付，或马上要交付的楼盘，这种冲动又慢慢减弱了。

绿城，似乎正变得越来越陌生。

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先来看看绿城今年上半年光鲜的业绩。

总合同销售1717亿元，同比增速88%，总营收361.35亿元，同比增长51.2%，这增幅确实可观。

虽然2020年上半年黑天鹅影响，业绩不会有多好，但从横向对比来看，目前已发布中期业绩的房企里，销售额和营收同比增速能双双超过50%的屈指可数。

这方面绿城是厉害的。

其他指标增速虽然没那么快，但也还不错。

毛利润79.35亿元，同比增速28.32%；归母净利润24.18亿元，同比增速15.39%。

销售成本在普遍升高。这几天蜜妹研究各大房企中期业绩发现，很多房企的销售成本增速都高于营收增速，甚至销售额增速。绿城也不例外。

2021上半年，绿城的销售成本282亿元，同比2020年的177.12亿元增加了59.32%，高于营收增速，不过比销售额增速低一些。

毛利率方面绿城也在走低，2021上半年为21.96%，上一次绿城的毛利率低于22%还是在2018年上半年。

净利率稍微好点，为10.82%，虽然同比2020年的13.10%下降了，但从*近5年绿城的净利率来看，这个数据也不算很低。

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资产负债率方面，绿城中国略有走高。2021上半年为81.33%，去年同期为80.26%。从2017年开始，绿城中国的资产负债率就一直在80%上下徘徊，更早的时候，这一区间在70%出头。可以看到，这几年的脚步是更加激进的。

三道红线来看，绿城中国目前是黄档，踩中了一条：剔除预收款后的资产负债率为73.5%。其他两条线很绿：净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。

75.2%的净资产负债率虽然没有踩线，但上升了不少。2020年末为63.8%。报告里解释说，主要是在满足财务安全及发展所需资金的情况下，进一步提升资金使用效率。

截至2021年6月底，绿城中国的银行存款及现金（包括银行抵押存款）605.60亿元，比2020年末有所减少，彼时这一数据为652.03亿元。

总借款1279.18亿元，比2020年末的1192.02亿元多了80多个亿。其中一年内到期的301.1亿元，比2020年末减少了24亿多。

总借贷加权平均利息成本有所改善，为4.6%，较去年同期下降60个基点。

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从中期业绩来看，绿城的股价*近这几天飘红确实有资格。虽然销售成本增速有点快，毛利率、净利率也在走低。但这是房地产行业的普遍现象。

这几年房企有多难，蜜友们有目共睹。但也说句不好听的，现在的大部分难，都是当初“作”留下的隐患。

回到绿城，蜜妹发现，它确实不是当初那个低调、精致的绿城了。它开始用力奔跑。奔跑是好事，但遗憾的是，这些年，我们看到的关于绿城楼盘品质问题的相关新闻似乎也更多了。

比如8月份，宁波，有买房人在宁波民生 e 点通投诉“绿城春熙云境强制要求购买升级包，不提供普装样板房”。随后，当地住建部门回复称“已再次告知开发商相关的法律法规，要求规范起销售行为”。

今年7月，济南市住建局发布通报，济南安投实业投资有限公司采用欺骗的手段获取了绿城春来晓园1号楼商品房预售许可，其行为严重扰乱了房地产市场秩序，造成极其恶劣的社会影响。

7月，广西住建厅发布通知，此前柳州市杨柳郡紫荆苑七期发生一起安全事故，造成1人死亡，要求施工总承包单位浙江中成建工停工整改，项目建设单位柳州绿城房地产开发有限公司也要自查反省。

2月份，西安市住建局通报，西安文豪实业有限公司在销售“东晋桃源·沁福源项目（推广名：绿城桂语兰庭）”房屋过程中，未提供商品房买卖合同完整文本，要求购房人在无合同具体内容的空白纸张上签字、盖章，并要求购房人将购房款交存至非资金监管账户。上述行为既扰乱了市场秩序，又严重损害了购房人的权益。

搜索绿城维权，相关报道就更多了，连绿城的发源地，杭州，这两年对绿城楼盘的吐槽也不少。

蜜妹所在的北方这座城市，绿城项目的楼盘，就我所了解的来说，老的楼盘还可以，新盘基本都会有各种各样的意见出现。比如户型、园林、画饼等等。

当然，出现这些问题的，并不是绿城一家，企业做大了，有各种情况也正常。但还是希望绿城在奔跑的同时，还是尽量保留当初那份“初心”。品牌树立起来难且慢，但要透支干净，却是很快的。

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今日词汇：刘易斯拐点

即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化进程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，*终达到瓶颈状态。

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