首佳投后管理：浅析股权项目的趋势及工作难点

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趋势

房地产行业作为信托公司和资管公司投资经营的重要领域，具有资金密集、专业性强等天然属性，为实现预期投资管理目标，需通过专业团队将投资风险控制在适度的范围内。而为房地产投资业务服务的首佳投后管理团队，经过十年发展，已成为房地产项目保驾护航的专家。

近些年来，伴随着我国经济转型、资管监管日趋严格、房地产行业调控升级等情况，房地产信托业务所面临的政策风险、市场风险、资金风险、开发经营风险等风险也不断上升。自2019年以来，在“房住不炒”的政策定位下，因《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）、《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》、三条红线等种种政策性原因，导致房地产全行业面临下行压力，投资风险加大，投资资金总量持续下滑：

截至2021年第二季度，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16%，环比降低0.6%。

与此同时，响应国家宏观调控政策，全国房价水平呈稳中缓降趋势：上半年，全国住宅新房成交均价为10,702元/平方米，同比增长9.7%，二季度均价为10,605元/平方米，较一季度的均价10,842元/平方米环比下降2.2%。

在这样的大环境中，房地产信托项目业务模式转型速度加快，部分信托项目开始与房地产企业开展股权类业务合作。对于房地产信托项目——尤其是股权类的信托项目，精准严密的投后管理工作成为风险控制工作中不可或缺的重要环节。

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难点

首佳投后管理团队，从2011年开始，跻身于投后管理业务的大潮。凭借出色的表现赢得客户和市场的肯定。其业务横跨债权和股权项目，住宅和商业项目，不良资产及其他项目等。从丰富的项目经验中总结出股权项目监管难点如下：

股权投后管理工作难点：

监管流程的沟通和交底。投后驻场人员进场时，在有条件的情况下，应在委托人的配合下对参与各方进行从合约到流程的完整交底。一般来说，投资项目开发过程中开发商内部人员分工各不相同，且有自己特定的开发流程和流程负责人，为保证投后监管工作有效落地，在有条件的情况下，投后驻场需要从头到尾完整交底，熟悉整个投资项目的流程及各事项的负责人，减少后期开发沟通成本。

抵押物安全性管理。虽然不少信托机构开始与地产企业开展股权合作，很多情况下会作出部分债务性质的安排。此时会存在以委托人为抵押权人的抵押物，抵押物的安全性也成为投后管理的一大重点。为了保证抵押物品的安全性，投后驻场需要定期的前往房地产信息交易中心，进行产权调查，以杜绝风险，保障委托人利益。

工程管理。在投资项目开发管理中，开发商的关注点面面俱到，而委托人可能更关注财务、成本、销售回款等。对于工程，委托人关注较少。但近年来越来越多的投资机构意识到工程管理的重要性，因为工程施工管理决定着整个项目的进度、成本、安全和质量。一个对工期和成本有要求的项目，紧抓工程管理有着重要的意义。以往的债权类项目，工程管理交由开发商管控，投后管理人员仅负责从旁监督即可。但是股权类项目，尤其是存在代建单位的项目，投后监管的重心也需要挪到对工程施工的监管上面来。

成本管理。在投资项目开发管理中，成本管理也是投资机构和开发商共同关注的管控难点。成本管理需要关注三个难点：对赌协议、重要招标、动态监控。签署对赌协议，是控制项目成本的有效手段。投资端的对赌主要是针对五证取得时间、可售面积、去化率、销售价格、开发建设总成本等进行对赌，开发商触发对赌（或违约）条件后可按合同约定进行处罚甚至是回购项目公司股权，而开发商是否触发对赌条件则主要通过投后监管进行确认。重要招标则是对项目的重要工程的招标流程合规合理性的监督，包括总承包工程、公区精装工程、园林工程、水电工程等，通过在合规的招标流程中比选合格供应商来控制成本。*后，还需要关注动态成本监控，对整个项目开发过程进行监控，确保目标成本、动态成本、结算成本三本合一。

未售物业货值评估方法的确定。从项目进场、监管过程中一直到项目退场，会伴随着一些未售物业（或抵押物）的货值评估。这部分物业大多是滞销物业，包括底商和车位，销售速度滞后。在评估上，价格不可能参考历史售价，但如何评估这部分物业，需要投后驻场在投资机构和开发商之间周旋，对物业价格达成一致，避免产生纠纷。

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结语

股权项目的监管，对于第三方投后监管团队的专业素养有着更高的要求和标准。首佳顾问投后管理团队具有诚实守信、积极认真、精通业务的基本特质，能够通过专业的业务能力和服务至上的工作理念，为每一个客户提供量身打造的投后监管服务，在确保资金安全的同时，提高委托人的时间效能，控制项目风险，推进项目顺利进行。