惨烈的楼市：一个城市暴打房价，一个城市奖励购房

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文｜叶书利

8月31日，南北两个大城市的楼市，却出现了相反的楼市举动，一个暴打房价，一个奖励购房。

不管是暴打房价者还是奖励购房者，背后都折射出下半年楼市的一个特点：比惨，只是比惨的方式不一样而已。

二手房指导价降临广州

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。

该通知明确道：在成交活跃区，以住宅小区为单位，在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，并视市场运行情况在住建局官方网站、微信公众号等适时发布。

二手房指导价发布后，广州业主群一片哀嚎。

据悉，在广州首批发布的热点区域成交活跃的96个小区，一方面，没有一个小区的指导价超过10万；另一方面，广州热点区域天河、海珠、黄埔等热点楼盘此次的政府二手房指导价相较于市场挂牌价，普遍下降了30%以上，甚至有楼盘房价被政府强行直接腰斩。

以广州核心区天河区为例，在贝壳网上挂牌均价高达174873元/平的中海花城湾，政府给出的二手房指导价直接降至92641/平，降价47%；挂牌均价高达125947/平的粤海丽江花园，政府给出的二手房指导价直接降至62974/平，降价幅度达50%等。

目前可以发现，2017年317调控后上涨过快的城市，二手房指导价已成为楼市去泡沫的标配，目前包括深圳、上海、广州、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚等城市已出台了此王炸政策。

壹书生特别提醒，千万不要小瞧了二手房指导价，该王炸政策将从两个方面对当地楼市带来深度影响。

A,通过二手房限价，直接冲击当地的楼市预期。

炒房的*后一环便是逢高处以二手房高价转卖走人，而二手房指导价相当于二手房限价政策，从而对二手房的上涨设置了上限天花板，相应地，炒房的空间便大幅受限了。

目前综合近10个城市的二手房指导价，可以发现，政府定价下的房价，普通比市场价下降20-30%以上，甚至有些热点楼盘可以达到50%左右。

炒房获利的预期一旦受控，炒房者便会三思而后行。

B,二手房指导价将在购房端直接卡住炒房者的杠杆率，从而间接达到二手房限贷的目标。

炒房的一大特点便是资金杠杆率，而二手房指导价则会直接卡住这个关口，从而强行提高了炒房门槛。

举例来说，一套市场价为1000万的二手房，正常的话，七成房贷，买方可以贷款700万和*资金300万，但二手房指导价下，该房的政府定价为600万，七成贷款，只能贷款420万，购房者*资金迅速上升至580万。

300万与580万，可以想像得到，同样的这套房，接盘者会少很多，从而直接左右了这套房的供求关系。

北方的长春：奖励购房者

同样在8月31日，当广州出台二手房指导价继续暴打楼市时，北方的吉林省会长春，却以补贴购房者的方式，抢收客户。

8月31日，长春市房地产协会发布了一份《长春房地产协会关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》。

在壹书生看来，这份通报有二大关键点：

A,以真金白银奖励购房者。

该通报规定道：“为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。”

长春主要抢收的两大客户群分别是新市民和进城农民。

B,减少了普通商品住宅用地供应，强行救市。

该通报明确指出，因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

也就是说，长春接下来将通过零供应住宅，从而为当地高启的住宅库存量进行强行去库存。

由于楼市低迷和住宅用地量巨大，长春住宅库存量继续攀升中：7月12日，长春市规自局公开了截止到7月9日的长春市存量住宅用地*新信息。包含了长春市本级+双阳+九台，总共387块地，存量住宅用地总面积2704.69万平，未动工土地面积1167.04万平，已动工未竣工土地面积1537.64万平，未销售房屋的土地面积586.84万平。朝阳25块，南关32块，宽城32块，二道19块，绿园20块、汽开12块，净月33块，经开20块，莲花山46块，新区42块，中韩11块，双阳54块，九台41块。相对比今年4月份公布的数据，长春住宅库存量再次激增70宗地的500多万平。

有点意思的是，上半年，长春楼市的表现并不差：据中原统计数据显示，今年上半年，长春商品住宅销售面积341万㎡，同比增长10%左右，销售套数增长约9%，销售金额增长近10%

在楼市表现并不太差的背景下，长春为何急于抢收购房客户呢？

在壹书生看来，主要原因有二：

A,楼市开始显现疲乏。

国家统计局公布的70城房价数据显示，7月长春新房房价环比上涨0.1%，同比上涨0.9%；二手房环比上涨0.2%，但同比下降1.9%

B,在楼市仍在上升，只是稍显乏力的背景下，长春便急不可待地刺激楼市，背后的主因是高启的土地财政依赖度。

有数据统计显示，2020年重点城市土地财政依赖度排行榜上，长春以155.09%的土地财政依赖度，高居全国主要城市的*。

由此便可以解释，在楼市仍然向上，只是向上的力度在减弱的时候，长春便迫不可待地刺激楼市的心情了。

8月31日，融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上谈及对房地产市场下半年时表示，“今年市场特别像2018年，整个信贷的资金比较紧，上半年销售比较好，贷款还相对比较难，下半年贷款还是一样的难，但销售市场大幅下滑，今年和2018年特别像，资金偏紧，下半年销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

下半年的中国楼市，降价潮将是主角：热点城市在强行去泡沫中比狠、比惨，如广州就是代表；而一些非价值的去库存城市，在降价中救市，在救市中继续降价，如长春、唐山等。

不管是如广州般强行去泡沫下的降价还是如长春般降价下的救市，*终的目的只有一个：将房价关进笼子里。在这个笼子中，房价可以慢涨，但不能大涨，也不能大跌，从而达到整个社会利益的*化。

理想很丰满，但楼市现实会不会以政府希望的笼子行情呈现，那是另一回事了。

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