首佳汇总 ｜ 房地产政策/要闻回顾（8月）

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政策/要闻

《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》（中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅）

《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》（北京市住房和城乡建设委员会）

《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》（北京市住房和城乡建设委员会）

国家层面-1

《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》

[发文机构] 住房和城乡建设部

[发文字号] 建科〔2021〕63号

[发布日期] 2021年8月30日

8月30日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，《通知》就当前城市更新工作提出如下要求：

三控一保，划定底线：一是严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。二是严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。三是严格控制大规模搬迁。尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，注重稳步实施城中村改造，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

既有建筑更新要求：不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置。鼓励在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强厂房、商场、办公楼等既有建筑改造、修缮和利用。

老城更新要求：不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新。坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古树、古桥、古井等历史遗存。加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

更新模式、观念转变：城市更新工作要转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

首佳观点：

《通知》强调实施城市更新行动要坚持守住底线、应留尽留、量力而行原则。城市更新要由“开发方式”向“经营模式”转变，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。要强化既有建筑保护与利用，强化老城文化内涵挖掘和特色营造，强化公共文化空间和服务建设。未来如何进行小规模、渐进式的有机更新，补足城市功能短板、提高城市安全韧性，是房企和投资者应关注的重点。

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市级层面-1

《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》

[发文机构] 中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅

[发布日期] 2021年8月31日

8月31日，中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅联合发布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，就未来五年北京市城市更新干什么、怎么干、谁负责进行了如下要求：

1.北京市更新6种项目类型

（1）首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建

工作重点：持续推进平房(院落)申请式退租，拆除违法建设，合理高效利用腾退房屋，完善配套功能，改善居住环境。恢复传统四合院基本格局。

（2）老旧小区改造

工作重点：按照基础类、完善类和提升类进行改造，滚动实施。配合做好中央和国家机关本级老旧小区改造，以及其所属事业单位和中央企业在京老旧小区改造。探索老旧小区改造多方共担筹资模式，重点做好核心区老旧小区改造。积极有序推进既有多层住宅楼加装电梯。

（3）危旧楼房改建和简易楼腾退改造

工作重点：允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，具备条件的适当增加建筑规模，配齐厨卫设施，合理利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建配套设施。危旧楼房、简易楼要通过改建、腾退改造引入规范化、市场化物业管理机制。

（4）老旧楼宇与传统商圈改造升级

工作重点：鼓励老旧楼宇改造升级，鼓励将其改造为城市运行服务保障人员宿舍和公寓，促进职住平衡。鼓励传统商圈围绕产业结构调整、商业业态优化、空间品质提升、营销模式创新、区域品牌塑造、管理服务精细、开放水平提高等进行全方位改造升级。

（5）低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造

工作重点：积极支持既有低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，完善工业遗存改造利用政策，引导利用老旧厂房建设新型基础设施，发展现代服务业等产业业态

（6）城镇棚户区改造

工作重点：加快推进城镇棚户区改造，实现在途项目逐步销账。新启动一批群众改造意愿强烈的城镇棚户区改造项目。充分利用棚改专项债，研究资金统筹平衡机制，推进项目分期供地，实现滚动开发。

2.目标任务

到2025年，北京市城市更新6种项目类型目标任务量化如下：

3.四种项目实施路径

（1）以街区为单元统筹城市更新：制定各街区更新计划，整合各类空间资源，有针对性地补短板、强弱项。

（2）以轨道交通站城融合方式推进城市更新：加强轨道交通场站与周边用地一体化规划及场站用地综合利用，通过轨道交通场站一体化建设，带动周边存量资源提质增效。

（3）以重点项目建设带动城市更新：结合重点项目建设，推动周边地区老旧楼宇与传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质提升。

（4）有序推进单项更新改造项目：按照六种项目类型，在满足规划要求、实施方案合理的基础上，因地制宜，分别推进各类单项更新改造项目。

此外，城市更新行动政策清单同时出台，包括4大类22项，分别为综合类政策(6项)、规划类政策(5项)、建设管理类政策(8项)，资金类政策(3项)，并要求责任单位于今年12月完成。

首佳观点：《行动计划》明确北京市城市更新要遵循规划引领，试点先行；推动发展，改善民生；政府引导，市场运作；多元参与，共治共享的基本原则，通过4个实施路径推动6种更新项目类型完成5年计划任务。随着年底22项城市更新行动政策的出台，北京市城市更新工作将大步提速，进入快车道。

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市级层面-2

《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会

[发文字号] 京建发〔2021〕275号

[执行期限] 2021年8月27日

8月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，并同步印发《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》。《规划》就北京市“十四五”期间老旧小区改造目标、主要任务等内容做出如下要求：

改造目标：到“十四五”期末，力争基本完成市属需改造老旧小区的改造任务，重点推进需抗震加固和节能改造小区的改造任务，提高小区建筑绿色化水平和安全水平。到2035年，把全市老旧小区建设成为房屋安全、环境整洁、绿色低碳、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理服务覆盖、长效管理机制健全的宜居小区和幸福家园。

八大任务：一是通过建立老旧小区改造数据库、完善改造项目储备库、编制年度任务计划等措施，滚动实施，压茬推进市属老旧小区改造；二是因地制宜，加快推进危楼、简易楼改建腾退工作。《规划》指出，改建项目在符合城市规划的前提下，允许适度增加改建项目面积；三是支持配合推进中央单位在京老旧小区改造。《规划》提出，要明确中央单位在京老旧小区改造任务计划，完善央企在京“三供一业”分离移交工作机制，推动中央单位建立在京老旧小区长效管理机制；四是通过加强党建引领，培育发展服务于社区的社会组织，积极推动居民出资参与等措施，广泛发动群众，全面推进社区居民共建共治共享；五是创新实施模式，大力推进社会力量参与。通过鼓励社会资本以多种方式参与老旧小区改造，鼓励市、区属国有企业以“平台+专业公司”模式推进改造实施，落实原产权单位在房屋共用设施设备修缮、发动群众、归集住宅专项维修资金等方面的主体责任；六是提高规划设计水平，健全改造标准规范体系，包括研究制定技术导则与评价标准、完善适老化和无障碍改造规范标准等；七是多措并举，加大政策支持力度。资金方面包括加大财政支持力度、建立资金多方共担机制、落实税费减免政策、加强金融支持力度等措施。规划用地方面包括完善规划土地支持政策、优化规划建设程序、加强工程质量安全监管等；八是注重长效治理，健全物业管理机制。包括加强业主自治机制建设，建立规范化、市场化的物业管理机制，根据产权分类实施物业管理等措施。

《规划》*后提出加强组织领导、统筹工作推进、强化考核督导、加大宣传引导四方面保障措施，推进北京市“十四五”期间老旧小区改造工作实施。

首佳观点：推进老旧小区改造是保障和改善民生的重要着力点、是推动北京城市更新的重要内容、是提升社区治理的重要举措、是统筹发展与安全的重要工作。“十四五”期间北京将以“任务制”与“申报制”相结合的方式，编制年度任务计划，同时配以财政支持、税费减免等政策扶持推进改造工作，实现让“老”居民过上“新”生活，让“旧房子”也有“高颜值”；亦是在全面提升公共服务品质和市民生活品质，*限度地增加大家的幸福感、获得感和安全感。

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市级层面-3

《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会

[发布日期]2021年8月5日

8月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，《公告》明确自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。在《公告》发布前提交离婚申请，尚未正式办理离婚登记的，离婚后仍然按照原先的政策执行。

首佳观点：根据北京市现行规定，《公告》中所称的“不符合本市商品住房的限购政策”，是指京籍已婚家庭拥有2套及以上住房，京籍单身家庭或非京籍家庭拥有1套及以上住房。对于上述家庭来说，通过离异方式来获取购房资格已难以走通了。《公告》通过“补漏洞”的方式从购房资格上完善“离婚买房”政策，也预示着北京市的楼市调控政策在继续收紧。

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市级层面-4

《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会

[发文字号] 京建发〔2021〕258号

[发布日期] 2021年08月16日

8月16日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，以持续规范新建商品住房销售行为，主要内容如下：

样板间交付要求：交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。开发企业未设置交付样板间的，不得设置展示（宣传）样板间。

销售推广要求：开发企业制作各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。

现场公示信息：一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素，应准确、全面地向购房人公示。二是公示经审图机构审查合格的分层平面图和立面图，以便购房人掌握采光通风井、设备平台位置等情况。三是配建公租房和保障性租赁住房的，开发商还应公示配建公租房和保障性租赁住房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况。

项目热销情况处置：《通知》明确，如项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。

《通知》要求，开发企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责。严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。《通知》印发之日起，新申请办理销售手续的商品住房项目按本通知规定执行。

首佳观点：《通知》在预售办理、样板间设置、销售推广等新建商品住房入市前后的多个关键环节均加大了监管力度。要求落实样板间“所见即所得”，销售过程中不得隐瞒房屋不利因素，项目出现热销采取公证摇号，这有利于持续规范新建商品住房销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益。

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市级层面-5

《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会

[发文字号] 京建法〔2021〕8号

[发布日期] 2021年08月17日

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》，自2021年8月20日起施行，主要内容如下：

1.简化复核家庭提交的相关材料。轮候期间资格复核时，家庭人口、住房等情况无变化且收入仍符合准入标准的，可直接提交说明书，无需再次提交申报材料。

2.建立资格“有效期”制度。公租房资格备案家庭在轮候期间自取得公租房备案资格之日起每满24个月，提前1个月向申请街道（乡镇）住房保障管理部门申报家庭情况。未在规定期限内申报家庭情况的，其公租房备案资格自动终止。

3.优化公租房分配方式。复核通过的公租房资格备案家庭，可通过公开摇号方式确定选房顺序；也可以采取快速配租、实时配租等方式，直接依据备案时间、优先资格等条件排定选房顺序。对取得公租房备案资格的低保、低收入、重残、大病等特殊困难家庭，未成年子女数量较多的家庭以及轮候时间超过5年的家庭，可直接发放选房通知单组织选房。

4.弃选、弃签约处置。家庭放弃选房或签约累计两次的，一年内不再向其提供房源。一年期满后，经复核方可再次纳入配租范围。公租房备案家庭再次累计两次放弃选房或签约的，区住房保障管理部门三年内不再向其提供房源。

首佳观点：《通知》的出台提高了政策落实的效率，又为申请群体在办理过程中提供了便利。另外，《通知》首次提出针对未成年子女数量较多的家庭，可直接发放选房通知单组织选房；同时，根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。在住房保障方面，有效落实国家鼓励生育政策。

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市级层面-6

《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》的通知

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会、北京市人民政府国有资产监督管理委员会、北京市城市管理委员会、北京市水务局、北京市住房资金管理中心

[发文字号] 京建发〔2021〕240号

[发布日期] 2021年08月04日

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市人民政府国有资产监督管理委员会、北京市城市管理委员会、北京市水务局、北京市住房资金管理中心5部门联合发布《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》，《意见》就城镇住宅维修工作作出如下规定：

城镇住宅，在质量保修期内的，由建设单位承担保修责任；保修期外的，根据住宅不同产权性质、不同管理方式来确定。

1.实施物业服务管理的住宅：物业服务合同内的维修事项由物业服务人承担，物业服务合同之外的维修事项由业主个人承担。房屋质量保修期满后的共有部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目，可申请专项维修资金进行维修。

2.直管公房：已售公房的个人专有部分维修由业主承担，未售公房以及直管公房共有部位和共用设施设备的维修由产权单位承担。

3.企业自管房，包括无物业管理的房改房：业主承担个人专有部分的维修；房屋共用部位和共用设施设备的维修，在售房款和公共维修资金未使用完的，应使用相应的资金，在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的业主承担；未实施房改的住宅维修由产权单位承担。

4.（原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房：业主承担个人专有部分的维修，共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担。

5.城镇私有平房：由房屋所有权人承担维修责任。城镇“困难户、五保户”的住宅维修费用由属地政府协调解决。

《意见》明确建立计划维修与事故维修相结合的维修机制，年度维修计划中，需要维修的应在汛期到来之前完成维修；街道（乡镇）承担城镇住宅应急维修责任。

首佳观点：厘清维修责任、实现房屋居住安全是保持百姓安居乐业的前提。《意见》明确房屋所有权人（业主个人、全体业主）、物业服务人、专项维修资金各方维修责任，建立房屋维修机制，有效推动解决房屋修缮方面的民生诉求。

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