皓哥说海外 | 在泰国“买”土地，我需要注意什么？

近期，很多用户留言咨询泰国土地的相关问题。本期的#皓哥说海外#聚焦在泰国。如果你在投资or移居泰国的过程中遇到哪些问题，欢迎在评论区留言或私信后台，我会*时间解答。下面进入解答时间。

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昆明的陈女士在泰国如何购买土地？

皓哥：泰国是一个非移民国家，同时也是土地私有化国家，政府规定泰国土地和别墅是不能让外籍人直接以“个人名义”购买的，只能够通过泰国“公司名义”去持有土地、别墅。与国内程序的复杂性相比，在泰国注册公司非常容易，较短时间内便可以完成全部程序，且费用低廉。泰国公司的注册人即“法人”对公司拥有绝对操控权。这就意味着，如果没有您的签名或盖章，公司的一切决策都是无效的。对于注册在公司名下的别墅式地产的处置权，自然也*归公司法人所有。

北京的张女士泰国购买土地，需要注意哪些问题？

皓哥：

1. 进行土地状况调查

购买之前，先进行土地状况的调查是必不可少的，将该土地的地表特征、地面水资源和邻近地区，地表建筑物及其影响（如有）土地内的公共设施等等问题都提前调查清楚，有利于日后的建筑或其他用途。

2. 审查地契

地契是整个购买土地过程中*为重要的东西，也是购买成功之后的所有权凭证，因此在购买之前需确认地契的真假性以及合法性。

3. 调查土地的颜色和合法用途

众所周知泰国按照土地用途的不同给土地区分了颜色，如紫色为工厂用地，绿色为农业用地，黄色为居住用地等。购买前务必需要根据要求需求，确认该土地的合法用途。

4. 调查任何与土地相关的责任

往往在购买土地中*容易受骗也*容易产生纠纷的就是这一点，因为一些不良地主会将一些隐性的状况掩盖，比如该土地是否有抵押问题、债务问题或者上一个租期未到期的问题，如购买前不能全部调查清楚规避好风险的话，就算购买完成后也会有扯不尽的麻烦。

5. 调查从过去到现在的土地所有权记录

土地购买前应确认地主是否为该土地的土地所有权持有人，而对从过去到现在的土地所有权记录进行调查，可以清晰的理清楚每一任土地持有者包括租赁者，并且其买卖时间交易等也能一目了然。

深圳的吴先生泰国的土地是不是有很多种类？

皓哥：对于泰国土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定，下面罗列一下各个颜色所表示的含义：

黄色：地块用途为低密度型的住宅用地；

橙色：地块用途为中密度型的住宅用地；

褐色：地块用途为高密度型的住宅用地；

红色：地块用途为商业用地；

紫色：地块用途为工业用地；

粉紅色：地块用途为仓储用地；

绿色：地块用途为乡村和农业用地；

浅褐色：地块用途为文化产业传统保护用地；

蓝色：地块用途为政府以及其他公共设施用地；

除了颜色的划分外，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定。

济南的张先生拿到的土地产权，是永久的吗？

皓哥：在泰国，租一块土地或者别墅*长租赁期是30年，这也是外国人在泰国获得土地临时产权*有效的方法。然后再续租30年。土地租赁的续约也*多只能延续三个30年，然后必须更新。

有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的，因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的，一旦租赁期限到了，土地所有者是不能兼并建筑物所有者的。如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册，超过三年的土地租约，一律按照三年计算，因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外，即使该土地被主人出售了，原来的土地租赁条约依然有效。你可以租地或者租别墅，租期通常可以到30年，而且可以续租。30年的租期虽然不能让你拥有产权，但你至少可以控制产权到30年，而且你还可以延续另外一至两个30年。

租户可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为他的土地房产转让人选。租户在指定好新的土地租赁人并正式告知房产商之后，房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而一旦租户从A转移到B，之前的土地所有权的有效日期就会翻新。即B拿到的不会是A剩余的土地所有权，而是全新时限的所有权。也就是新的“90年”将会以此诞生。

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