一周楼评：石家庄新客站更新迎来新模式 低容积率是基本要求

随着上周进入9月份，传统的楼市旺季“金九银十”也随之到来。但市场似乎并没有看到太多市场旺季的迹象，新项目亮相较少，价格下行趋势明显，这个旺季，会不会又变成市场以价换量的降价潮呢？

同样的，城市更新正在迎来各种利好消息，太平河绿道的建设、民心河的更新规划出炉，以及新客站的空间优化和提升方案，对于生活在这座城市的人们来说，越来越宜居。

当然，河北省出台规范房地产市场秩序和石家庄烂尾楼集中整治的行动，让诸多烂尾楼的业主们看到了希望。

1、住有所居

新闻背景：

上周，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况。

老杨观点：

此次的新闻发布会，更像是实现全体人民住有所居的成果汇总，以及下一步重点工作的部署和安排。

在成果中，住房和城乡建设事业主要取得了四大成绩：

*，住房发展取得巨大成就，建成了世界上*的住房保障体系。

第二，城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹。

第三，乡村面貌发生巨变，历史性解决了农村贫困群众的住房安全问题。开展乡村建设评价，查找和补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板。

第四，建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。

其中，专门提到下一步，将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着，三稳政策将在房地产市场的发展中贯穿始终，大起大落的市场已经一去不复返了。

在新闻发布会上，还重点提到了近期出台的防止大拆大建的新政策，尤其提到了以下几点：

*，要划出城市更新重要底线。控制大拆大建，尊重居民意愿，控制住房租金涨幅。

第二，要保留城市记忆。尽量保留、改造、利用既有的建筑。

第三，稳妥推进城市更新。主要是要加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行。

其中，在保留城市记忆上，提出的尽量保留、改造、利用既有的建筑，显然和以往城市更新的模式有很大区别，在石家庄近期的多个老旧厂区改造中有重大改变和体现。

针对新市民和青年人住房困难问题，专门提出了六项政策：

一是完善了土地政策，二是简化了审批流程，三是中央将对符合规定的保障性租赁住房任务给予一定的补助，四是降低有关税费，五是执行民用水电气的价格，六是加强金融支持。

其中，专门提到：新市民和青年人租房中，租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。

如何解决呢？

针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。准入条件由地方人民政府根据当地的情况来设定。

新闻发布会上还专门提到了城市病的问题以及解决办法，即：基本上建立了城市体检评估机制，包括城市自体检、第三方体检以及了解老百姓的反映三个方面。

当然，新闻发布会还提到了近年来我国城市建设发生的变化，即：

具体来说，有以下几个方面的显著成效：

一是城市基础设施建设步伐加快。二是市政公用设施水平显著提升。三是城市人居环境明显改善。四是历史文化保护力度不断加强。

*后，在提到规范房地产市场秩序上，将成为下一步的主要工作，即：

以问题为导向，重点抓四个领域，就是房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、物业服务等人民群众反映强烈的和社会关注度高的突出问题作为这次整治的重点。目的就是希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转。

2、规范房地产市场秩序

新闻背景：

日前，省住房和城乡建设厅、省公安厅、省自然资源厅、省市场监督管理局等八部门印发《关于持续整治规范房地产市场秩序专项行动方案》，联合开展整治规范房地产市场秩序专项行动。

老杨观点：

和住建部新闻发布会上的口风一致，河北省陆续也出台了规范房地产市场秩序的专项行动方案，通过3年时间的整治，推动房地产市场秩序实现明显好转。

同样，在方案中，专门提到了四大领域的突出问题，即：房地产开发方面、房屋买卖方面、住房租赁方面和物业服务方面。

一、房地产开发方面

重点整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

二、房屋买卖方面

重点整治发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；不落实交易资金监管制度，挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

三、住房租赁方面

重点整治未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。

四、物业服务方面

重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

在此次发布的方案中，并非只是简单地规范房地产市场秩序，更是要建立长效的机制，即：监管制度不断健全，监管措施得到有效落实，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，新增违法违规行为得到有效遏制，群众信访投诉量显著下降，房地产开发项目清理规范工作成果得到进一步巩固。

当然，如何规范市场秩序呢？具体的办法又是哪些呢？

从方案中，我们可以看到，对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络平台、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多、信访投诉量大等存在重大经营风险的企业实施重点监管，提升风险防范化解能力。对严重失信的企业，依据有关规定，依法依规纳入失信名单，实施失信惩戒。

3、新客站区域

新闻背景：

为进一步推动省会建设和高质量发展，我市对原《石家庄市新客站区域修建性详细规划（城市设计）》方案进行系统优化提升。

老杨观点：

方案提出了三大提升策略，即：

一是提升城市品质，降低开发强度。

通过降低容积率、控制建筑体量，优化塔楼布局、减少塔楼数量、扩大塔楼间距，使新客站区域建筑更疏朗、空间更通透、交通更畅达、环境更宜人。

和以往的火车站不同，此次降低开发强度，是减少了数量而提升了质量，不仅仅要考虑城市形象的问题，还在塔楼布局上有了更高的要求。这在城市功能价值提升和节点交通价值的叠加上，更具有提升空间。

二是提升城市风貌，优化空间形态。

重点打造景观视廊和优美天际线。结合开发强度调整，通过对塔楼布局优化，打通视线通廊，增加联络绿廊，预留出从南二环等重要位置眺望新客站和生态体育公园的视线通廊，并塑造韵律起伏、具有特色的优美天际线。

在如何优化空间形态上，我们看到，要增加联络绿廊，预留出从南二环等重要位置眺望新客站和生态体育公园的视线通廊，表明，新客站片区，不止具备城市商业办公和会客厅的功能，更要有环境和城市天际线的系统性需求。

三是提升公园功能，吸引群众参与。

通过明确体育活力市民公园主题，规划生态健身运动区、活力竞技运动区、运动时尚互动区、运动文化展示区等功能分区，广泛吸引市民参与，满足全年龄段群众的运动需求，为人民群众提供一个充满人气的生态活力体育公园。

和之前的老火车站相比，新客站的更新和空间优化提升，更要考虑流动人口和常住人口的多方位需求，即：不止要增加流动人口的城市体验，更要为在新客站办公、居住的人，提供全年龄段的城市空间体验。

当然，此次新客站提升工作的方案出炉，对于该片区内的多个项目具有很大利好作用。有利于新客站片区房地产市场的品质提升和项目销售。

4、土地市场

新闻背景：

上周，正定新区迎来一场土地出让活动，涉及2宗城镇住宅用地，编号[2021]010、011号。*终，2宗地均成功出让，荣鼎实业集团拿地。

老杨观点：

从年初至今，已经决定了石家庄土地市场暂时进入了冷冻期，数据显示同样如此。因此，一旦有土地出让尤其是住宅用地出让，都会引发市场的广泛关注。

此次荣鼎实业集团拿地的两宗地块，并无任何悬念，也是之前正定新区的规划中早已定好的地块。

首先，我们先看一下两宗地块的基本情况：

[2021]010号地块四至范围为：西至奥体街，东至天泽大街，南至沁园北路，北至恒阳路，[2021]011号地块四至范围为：西至奥体街，东至天泽大街，南至沁园南路，北至沁园北路。从地块位置可以看出，两宗地紧紧相连，形成一片完整的地块。

数据显示，2宗161.82亩住宅用地以起始价摘得，总成交价达到10.78亿元。两宗地块的容积率均为1.98，明显低于正定新区的平均容积率，显然未来社区的品质上会更加低密舒适宜居。

从城市配套看，两宗地块紧邻奥体中心和荣鼎·砂之船超级奥莱项目，西北角则是河北体育学院。同时，距离滹沱河风景区只有5*车程。显然，无论从商业配套还是环境配套，乃至于体育公园等配套等方面来分析，两宗地块的定位和提升潜力，是非常巨大的。

而在新的城市更新版图中，这一片区属于既属于滹沱河生态经济带的范围，也属于正定自贸区的范围，更是高新区扩容报告中的规划范围。三大利好政策下，新的产业集聚+新兴城市功能+全新的产品打造，相信会有巨大的市场需求空间。

*后，再看荣鼎实业集团的产品打造上，相信同样会有惊艳市场的行动。要知道，作为本土的一家房地产企业，荣鼎实业集团在创新上有着独到之处的，比如其位于中华大街的萌宠奇缘儿童商业综合体项目，这是国内*的一座将国家科普教育基地开在商场里的动物乐园。

其次，在正定新区，荣鼎实业集团也是商业布局与创新*多的本土房企。荣鼎·嘉之汇、荣鼎·朗园、荣鼎·砂之船（石家庄）奥特莱斯以及汇程国际中心项目等多个作品融合商业、商务、生活于一体，无论从品牌引进还是商业模式，乃至于产品的颠覆性设计，都将荣鼎实业集团骨子里的创新基因发挥到了极致。

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