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*近,全国多地陆续公布第二轮集中供地的信息。
与*轮集中供地相比,第二轮集中供地在细则方面均出现了不少变化。
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行(中国)地产、同致诚评估创始人王波博士认为,这次土地规则调整是历史性的。
土拍规则调整主要体现在四个维度:
1、限制溢价率。各城土地溢价率普遍不超15%,北京*严格,不超10%。一旦达到*限价,即转入摇号/抽签环节。
2、土地限购。部分城市限制房企拿地总量,比如深圳。
3、房地联动。地价下调,房价随之下调。
4、上调保证金。部分城市要求拍地必须用自有资金,打击高杠杆房企。
戳视频看王波博士详细解读
1
地价真的要稳住了
土拍规则为什么会变?
归根结底,还是因为*批集中供地太火了。
集中供地的本意,是想稳地价,逐渐达到稳房价的目的。
然而,事与愿违。
今年上半年完成首批集中供地的22个城市,整体成交楼面均价9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。
其中,不乏一些热门地块,例如:
厦门首批成交的5宗土地中3宗竞价达到上限价格;
杭州41宗地块以竞自持成交,占总出让地块数量的72%,*自持比例达40%;
南京36宗地块触顶成交,有地块经过158轮报价;
广州黄埔出了3宗摇号地,番禺地块也引起不小动静。
22个重点城市首批集中供地成交情况,来源:中指研究院
所以,土拍规则还得改。
第二批集中供地,土拍规则调整的背后,又透露出哪些信号?
一方面,卖地收入,是各地政府财政收入的重要来源之一。
2020年,全国土地出让金高达8.4万亿,十年增长1.5倍。
下调土地溢价率,政府卖地收入也会减少。
政府下定决心让利,就是为了稳地价。
另一方面,回顾楼市调控历史,自1993年以来,近30年,政策主要调控对象集中在供应端(开发商)和需求端(购房者),也就是常说的限价与限购。
“面包”价格被限制了,“面粉”价格却一路上涨。
土拍市场依然单纯沿用价高者得这一政策,明显有些不合适。
所以,“两集中”来了,第二批集中供地规则调整了,地价真的要稳住了。
2
地价降了,房价会降吗?
地价稳住后,买房人*担心的事,就是“房价到底会不会跌“?
面粉贵,面包自然也贵,反之亦然。
以往的调控,以限制新房价格为主。
而土地市场仍旧火热,地价不断上涨,“地王”不断,楼面价不断刷新记录,房价不断上涨······
这就是过去十几年,中国房地产市场的基本逻辑。
举个典型例子:
2015年,泰禾57亿元拿下宝安尖岗山两宗宅地,楼面价分别为51331元/㎡及79907元/㎡。(即后来的泰禾城市花园和泰禾深圳院子)
那时,深圳华侨城和后海这两个著名的豪宅片区,房价仍在“4字头”徘徊,全市均价尚未“破5”。
2015年泰禾拿地现场照
泰禾拿的这两宗地,溢价率分别达94.74%、177.61%,远超同期一般水平。
拿地成本过高,将导致两个后果:
*,房价高企。只有提高售价,房企才能收回成本,泰禾深圳院子就曾传言13万/㎡。
而新房价格,很大程度上能影响二手房市场预期。
当不断上涨的二手房价超过新房价格时,新房与二手房价格形成“剪刀差”。
“剪刀差”越大,市场预期越高,反过来继续推高新房价格,形成恶性循环。
第二,高价拿地,开发成本过高,房企资金链周转不顺。
泰禾盛产“地王”,拿地成本过高,导致资金紧张,深陷债务危机。
缺乏稳定资金投入项目开发与建设,这也是泰禾城市花园与泰禾深圳院子至今未开盘的主要原因。
如今,土拍新规严格限制土地溢价,这是调控历史上从来没有过的现象。
第二批集中供地新规中,深圳新房限价下调,*幅度高大7000元/平米;广州黄埔、南沙多个地块新房限价基本低于上半年。
很明显,政府期望通过合理让利于房企,形成“降地价——降新房价——降二手房价”的良性循环。
3
房企将迎新生机
这个良性循环,也让重压下的房企有了新生机。
自去年以来,“三道红线”、“贷款五档分类”出台,房企债务压力居高不下。
上半年首批土拍溢价率高企,房企利润空间进一步压缩。
新房限价限购、二手房指导价,市场遇冷,库存高企。
房企承受的现金流压力和债务压力不可小觑。
今年上半年,54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,部分房企出现了负增长。就连一向以稳健著称的万科,利润也出现了下跌。
高压环境下,房企想要活下去,变得很难。
华夏幸福、泰禾、龙光、恒大等房企相继暴雷,就是*鲜明的案例。
土地被纳入调控范围,通过扩大供给、限制地价,房地联动等一套组合拳,房企有了一定利润空间。
只有先活下去,房企才有更多资金投入产品研发之中。
新房烂尾、缩水、降标等现象也将得到有效遏制,这对买房人来说,是件好事。
只不过,有一件事情要明白:房企爆赚的时代真的过去了。
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