放榜⑥｜9成房企净负债率达标，有稳扎稳打，也有大展“财技”

中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。

净负债率主要衡量房企的长期偿债能力，若是净负债率过高，公司容易出现财务杠杆风险；若净负债率过低，就会有大量的资金闲置而增加机会成本。由于外部融资渠道被限制，企业转向提升运营实力，促进销售回款等内生渠道来降低净负债率，缓解债务压力。

本篇《50家典型房企净负债率》旨在反映资产结构的指标，其中净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款及应付债券、短期融资券、长期借款、应付债券等计息借款之和。

仍有5家房企不达标

亿翰数据显示，截至上半年，50家典型房企平均净负债率为75.7%，较2020年底下降了1个百分点。

不同梯队的房企变动幅度存在差异。

其中，净负债率小于50%的房企有万科、中海、招商蛇口、华润置地、雅居乐、龙湖集团、碧桂园、越秀地产8家，较去年底数量减少1家，雅居乐和碧桂园新增上榜，中国金茂、新城控股和迪马股份净负债率超过了50%跌出该行列。这一梯队的房企平均净负债率上升6.4个百分点至39.8%。

净负债率在50%-80%区间的房企个数由24家上升至25家，平均净负债率微降0.1个百分点至64.5%。

净负债率在80%-100%区间的房企个数由10家上升至12家，分别为禹州集团、中国奥园、建发国际、融创中国、滨江集团、建业地产、佳兆业集团、阳光城、大悦城、中南建设、祥生控股和中国恒大。其中祥生控股和中国恒大去年底净负债均超过100%，今年上半年降至监管要求内。该梯队房企平均净负债率上升2.4个百分点至90.9%。

即便行业平均净负债率在下降，50家典型房企中依然有5家未达标，分别为绿地控股、富力地产、华发股份，首开股份和中交地产，其中中交地产净负债更是高达226.6%。

除了净负债率不达标外，中交地产剔除预售款后的资产负债率也踩线。上半年，其货币资金183.4亿元，同比增加61.4亿元；短期借款8.9亿元，一年内到期的非流动负债115.9亿元；长期借款388.6亿元，应付债券59.29亿元。扣除38.9亿元受限期现金后，非受限现金短债比为1.16倍。

一个明显的分化在于净负债率满足“三道红线”标准的房企在上半年均有不同幅度的上行，且多数企业有息负债有所下降。与此同时净负债率高于100%的房企仍在致力于降杠杆，企业个数从7家下降至5家，平均净负债率下降5.1个百分点至151.9%。

亿翰智库认为，出现上述情况是因为多数企业在保证财务稳健、现金流安全以及有息负债稳定或者下降的同时，催生自身运营效率的提升，提高资金使用效率，来保证企业的长期发展，由此导致净负债率有所下降。

施展“财技”改善指标

要改善净负债率不难，由于净负债率仅衡量企业的有息负债高低，对于无息负债没有较大的约束力，因此很多房企为了实现快速降档稳定市场及投资者预期，从而将有息债务转向上下游，不仅能快速实现净负债率“绿档”，还能改善现金短债比。

实际上，应付上下游款项的变动显示房企着手于债务的腾挪早在“三道红线”提出后便开始了。

其中*典型的当属阳光城。

2020年，阳光城应付上下游款项同比上升51.4%至308.8亿元，公司称这一变动主要是由于期内应付工程款增加以及本期工程款结算采用商票增加所致，与此同时对应净负债率下降43.3个百分点至94.9%，首度降至监管层要求内。2021年上半年，阳光城应付上下游账款相较去年底再度增加9.3%至337.7亿元，净负债率则由去年底下降1.1个百分点至93.8%。

和阳光城类似，2020年大悦城应付上下游款项同比上升56.1%至170.9亿元，对应净负债率下降18.9个百分点至85.5%。

绿地控股2020年应付上下游款项同比上升55.8%至3282.9亿元，对应净负债率下降15个百分点至140.6%。

如果为了降档，而将大部分债务转移至应付票据及账款中，对于债务较高房企而言，或将面临集中兑付的问题，也就是说企业的短期债务压力将会上升。

除此之外，企业还可以通过多种手段实现净负债率的压降，典型如永续债问题，永续债由于可续期，在报表中的分类一直都较为模糊，部分企业将其归为金融负债，部分企业将其归为权益工具。亿翰智库认为，“是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是永续债计入权益还是负债的核心区别方式，这也给企业带来了很大的操作空间。

*典型的是建发国际。

2020年，建发国际将母公司建发房产提供的95亿负债端股东贷款转为永续债，划入母公司应占权益，带动净负债率大幅下降102个百分点至73.8%，建发国际集团有权递延未偿还的金额及利息或赎回该贷款，因此企业的实际偿债压力影响较少，但有部分房企将与信托等金融机构订立的永续债也划入权益中，而企业实际的偿债风险要比“三道红线”指标所表现出来的要高。

总的来说，“三道红线”中，净负债率是较为容易压降的指标，但这些企业指标的改善并不等同于真实偿债能力的提高，企业还需要提升运营实力促回款、降库存来提高自身的偿债能力；同时尽管净负债率可以通过多种财务技巧实现达标，但截至2021年年中，依旧有企业未实现降档，也从另一个角度显示出了企业负债的严峻程度。

记者 孙婉秋 吴典见习记者 何艳艳

编辑 左宇

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