一周楼评：石家庄首个带证交房项目，是如何做到的？

面对突然降临的房企暴雷事件，整个房地产市场似乎在一夜之间进入了寒冬。8个城市先后出台的限跌令表明，房地产调控进入了限制大幅降价的阶段。未来关于某些房企的后续处置，也牵动着整个行业的神经，同时代表着新的房地产格局。

在石家庄，城中村改造试点进入了具体的拆迁补偿和控规阶段，意味着城市更新将迎来大体量的土地供应。

而金九银十下的石家庄楼市，多个项目开盘，从房企发布的数据看，还是不错，但依然无法扭转持续下行的市场趋势，未来是否还会有更多项目在以价换量的路上狂奔，都成为下半年市场的选项。

1、城中村试点项目规划

新闻背景：

从石家庄自然资源和规划局官网获悉，《关于石家庄市城中村改造试点项目控规方案的公示》，公示涉及7大城中村试点项目，分别为长安区店上和西庄屯、裕华区方村和东京北、新华区高柱和前太保、桥西区西简良。而十里尹村在之前已经发布了规划公示。

老杨观点：

此次公示的7大城中村试点项目，有以下几个特点：

*，从9月7日设立8个城中村试点到9月20日公示控规方案，只有不到半个月时间，可以说无论从重视程度还是公示时间，力度前所未有；

第二，7大城中村试点项目，所涵盖的体量巨大，涉及土地超1.5万亩；

第三，按照城市更新的原则，将进一步完善相关配套设施，补齐城市短板，提高居民的居住环境和居住品质。而从包括十里尹村等8个城中村试点项目的控规方案看，每个项目，均具备包括住宅、公共管理与公共服务、文体设施、公园绿地、中*、商业及城市道路等多种土地用途，显然，和以往的城中村改造相比，一座在15*生活圈内全部解决的的全新社区模式即将崛起；

第四，社区的体量也很大。按照公示的控规方案可以看到，二类居住用地面积*小的是前太保城中村改造项目，为120.9亩；面积*的是东京北城中村改造项目，为1491.75亩。其他如方村城中村改造项目二类居住用地938.1 亩，店上及西庄屯城中村改造项目二类居住用地429 亩，高柱城中村改造项目二类居住用地453.3亩，西简良城中村改造项目二类居住用地508.5亩，十里尹村城中村改造项目二类居住用地186亩；

第五，和以往相比，8个城中村改造项目中，公园绿地的面积前所未有。这也为石家庄缺少公园绿地配套做了前期规划。其中，面积*的是东京北城中村改造项目，为870.75 亩，面积*小的是西简良城中村改造项目，为50.85亩。其他如店上及西庄屯城中村改造项目公园绿地199.05 亩，前太保城中村改造项目公园绿地64.05亩，方村城中村改造项目公园绿地938.1 亩，高柱城中村改造项目公园绿地93.15 亩，西简良城中村改造项目公园绿地50.85亩，十里尹村城中村改造项目公园绿地119.1 亩；

第六，在商业配套上，大部分控规方案做了减少，说明，在此次城中村改造上，降低了商业综合体等大体量商业配套的开发，基本以15*生活圈的日常商业需求为主。*的依然是东京北城中村改造的商业体量，为526.95 亩。不过，和东京北5448.3 亩的超大体量相比，这个商业体量还是比较适中的。

2、征收补偿

新闻背景：

石家庄人民政府发布了《关于进一步规范市区国有土地上房屋征收和城中村改造安置补偿标准的意见》，《意见》对旧城改造补偿标准以及城中村改造补偿标准作出了详细的规定。

老杨观点：

《意见》提出，城中村改造遵循“一户一宅一证”原则进行安置补偿，选择产权调换的安置补偿标准为：一块标准宅基地二环以内安置补偿245平方米或265平方米，二环以外安置补偿260平方米或280平方米。

在补偿方式上，《意见》明确了货币补偿、产权调换、停产停业搬迁补偿和异地安置补偿等四种方式。

其中，实行货币补偿的，被征收人家庭他处无住房(含非住宅)且总建筑面积不足30平方米的，按30平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障。

实行产权调换的，被征收人家庭他处无住房(含非住宅)且总建筑面积不足30平方米的，选择原址安置的调换后的住房30平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价;选择异地集中安置的调换后的住房45平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价。

因征收非住宅房屋造成停产停业的，对符合条件的企业给予停产停业损失及搬迁、职工工资补助、临时安置费等费用，其标准可按照被征收房屋评估价值的8% (按照省办法推算得出的标准)给予一揽子补偿，也可按照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定执行。

对选择异地集中安置的，被征收房屋与异地安置房等价值部分，按照政府限定价结算，限定价由辖区政府按照不低于市场评估价格70%的原则确定;因房屋不可分割超出部分可按优惠价结算，优惠价可参照成本价格确定，具体标准在征收补偿方案中明确。

另外，《意见》还明确了补助与奖励的范围与标准，即：补助和奖励范围为公摊补助、困难补助，搬迁奖励、单元奖、货币奖等。

如果将此次安置补偿标准和之前的标准相比，可以看到，之前的标准更高一些，即：一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅，当然个别村也有更高的补偿标准。如此比较，似乎显得此次标准低了，但安置标准和安置顺序有了很大区别。以往的安置，基本是高层住宅的安置房，而新的回迁房，其品质更高，预计容积率也更低；而在安置顺序上，以往基本是先拆后建，新的安置补偿标准下，是先建后拆，即：先让村民搬进安置楼，再拆老房子。

因此，此次《意见》的发布，会对整个城中村改造的安置补偿有较大影响，预计拆迁的难度也会随之降低。

3、土地市场

新闻背景：

石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让7宗用地，地块编号为〔2021〕034-040号，将于2021年10月20日14时30分进行公开出让。

老杨观点：

此次公开挂牌的土地，全部为补证项目，这是与烂尾楼集中整治一脉相承的后续动作，显示出在烂尾楼的集中整治的方法上，并非单纯的督促和经济侦查，还需要在办证手续上加快步伐。

从7宗土地的具体情况看：〔2021〕034号地为宝鼎世嘉项目地块，〔2021〕035号地为魔方青年墅项目地块，〔2021〕036号地为天颐佳苑项目地块，〔2021〕037号地为盛杰玫瑰园项目地块，〔2021〕038号地为国仕山项目地块，〔2021〕039号地为棉一西区改造项目地块，〔2021〕040号地为良兴美嘉城项目地块。

而从土地的数据看，补证地块还是遵循了历史的规划数据，即容积率等并非按照新的2.0容积率进行挂牌，同时出让年限还是按照开发的时间计算的。

不过，在起始价格上，依然是按照当下的价格标准来挂牌的。

4、市场动态

新闻背景：

上周恰逢中秋小长假，石家庄楼市比以往要热闹许多，有的项目开盘，有的项目加推，有的示范区开放；另外引发石家庄房地产市场轩然大波的应该是石家庄首个“带证交房”的项目。

老杨观点：

先说石家庄首个带证交房的项目，旭辉中睿府。

之所以备受关注，是因为在石家庄的房地产开发历史上，办证难是房地产开发后业主吐槽*多、难度*的问题之一。

而其*的难点，还在于房地产企业的资金实力和与业主的关系。

如何能够快速办证呢？要考虑以下三大原因：

*，土地抵押的问题。很多房企在开发过程中都将土地抵押融资，交房以后，能否及时办证，一个关键的因素就是房企是否及时还完贷款并将土地解抵押。而大部分证件办不下来的原因，也是这一问题；

第二，项目能否及时拿到竣工备案表的问题。而竣工备案表的获取标准，只有是项目在施工、工程质量以及消防等验收合格后方能获取。但纵观这么多年的房地产开发历程，建筑质量和消防验收不合格的项目比比皆是，成为业主维权*多的问题之一。

第三，契税和维修基金缴纳的问题。按理说，业主在交房前后及时缴纳契税和维修基金，是理所应当的。大部分项目在缴纳上，业主积极性还是很高的。但问题在于，开发商是否及时将业主交纳的费用转交至相关部门。大部分的维权案例中，开发商挪用维修基金的情况非常普遍，自然无法满足办证的条件。

以上三个问题，是造成房产证迟迟无法办理的主要原因。而如果按照规定来说，只要以上三项条件满足，90个工作日内就可以办理房产证。

而作为带证交房的首个项目，旭辉中睿府又是如何做到的呢？

老杨在与旭辉中睿府的项目负责人沟通后发现，之所以能带证交房，主要由以下几点：

*，及时将土地解抵押。而这一点，是与旭辉地产雄厚的资金实力和稳健的布局战略有关系的。根据*新的数据显示，旭辉地产“三道红线”中剔除预收款后资产负债率一项不合格，档位为黄档，财务状况上多个国际信用评级机构均将旭辉评定为“稳定”。这在一线房企频频暴雷的当下，已属难得可贵；

第二，在竣工备案验收上，旭辉地产实施了严格的施工体系，并举行了多次透明工厂的业主参观活动，实现了项目无论从施工规范还是建筑质量乃至消防验收上，都具备了高品质的水准，因此，自然能及时验收合格，取得竣工备案表；

第三，正是在交房前，项目举办过多次与业主的互动活动，包括收纳空间的讲座等，获得了业主的信任，大家缴纳契税和维修基金的积极性就很高。在及时将两项费用缴纳给相关部门后，办证的条件自然就达到了。

由上可以得知，未来买房，资金实力雄厚且稳健的房企，是购房者首先要关注的项目要素，这在一线房企频频暴雷的当下，更显得重要。

另外，在项目的开盘情况看，上一周，保利·阅云台首次开盘，89-140㎡精装户型，价格在16000元/㎡-18000元/㎡，销售150套超3亿，作为南二环西部板块的品牌项目，其周边配套和性价比较高；万科紫园首次开盘热销3个亿；西山桃花源三期产品开盘，作为西山片区洋房产品的典范，三期首开的16套房源，已经热销11套，去化约70%，显示成交情况较好；中国铁建西派江玥地下室销售，作为正定新区的热销项目，从开盘现场的照片可以看到，销售情况较为良好；高新区的富力城市广场5号商铺加推，建面约71㎡-368㎡，商街设计为双首层半开放式街区，纯一层独立产权商铺。

从房企发布的销售情况看，成交量较为良好，也为金九银十的市场带来了一点暖意。不过，目前的整体市场并不乐观，购房观望情绪更加浓厚，实施以价换量销售策略的项目越来越多，未来中短期内，楼市下行的趋势显然无法扭转，对房企而言都将带来较大的回款压力。

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