总价100万，如何上车北京？

上周米公子来北京调研，每天早出晚归，一天看十几个项目，所以这几天没有更新公众号，诸位见谅。

26号，我们团队一行人在北三调研，米公子订了晚上八点的高铁票回郑州，本来计算好了时间，奈何，香河进京检查站堵了40多*

眼看时间非常紧了，可前面的车依旧一动不动。米公子心急如焚，但除了不断看手表之外，也无计可施。

司机师傅说：这还算好的，堵40多*根本不叫事，上下班高峰期是常态。疫情那会儿，没4-5个*，根本过不去。

虽然只隔了一条河，虽然距离无比近，但这根本没毛用。检查站那短短的几百米，是北三房价*厉害的降压药。

现如今，北三房价的确是处于底部，但地板下面还有没有地下室，谁也不知道。即便是涨，每平涨个几千块钱，也没啥意思。

因此，我个人认为：北三县*的价值，还是睡城，换句话说就是：北京刚需的外溢。毕竟，总价100多万，在北京六环内根本买不到房子。与其跑到接近七环的位置去买个一居，还不如去北三买个小三居，至少父母孩子还可以一起住。

之前，我一直是这么认为的。可，过了几次检查站之后，我宁愿在北京租房，也不愿住在北三县。

当然，或许很多人接受不了租房，即便自己能接受，丈母娘也不同意。此种情况下，商住公寓的价值就凸显出来了。

注意：房源是绝对的鸡肋资产，只要北京针对商住的政策一日不放松，它就不可能有什么行情，*后搞不好还会继续下跌。所以，想投资的请绕道，以免以后会砸手里；如果你手里有100来万，就想买个地段好的商住挣点租金，那你自己掂量着办吧。反正，如果是我的话，我宁愿去买几手茅台

商住，我认为只有两个价值：

*，买不起住宅的刚需用来自住；

第二，公司自用（办公或注册）。

下面，我推荐几套优中选优的商住，刚需可根据自己的通勤距离选择。

1.亦庄核心区的“林肯公园”。

林肯公园有住宅和商住，住宅的价格基本在6.5-7.5万之间，而商住只有3-3.5万。这个楼盘，基本上算是北京商住品质的标杆，宜居、很少有办公的，绿化也还可以。

30多平的开间有不少，总价在110-130万，租金在3500-4200（看软装程度）。

2.望京：东亚望京中心、合生麒麟社

望京中心价格在3.2-3.8万之间，*总价180万；

麒麟社相对贵一些，但人家的品质比“望京中心”要强很多，办公相对也少一些。

如果资金够的话，还是建议选“麒麟社”。

3.朝阳草房：北京像素。

这个盘是上一轮行情中，整个北京表现*的商住项目了。2017年*点时成交价上过7万，现如今只有3.5-3.8万左右。

总价110-130万，可选的房源非常非常多，多到能让你挑花眼。

4.西城马连道“第三区”。

这个小区我刚来北京的时候曾住过一段时间，整体感觉还行。目前价格在4.7-5.5万，虽然有点贵吧，但人家位于西二环，地段无敌，配套也好。

对于30多平的小户型来说，总价也就一百七八的样子。

5.朝阳立水桥：“旭辉奥都”。

“旭辉奥都”和南城的“林肯公园”，我自认为算是京城数一数二的项目了，人家虽然是个商住，但小区环境没得说，甚至能超越很多住宅。而且，这个楼盘是可以上学的。

目前均价在3.5万左右，170-180万就能买个50多平的小户型。

*后再强调一遍：

虽然这些项目都是千挑万选出来的，从目前的价格水平来看也没什么大坑，但商住终究是鸡肋，若非刚需自住或者公司自用，还望谨慎选择。

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