博鳌特写 | 基金争鸣

2021博鳌房地产论坛·特写 金秋时分，地处热带的海南依然高温，但那场擦肩而过的台风康森总算让空气不那么燥热了。

四天三晚的博鳌房地产论坛也悄然走至尾声，需要更加抓紧每个倾听与分享的机会。

相比前两日对于房地产市场的宏观与微观讨论，9月17日的资本大会则更加围绕与聚焦金融和资本市场展开——这与地产行业的紧密度不言而喻。

过去一段时间，“三道红线”等各种融资收紧政策改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”，成为企业生存与发展的首要命题。

延续到房地产以及各类金融产品投资上，相应随着市场的形势与情绪而波动变化。

以基金为例，当前去杠杆大环境下，未来房地产基金的发展与机会如何，也成了一个值得坐下来细细探讨的问题。

“房地产基金的趋势变化和大的房地产行业的变化是一脉相承。”华康资管总经理黎晨光肯定了两者间的紧密联系。

这种紧密联系，在当下某个时点呈现出正反两极的形式。

合凡资产总经理姜海提及，目前房地产特别是住宅处在一个所谓的小周期，面临着持续调控与市场调整的时期，相对来说中国市场投资在此时存在许多机会。

“不管是房地产企业，或者是房地产基金，如果能抓住这种小周期的机会，它的业绩、排名都会大幅度变化，有上升，也有下降。”

帕拉丁资本总经理严莹莹更显直白，他认为时下对于地产基金行业是一个比较大的利好，在新的模式下将大有可为。

“之前因为银行和开发商做信用类的贷款比较多，所以市场份额比较大。”而如今国家要求开发商降杠杆，这对于偏股权类房地产基金，对于项目研判能力、投后管理要求更高的模式更加利好。

换而言之，新形势下对于房地产基金的募投管退要求都会发生变化。其中，上述所提的股权类投资或将“冒头”。

华康资管总经理黎晨光便判断，房地产基金对投资模式的选择可能会逐渐发生变化。以往，房地产基金公司还是以债性投资为主，强调交易主体的强担保性，如今逐渐可能会增大对股性投资的比例。

“当然包括一些债+股的产品和一些投资项目现在已经出现了，只是说规模占比相对来讲可能还比较少。”

姜海并不否认随着目前房地产行业的进化与调整，需要更多股权资金进来，但在其看来，如何从过往债权的合作转到股权的合作则是棘手的问题。

“在过去的周期里，不管是银行、信托还是基金，大家更多适应的是比较简单的投资方式，选择好的主体，基本上可行的区域和一定的管控，通过锁定期限、锁定收益率、锁定回报的形式来推出，这是目前大家非常适应的一个环境。”

时下，伴随机会出现的还有挑战，需要基金公司打破舒适区，对资方需求、自身的投资能力做充分的沟通调整。

“以前一直在呼吁房地产的股权投资的时代的到来，现在面临的实际情况是，不管资方还是房地产企业，大家都得适应这种合作模式，风险共担、收益分享，未来的房地产的行业和房地产企业才会更加健康。”

姜海的倡导显得十分诚恳。诚然，在更大的机会袭来时，如果仍沿用老旧的一套模式，然而会适得其反，房企踩雷的下一步或许就是资方踩雷。

投资方向的变化同样引起台上房地产基金同行们的认同，这一定程度上与当前房地产行业的丰富内涵相关。华康资管黎晨光讲到，房地产基金公司可能逐渐从绝对的以住宅方向的投资，转变为多元化的投资。

“我个人认为多元化投资的机会还是非常大的，包括中长期投资也是在商业不动产领域不断地做一些创新，所以我认为基金公司必须是在投资方向上、底层资产上更加多元，而不是一种模式、一种方向。”

帕拉丁严莹莹则秉持不同的打法，提及早前吴建斌在博鳌论坛上分享过的一个观点——中国城镇化还有很大的空间可以走。

“因此，增量部分还是我们很好的选择，所以帕拉丁资本在住宅方面还是会投入比较大的投资比重。”不过其也提及，新的格局下同时也会关注办公、物流、数据中心等比较新兴的投资方向和标的。

我们期待着，在机会与挑战孕育下的房地产基金，将如何探路前方。