房贷局部宽松，接下来楼市会转暖还是会更凉？

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宁波楼市有个怪现象，某些楼盘明明在卖，却找不到售楼处，也没有联系电话，更找不到销售人员。

想买的人到处打听，然后有传言说房子都被关系户内定了。没关系的，别说买房，连门都摸不到。

甚至有人跑来找老司机，问我有没有门路。

很显然我没有，而且我也不做这个生意，这算不上什么正经的营生。

但*近，这些楼盘开始大规模打广告了，看来市场转凉，原来的内定也靠不住了。从老司机的经验来讲，内定客户往往是“*没节操”的，仗着权势和关系先占坑，一看风向不对马上就跑。有些面子大的主，从头到尾一分钱都没出过，直接空手套白狼，现在跑得比兔子还快，一根毛都抓不住。

没办法，开发商要拜的菩萨太多了，谁都惹不起。

老司机*早提出宁波楼市转冷是在5月份（可以去翻历史文章），因为4月份的二手房成交出现了下跌，这在过去五年都是没有的。

但当时大家都不以为然，记得在5月的闭门分享会上，老司机开篇就讲了一个概念——风险。不过老司机讲归讲，完了大家的提问还是哪个楼盘有投资价值，哪个板块更值得投资。

针对二手房走弱，当时有观点认为，政策就是要控制二手房，把所有的客户都赶到新房市场上去，这是在下一盘大棋。

楼市里这种神叨叨的”专家“层出不穷。

老司机当时举了个例子，二手房与新房市场的关系，就像漏斗的上下游，新房在上面，二手房在下面，如果二手房交易受阻，*终新房市场也会销售不畅。

现在大家看到了，二手房萎靡小半年之后，新房市场也凉凉了。

去年这时候，绝大部分新盘开盘就抢光，今年上半年，仍然有东部新城、姚江新城、镇海等板块开一个光一个，现在还有哪个楼盘敢说自己能光么？

什么品牌、什么品质、什么地段，都是扯淡，行情来了猪都能飞，行情走了神仙也办不到。

就产品来说，现在绝大部分楼盘做得都不如十年前，无论是设计还是实景，有几个楼盘能与十年前的宁兴、和协、雅戈尔的产品比拼？

楼市调控来调控去，成功的调成了一个劣币驱逐良币的市场。

限房价，逼着开发商省成本，竞地价，逼着开发商高周转。整个房地产链条的利润都被”地价“吃掉了，还要求大家把产品做好，不是缘木求鱼吗？

这一轮“大牛”不但成功的把房价拉了上去，还成功的留下了一大堆“垃圾”房子。

历史不会忘记。

二手房转凉大家没感觉，新房转凉就有人受不了了，老司机曾预言，10月份二手房行情可能会逐步回暖，原因如下：

楼市的反应周期一般是半年，从5月份算起，到10月份差不多半年了，这半年的走弱一定会传导给新房市场，并且迅速传导到土地市场。

说得直白点，市场转凉半年后，地就不好卖了。

今年卖地非常特殊，搞了“两集中”，不能像往年一样每个月都卖一点。要是没有两集中，许多城市今年的地估计也卖得七七八八了，该到手的钱也都到手了。

到现在为止，包括宁波在内的大量的城市还没有进行第二次集中土拍，原计划年内拍三次的目标肯定是无法完成了。三次就拍了一次，离回款目标还差得远呐。

宁波现在是郊县日子过得舒坦，它们没有两集中，所以它们地卖得挺欢快。倒霉的是市六区，今年钱进不来，明年的日子怎么过？

宁波还算是一般公共预算非常亮眼的城市，大白话就是税收还不错，隔壁大哥杭州这些年干了那么多大事，靠的可都是卖地，这要是土地卖不出去，困难那不是一点点。

之所以前不久央行和银保监会会提出，要“配合地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展“，因为有地方在哭爹喊娘了。

解铃还须系铃人，这次调控风暴起源于金融部门，*终也需要由金融部门来收拾这个烂摊子。

说烂摊子听上去有点严重了，除了恒大等少数几家房企遇到了困难，其他好像都活得挺好，但是，土拍急转直下的情况也表明，恒大等只是冰山一角，还有大大小小数不胜数的房企，行走在生死边缘。

这是一个以高周转为生的行业，一旦周转慢下来，生存就成了一个普遍性的问题。正是因为金融部门的重拳，使得这个周转慢了下来，先是二手房，现在轮到了新房。

就在国庆期间，广州、佛山等地下调了房贷利率，这被认为是房贷放松的一个积极信号。与下调利率相比，更多的地方可能会适当放宽房贷额度：以前拒贷的银行可能会再次开门营业，那些长达半年的房贷可能会加快放款。

一刀切的政策的确严重伤害了楼市，特别是刚需。

调控首先打击二手房市场，但其实二手房里投资客比例是*小的，买二手房的大多是刚需，更多的是自住。控制刚需买房，说什么也没有道理。

所谓的二手房指导价，其实就是在控制刚需买房，在指导价的影响下，刚需不得不拿出更多的*，这样交易量势必会下来。

二手房交易量是楼市健康度的一个重要指标，宁波前几年二手房交易量一直高于新房，说明整个楼市的运转是健康的，但今年开始二手房落后于新房，则意味着新房市场出现了积压。

这种积压不是在开发商手上，就是在购买新房的人手上，假以时日，要么死开发商，要么死投资客。

现在，局部的放松看似在为去年底以来过于严厉的房贷政策纠错，但这个行动还是太晚了。二手房市场已经凉了半年，趋势一旦形成，要掉头就很困难，而且需要一个比较长的周期。10月份二手房交易量可能会有所起色，但大幅反转的希望不大，二手房的春天可能还真得等到明年春节后。

新房的趋势可能更糟糕一些，因为新房转凉是刚发生不久的事，许多房企还没有缓过神来。接下来几个月，我们或许会看到越来越多的楼盘抢跑，以前那些找不着售楼处的楼盘，也会投放越来越多的广告。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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