- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
8月,上海库存37935套,我们判断库存是大致均衡的
现在,上海库存38368套,而且仍将增加,库存反而是不足的了
因为第4批卖太快了
9月,上海新房成交套数12620套,上海库存周期表面上数字是(总套数/月成交套数)3.04个月
一般认为3个月库存就是大涨线(已失效,原因后文会写)
先不说很多楼盘是已经售出还没有网签
库存38368套里面有12958套是普通住宅
非普通住宅的库存才2.5万多套
其实核税价主要是心理上给了买家观望的信心;
上海前三季度住户部门增加长期贷款1801亿元,而上半年上海新房累计成交金额3100亿元,二手房累计成交套数16.78万套,约5000亿,房贷比例低于23%
核税价当然非常影响那些外来人口买家占比高的区域,但没有从根本上改变供求关系
第5批有个楼盘允许贷款的额度比二手房还低
积分降了10多分
但肯定还是日光啊
核税价对于情绪的影响也是明显的,影响买家的时候是会下跌,而影响房东就会使得并且实际上也使得越来越多房东选择了撤牌
核税价更加加剧了库存不足的现状
新房价格更低的问题也是一样,价格越不涨,库存也是越不足的
上海第5批新房供应了1.5万套,短时间内又让库存平衡了
而随着库存要跌破3个月去化周期的时候,第6批会及时公示
11月12月1月是传统市场*具观望情绪的季节
今年买家却在积分分析哪个*适合买,毕竟第5批诚意满满
第五批57个盘当中有意向买家认为会日光的盘高达33个,这个数字是超过第4批的,比例也是超过第4批的
在第4批开盘之前,意向买家认为会日光的盘我们统计数字是19个,*终应该是21个(包括接近日光的)
而从整体来看,第5批新房更多是来降低核心区二手房流动性的,也就是让二手房下跌的
*近刚把房子卖掉的房东应该有体会:
有些房子不日光,周边刚买的人就得站岗
比如即将认筹的保利天汇、仁恒海上源、外滩玺、瑞虹中粮每个盘的意向买家都认为会日光
而这四个盘一共是1133套,如果要触发积分是2833张房票
还得是无房户,并不算太容易
整个2020年,上海1000-2000万成交了7994套房子
而第5批如果全部积分就意味着要9128张房票
数字上看,除了强套利盘
所有楼盘都会降分
变数在于有人是卖给父母或者亲属的,不过一般认为这种房票会去前滩,和其他盘关系不大
还因为新房低估,很多人提前入场,把2022年的需求也激发出来了,房票也就够了
有些人考100分是因为卷子只有100分
上海2020年成交了7994套可能是因为只供应了那么多新房
考虑到第5批新房的打击力度有可能不及预期,第6批新房会紧接着上市
并且第三批土拍会在本月底公示
土拍对于市场预期的影响是超过新房的
因为新房是打算买房的人在对比哪个盘好
而土拍是让一部分人延迟购房的
现在是库存不紧张的时间
而这个不紧张,还是表面不紧张而已