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2020 年至2021 年是合肥房地产经历的又一次大周期,虽然这次大周期表现远不能跟2016 年相比,但影响同样深远。这次大周期来得毫无征兆,以至于大家都没有感觉到,甚至等房价都涨过了才意识到合肥又经历了一次房价大涨。
滨湖是合肥房产的优质板块,滨湖在合肥房产周期中的表现,*能体现合肥作为一座新兴城市的发展潜力和城市吸引力。我以2020 年全年和2021 年前三季度合肥滨湖的二手房成交数据为基础,为大家分析一下滨湖在这次房产大周期中的表现。
这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据,样本数为3375 套,横跨7 个季度。我计算了这7 个季度的成交均价,并以2020 年1 季度均价作为基点,得出每个季度的平均涨幅。
每年第1 季度都是农历年的年初,大家都心念着回家过年,春节假期心态通常持续一个月左右,在买房上并没有投入太大热情,因此*季度二手房成交量都会显著低于平常时段,因此我们看到2020 年第2 和3 季度的成交量才是一个正常年份的正常表现。
2020 年第4 季度,滨湖成交量达到顶峰,这也是这个大周期合肥房产表现*为疯狂的节点。2021 年第1 季度,滨湖成交开始骤然下降,不及2020 年平常时点,但仍好于去年同期水平。之后滨湖成交几乎崩塌,2021 年第3 季度仅有去年的同期的7%
从房价表现上来看,2020 年第1 季度成交均价为19045 元/ 平米,2021 年第3 季度为29060 元/ 平米,涨幅52.59% ,对于绝大多数滨湖房产来讲,上涨已超过一半,这应该是一个惊人的涨幅了。
其实从去年全年表现来看,滨湖2020 年第4 季度涨幅不过在14.27% ,大部分涨幅主要在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成,随着房价的快速上涨,房主开始惜售,成交在2021 年第1 季度受到严重抑制。
今年4 月份,合肥出台进一步限购措施,将滨湖划入限购范围,滨湖二手房成交继续呈现断崖式下跌。尽管今年第2 季度出台了限购措施,但房价并没有因此下跌,还是顺着惯性继续上涨了12.49% ,直到第3 季度才开始调转下跌。
通常来讲,量先价跌,滨湖二手房成交量已经连续3 个季度呈现断崖式下跌,而2021 年第3 季度更是低至历史*点,我认为第3 季度并不是下跌的终点,而是起点,根据上次大周期经验判断,预计低谷将延续至明年年中。
我将滨湖划为5 个板块来分析,分别为:启动区板块,46 *区板块,金融后台西板块,核心区板块,省府板块。具体见下图:
启动区板块
启动区平均房龄已经达到12 年左右,这个状态如果放在东北稍微劣质的板块,可能早已劣质化,但在滨湖这种优质板块,从全市范围来看表现还不算太差,不过如果跟整个滨湖相比,似乎早已经掉队了。
我们可以看到,滨湖整体房价在2020 年前3 季度是一直上涨的,第3 季度涨幅已经达到近10% ,而启动区板块2020 年前3 季度房价几乎没有变化,第2 季度甚至还是下跌的,全年也不过只有6% 的涨幅,远低于滨湖均值的14.27%
跟滨湖其它板块大部分涨幅主要在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成不同,启动区板块大部分涨幅主要在2021 年第1 季度至2021 年第2 季度之间完成,明显迟滞,并且*点涨幅为37.66% ,低于均值的54.85% ,仅达到2/3 的程度,这说明启动区板块早已跟不上大部队了。
优质板块先涨后跌,并且涨得多跌得慢,而劣质板块正好相反,后涨先跌,涨得慢却跌得快,这跟劣质板块优势资源支撑不足有关。第3 季度启动区板块均价涨幅已经回落至21% 左右,远低于大盘,不过第3 季度启动区每个小区平均成交样本不足1 套,数据误差较大,我认为实际跌幅应该没有那么大。
从启动区板块10 个小区成交情况来看,以120 平米为界,户型大于120 平米的价格大都在2.4w 以下,均价大概在2.2w 左右,而面积小于120 平米的户型,价格大都在2.4w 以上,均价大概在2.5w- 2.6w ,大户型在启动区板块是应该极力避免的投资类型。
46 *区板块
46 *区板块跟启动区板块是一个鲜明的对比,几乎跟启动区同时开建,平均房龄基本都达到12 年左右,也是一个即将老化的年龄,但46 *区板块却是滨湖所有板块里面表现*的一个,原因无它,只能用学区解释。
我们可以看到,46 *区板块在2020 年一直是上涨的,第3 季度涨幅已达到13.42% ,高于均值的9.64% ,而且远远高于其它板块,是所有板块里面*的。
尽管46 *区板块的主要涨幅也在2021 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成,但大周期接近一半的涨幅在2020 年就差不多已经完成了,46 *区板块上涨是明显*其它板块的,资产等级也相对高于其它板块。
46 *区板块房价在2021 年第2 季度达到顶峰,也正是限购的时间,均价达到37967 元/ 平米,涨幅达到78.3% ,远高于滨湖均值的54.85% 。尽管第3 季度均价出现大幅下跌,但涨幅依然高达67.63% ,仍高于均值的52.59%
不排除有部分群体炒作*的情况,导致46 *区板块在大周期前期上涨过猛,然后后期出现大幅下跌,但从整个周期来看,46 *区板块表现依然是滨湖所有板块中的佼佼者,这跟同时期的启动区板块截然不同,可见学区在房产投资中的作用依然不可小觑。
金融后台西板块
金融后台西是一个比较特殊的板块,云谷路以北46 中南区板块建成时间多早于核心区,而云谷路以南平均房龄则小于核心区,整体平均房龄与核心区基本持平。
再加上46 中南区是滨湖仅次于46 中本部*的*,而核心区一直饱受巢湖环保因素影响,即使金融后台西板块在区位上存在一定的劣势,其表现也并不弱于核心区。换句话说,金融后台西板块的区位短板,云谷路以北由学区补齐,云谷路以南由房龄补齐。
金融后台西板块在2020 年前三季度表现是乏善可陈的,第二季度竟然还出现了下跌,全年涨幅13.33% ,略低于均值的14.27% 。板块涨幅主要完成于2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间,今年第2 季度达到顶峰,第3 季度同样开始出现小幅回调。
借助于区位和学区上的优势,云谷路以北的平均房价大都在3w 以上,而云谷路以南小区大多在2.6w- 2.7w 左右,考虑到多数小区建成还未满2 年,有增值税,云谷路以南小区后期将逐步缩小与云谷路以北的差距。
合肥云谷小区就是一个典型的例子,尽管没有学区优势,但房龄相对年轻,户型也较为合理,其均价已经不弱于46 中南区板块了。其实46 中南区并没有质变到1 档学区,学区优势对板块的支撑极其有限,随着时间推移,学区优势恐怕也难以弥补房龄上的劣势了。
核心区板块
发展至今,核心区依然是一个令人五味杂陈的板块,核心区坐拥滨湖*的区位,也有着滨湖**的规划,但现在却不得不面临一个烂尾的局面。
滨湖地标性建筑恒大“518 ”和宝能“七剑”,受巢湖环保影响,规划一改再改,建设一拖再拖,而如今随着住建部“限高令”出台,以及恒大和宝能今年以来出现重大企业危机,环湖地标建设无论从外部政策支撑,还是从内部完成能力上,可能都会面临一个无法预知的结局,这对核心区无疑是一个重大打击。
如今核心区住宅建设基本接近尾声,正全面进入存量房时代,在地铁1 号线和5 号线交口的位置具有商业和交通优势,会是将来很长一段时间内核心区房价*的区域,而更靠近巢湖的小区,受环保政策及地标烂尾隐忧影响,未来可能会一直相对低迷。
核心区板块和金融后台西板块,代表了滨湖发展的平均水平,在学区无法影响的区域,房龄将起决定性的作用,从核心区各小区表现来看,所谓品质只影响房价的绝对值,但决定投资价值(涨幅)的依然是房龄和区位。
省府板块
如果说启动区板块代表着滨湖的过去,金融后台西和核心区板块代表着滨湖的现在,那么省府板块就代表着滨湖的未来。省府板块会是滨湖*后一个建成的区域,规划相对完善,资源优势明显,平均房龄在所有板块中*年轻,发展可期。
尽管省府板块在2020 年表现并不出彩,全年涨幅只有9.41% ,但考虑到2019 年已经出现过较大上涨,其实这个结果也是可以理解的。省府板块主要涨幅也是在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成,但与其它板块表现不同,并未于第2 季度达到顶点,在第3 季度仍继续上涨,且不论均价还是*终涨幅都高于滨湖均值。
省府板块毫无疑问是滨湖*具成长性的一个板块,以次新房紫云府江山印和招商雍华府为例,今年第2 季度同比涨幅已经达到60% 左右,即使跟46 *区房相比,也并不落于下风。其实即使对于回迁小区滨湖瑞园,也有十分亮眼的表现,可谓一人得道鸡犬升天。
我们还可以看到,在第3 季度出现回调的小区,多数为包河大道以西的小区,这些小区主要是早期建成,大多已有5 年左右的房龄。可以看出,这些房龄相对老一些的小区,与新建小区相比,无论从房价绝对值还是在房价支撑度上,都明显要差一些。
省府板块相对是一个比较适合改善的区域,但从二手房实际成交来看,面积大于120 平米的户型仅占总成交的12.5% ,比46 *区房还低了1 个百分点,应该来讲总价门槛高还是限制了改善的能力。尽管省府板块改善房相对保值,但我还是不建议选择投资120 平以上的户型,因为将来流动性还是会受到限制,进而会影响到*率。
滨湖房价分析及近期购房建议
这次大周期滨湖平均涨幅达到50% 左右,毫无疑问是合肥*优质的板块之一,现在的滨湖依然年轻,属于滨湖的时代还没有结束,但滨湖各个板块也并不都表现一致,已经开始出现明显分化。
启动区板块和46 *区板块在同一时期开建,目前46 *区板块均价已经达到近4w ,启动区还在2w-2.5w 区间徘徊,两者至少已经拉开50% 的差距,并且每经历一次上涨周期,这种差距就会扩大一次。
随着房龄逐年增长,启动区已经过了*的投资时期,个人不建议大家继续持有启动区的房产,尤其是大户型,更应及早置换。46 *区房依然是滨湖的领头羊,尽管今年以来回调幅度*,但别忘了,就算出现回调,它的涨幅在滨湖房产里面还是*的。
二环以内非学区老破小的今天就是启动区的明天,而启动区的今天也是滨湖大部分板块的明天,46 *区房可能依旧会像环城河内45 中和42 中老破*区房一样坚挺,学区对房产的增值作用仍然是*位的,*的底层逻辑并未发生根本改变。
房龄在没有学区优势的板块,其重要性是*位的,大家应尽量选择房龄不超过5 年的房产进行投资。对于绝大多数购房者而言,总价依然是限制他们居住改善的*障碍,至少在10 年内,总价过高的大户型在滨湖的投资价值依然相对有限,请尽量选择120 平米以下的小三房或者小四房进行投资。
只有在*优质的板块,改善户型才能有*的保值空间,如果你打算入手改善房,尽量选择46 *区板块或者省府板块,房龄一定要尽可能年轻。优质资产一定不便宜,所以不要贪图便宜去买相对劣质板块的改善房,一定会不保值的。
从10 月份的成交数据来看,成交量基本与9 月份持平,甚至可能有所回升,但房价下行的趋势还未发生根本扭转,对于滨湖绝大多数小区来讲,我认为调整还没有到位,而且即使已经到位,这种低谷可能也会持续到明年年中。
已经经历了一次大周期的洗礼,滨湖房价至少在1- 2 年内没有再次大幅上涨的可能,所以有购房需求的同学,也不用急于一时,该打新打新,该淘笋淘笋,未来一段时间你们的选择应该会越来越多。
每年11 月份至来年3 月份是*的成交高峰期,我认为*在11 月份可能会率先触底,届时成交量会出现一定的回升,但房价应该不会回调的那么快,有*需求的同学可以试着去淘笋了。
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