二轮土拍大戏将上演，房企补仓才能安度寒冬？

土地是房企发展的根本，充足的土地储备会为房企提供源动力和抢占市场份额的底气。

常言说，手有余粮心中不慌。虽然距离10月16日挂牌已十日有余，但关于郑州第二次集中供地，仍存在很高话题度。

想要在11月19日前的20多天里，决定企业是否参与竞拍，实质上留给房企考虑的时间并不充裕。更重要的是，欲拿地房企相关负责人对挂牌地块所处的具体位置、土地开发现状、周边环境及竞品、土地指标要求等进行充分了解。

知己知彼百战百胜，本文，瞭小妹就逐一对将于11月19日竞拍的地块指标、周边情况等进行梳理，方便拿地房企参考。

01

3宗公开地块

在二轮集中土拍的地块中，郑政出（2021）64、65号（网）地块、郑政东出〔2021〕15号（网）为公开地块。

其中，郑政出（2021）64、65号（网）地块均为管城区储备用地，需要采用装配式技术建设。64号（网）地块需使用A类复垦券84.398亩，65号（网）地块需使用A类复垦券83.307亩。

郑政东出〔2021〕15号（网）为郑东新区储备用地，需使用A类复垦券85.387亩，土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用A类复垦券面积的30%（25.6161亩）

具体地块指标如下：

郑政出（2021）64号（网）

郑政出（2021）64号（网）位于管城区果园路北、魏庄西街西，土地面积56264.97㎡，折合84.397亩。地块出让年限70年，用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率要求＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，目前开发现状七通一平。竞拍起始价10.5亿元，熔断价12.06亿元，竞买保证金需缴纳5.25亿元。折合起拍楼面地价6221元/㎡，起拍单位地价1244.11万元/亩。

从位置来看，管城区果园路北、魏庄西街西位于郑州核心城区，金二环，周边发展基本醇熟，在售新盘很少。配备有幼儿园、*、医院、社区底商等，相对而言生活都较便捷。

郑政出（2021）65号（网）

郑政出（2021）65号（网）位于童心路南、文德路西，土地面积55537.78㎡，折合83.307亩。地块出让年限70年、40年、50年，用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地），容积率要求＞1，＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，目前开发现状七通一平。竞拍起始价10.7305亿元，熔断价12.3205亿元，竞买保证金需缴纳5.3653亿元。折合起拍楼面地价5520元/㎡，起拍单位地价1288.07万元/亩。

该地块位于南三环与南四环之间，属于金岱产业园区。地块周边分布有物流园、产业园等，距离地铁4号线姚庄站比较近，后续出行会比较方便。但目前来看，该地块周边环境不太适宜居住，未来销售情况可参考富田城九鼎公馆和新城时光印象。

郑政东出[2021]15号（网）

郑政东出[2021]15号（网）位于郑东新区北龙湖北岸龙湖外环北路南、龙源西一街东，土地面积56924.86㎡，折合85.387亩。地块出让年限70（50）年，土地用途地上为城镇住宅用地，地下为交通服务场站用地。容积率要求＞1.0，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%，目前开发现状三通一平。竞拍起始价20.01亿元，熔断价23.0115亿元，竞买保证金需缴纳10.005亿元。折合起拍楼面地价14061元/㎡，起拍单位地价2343.44万元/亩。

需要注意的是，该地块竞拍每次增价幅度为2001万元，商品住房（毛坯）综合销售均价限价3.13万元/㎡，后续装修价格限价4700元/㎡

北龙湖地块*，向来是各家房企争相竞逐的核心战场。从地块竞拍要求来看，这个距离地铁4号线龙湖中环北站很近的地块，起拍楼面地价、加价幅度等拿地成本明显提高，未来拿地房企利润空间可能会压缩，对竞拍房企的资金实力和操盘实力要求非常高。至于是否会吸引保利、中海、华润等央企，甚至是一些资金实力强劲的民企参与，值得持续关注。

02

1宗产业用地

郑政东出〔2021〕18号（网）位于龙湖中环北路北、龙源西二街东，为储备用地。土地面积116838.63㎡，折合175.258亩。地块出让年限70/40年，土地用途地上为城镇住宅用地、商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，地下为地下交通运输设施用地、零售商业、餐饮用地。容积率要求＜2.433，建筑密度＜27.579%，绿地率＞27.503%，无建筑高度要求。目前开发现状三通一平。竞拍起始价30.02亿元，熔断价34.523亿元，竞买保证金需缴纳15.01亿元。折合起拍楼面地价10560元/㎡，起拍单位地价1712.9万元/亩。

需要注意的是，该地块需应采用装配式技术建设，使用A类复垦券99.723亩，土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用A类复垦券面积的30%（29.9169亩）。

竞拍每次增价幅度为1501万元，商品住房（毛坯）综合销售均价限价3.13万元/㎡，商品住房装修价格限价4700元/㎡。

03

8宗城改用地

本次集中土拍，郑政出（2021）53、55、56、57、58、59、62、63号（网）地块为城改用地。涉及二七区、惠济区、金水区。

郑政出（2021）53号（网）

郑政出（2021）53号（网）位于二七区金沙江路南、安泰路西，土地面积38868.48㎡，折合58.303亩，地块出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞＞35%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价5.1862亿元，熔断价5.9462亿元，竞买保证金需缴纳2.5931亿元。折合起拍楼面地价3812元/㎡，起拍单位地价889.53万元/亩。

该地块需使用A类复垦券58.303亩，应采用装配式技术建设。从地块位置来看，西邻金水河，东、北邻亚星锦绣山河，周边在售竞品为郑州华侨城，后续待郑州华侨城配套落地，可能会接驳其利好。

郑政出（2021）55号（网）

郑政出（2021）55号（网） 位于惠济区开元路南、新西街西，土地面积33445.95㎡，折合50.169亩，地块出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站出让年期50年，土地用途为城镇住宅，地下空间为交通服务场站。容积率要求＞1、＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞30%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价4.2109亿元，熔断价4.8309亿元，竞买保证金需缴纳2.1055亿元。折合起拍楼面地价4197元/㎡，起拍单位地价839.34万元/亩。

该地块需使用A类复垦券50.169亩，应采用装配式技术建设。据悉，地块可能为正商家河家后续住宅用地，地块位置不错，目前周边配套基本成熟。

郑政出（2021）56号、57号（网）

郑政出（2021）56号、57号（网）均是惠济区城中村改造项目用地。

郑政出（2021）56号（网）位于香苑路南、金杯北路（固城路）东，土地面积34492.48㎡，折合51.739亩，地块出让年限城镇住宅70年,地下交通服务场站50年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站）。容积率要求＞1.1、＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价4.4614亿元，熔断价5.1214亿元，竞买保证金需缴纳2.2307亿元。折合起拍楼面地价4311元/㎡，起拍单位地价862.29万元/亩。

郑政出（2021）57号（网） 位于纪元路（苏屯路）南、金杯北路（固城路）东，土地面积43396.55㎡，折合65.095亩，地块出让年限70年（50年），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价5.3424亿元，熔断价6.1424亿元，竞买保证金需缴纳2.6712亿元。折合起拍楼面地价4924元/㎡，起拍单位地价820.71万元/亩。

其中，57号地块需使用A类复垦券65.095亩，应采用装配式技术建设。从地块位置看，这两个地块距离融创珑府较近，目前周边配套相对成熟，是北大学城附近的城改用地，未来如何建设值得期待。

郑政出（2021）58号、59号（网）

郑政出（2021）58号、59号（网）均是惠济区老鸦陈城改的后期住宅用地

郑政出（2021）58号（网）位于金冠路北、金杯路东，土地面积21225.97㎡，折合31.839亩，地块出让年限70（50）年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜4，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价3.5995亿元，熔断价4.1195亿元，竞买保证金需缴纳1.7998亿元。折合起拍楼面地价4240元/㎡，起拍单位地价1130.53万元/亩。

郑政出（2021）59号（网）位于水委路北、河鼓路东，土地面积9402.49㎡，折合14.104亩，地块出让年限70（50）年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜4.2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价1.6268亿元，熔断价1.8668亿元，竞买保证金需缴纳8134万元。折合起拍楼面地价4119元/㎡，起拍单位地价1153.45万元/亩。

需要注意的是，郑政出〔2021〕58号（网）地块需使用A类复垦券31.839亩，郑政出〔2021〕59号（网）地块需使用A类复垦券14.104亩。

郑政出（2021）62号（网）

郑政出〔2021〕62号（网）位于金水区宏泰路（新村路）南、中方园路西，土地面积19792.4㎡，折合29.689亩，地块出让年限70（50）年，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜4.8，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。目前开发现状七通。竞拍起始价4.1404亿元，熔断价4.7604亿元，竞买保证金需缴纳2.0702亿元。折合起拍楼面地价4358元/㎡，起拍单位地价1394.61万元/亩。

郑政出（2021）63号（网）

郑政出〔2021〕63号（网）位于位于金水区国基路南、陈寨街西，土地面积24801.43㎡，折合29.689亩，地块出让年限70、40（50）年，土地用途为城镇住宅兼容商务金融（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜6，建筑密度＜35%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。目前开发现状七通一平。竞拍起始价5.6227亿元，熔断价6.4627亿元，竞买保证金需缴纳2.8114亿元。折合起拍楼面地价3778元/㎡，起拍单位地价1511.39万元/亩。

该地块为城中村改造项目用地，需使用A类复垦券34.2258亩，应采用装配式技术建设。从地块位置看，这个地块位置比较优越，周边配套已然成熟，在售楼盘有美盛教育港湾，或为该项目后续地块。但弊端是，后续容积率会比较高，绿化率会相对较低。

04

3宗旧城改造用地

郑政出（2021）54、60、61号（网）地块为旧城改造用地。涉及二七区、金水区。

郑政出（2021）54号（网）

郑政出〔2021〕54号（网）位于位于二七区陇海中路北、太和路西，土地面积13690.9㎡，折合20.536亩，地块出让年限城镇住宅70年，零售商业、餐饮、旅馆40年，地下空间交通服务场站50年。土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜3.71，建筑密度＜35%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。目前开发现状七通。竞拍起始价3.0673亿元，熔断价3.5273亿元，竞买保证金需缴纳1.5337亿元。折合起拍楼面地价6039元/㎡，起拍单位地价1493.60万元/亩。

地块面积较小，只有20亩左右，但地块位置比较好，距离火车站西广场很近。竞拍需使用A类复垦券12.9163亩。

郑政出（2021）60号、61号（网）

郑政出〔2021〕60号（网）位于金水区丰产路南、经五路东，土地面积8397.66㎡，折合12.596亩，地块出让年限城镇住宅70年、零售商业、餐饮、旅馆40年、地下交通服务场站用地50年。土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地）。容积率要求＞1.1、＜4.5，建筑密度＜30%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。目前开发现状七通。竞拍起始价2.1796亿元，熔断价2.4996亿元，竞买保证金需缴纳1.0898亿元。折合起拍楼面地价5768元/㎡，起拍单位地价1730.32万元/亩。

郑政出〔2021〕61号（网）位于金水区黄河路南、花园路东，土地面积13494.35㎡，折合20.242亩，地块出让年限城镇住宅70年、零售商业、餐饮、旅馆40年、地下交通服务场站50年、地下空间零售商业、餐饮、旅馆40年。土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地、零售商业、餐饮、旅馆）。容积率要求＞1、＜3.9，建筑密度＜30%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。目前开发现状七通。竞拍起始价3.4278亿元，熔断价3.9378亿元，竞买保证金需缴纳1.7139亿元。折合起拍楼面地价6513元/㎡，起拍单位地价1693.45万元/亩。

这两个地块位置都不错，均 为旧城改造项目用地，其中，郑政出〔2021〕60号（网）地块需使用A类复垦券11.9662亩，郑政出〔2021〕61号（网）地块位于国家安全控制区域范围内。

05

竞拍要求升级

审慎拿地将成主旋律

挂牌出让公告信息显示，郑州本次集中土拍不论是门槛要求，还是房企“马甲”限制要求，均明显加码。

突出表现为，严查企业的沟底资金来源，房企禁止多“马甲”拿地，竞拍结果出来后审核机制完善，不符合要求的竞得房企结果无效，且要扣除成交价款的20%作为违约金，竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加我市土地出让活动。

不得不说，该要求公示后业内一片哗然。对于房企而言，不拿地等于没有干粮和底气去抢占市场份额。拿了地，地块成本提高，开发建设各项成本不断提升，利润持续压缩，对于亟需现金流的房企们而言更难。

再者，面对持续升级的购房需求，很多房企本身受三道红线影响，融资渠道收紧，现金流受影响的房企如果需要拓展规模，拿地端就令企业面临极大挑战。因此，对于未来郑州的拿地要求，可能真正有资金实力的房企会成为战场上的主力“演员”。

趋势明显，PK真正实力的时候已到，唯有做足通盘的考虑及充足的准备，才能成为未来房地产市场的主角。

部分图片来源于网络

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