奥园自救，拟卖掉旗下物管公司股权

今年以来，物管行业收并购案例层出不穷，频频上演“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”甚至“蛇吞象”戏码。

11月4日晚，中国奥园与奥园健康发布联合公告，对市场传言将出售奥园健康55%股权一事进行回应。公告表明，奥园健康确有出售旗下物管及相关业务的计划，且正在与若干独立第三方进行初步讨论，但尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

受此消息影响，今日奥园集团旗下股票大跌，其中奥园健康下跌15.82%至3.14港元，中国奥园跌幅超13%，报收2.19港元。

资料显示，本次收购的“主角”奥园健康，是中国奥园在2019年3月分拆上市的物企，主营物业管理服务及商业运营服务。目前，公司业务还包含从物管衍生出来的智能化工程服务和以健康医养为主的大健康产业。

公司收入主要来源于物管服务及商业运营。半年报显示，截至6月底，奥园健康总收入10.03亿元，较去年同期的5.48亿元增长83%。从业务结构来看，物管服务、商业运营、智能化工程服务及大健康服务的收入各占比79.8%、15.6%、3.6%和1%。

上市以来，奥园健康业绩增长较为迅速，且始终维持着较为稳定的毛利率。2019年、2020年以及今年上半年，公司分别实现营收9.01亿元、14.08亿元、10.03亿元，归母净利润1.62亿元、2.5亿元和1.78亿元，今年上半年盈利同比增长超六成；同期对应的毛利率分别为37.42%、34.19%和34.61%。

值得一提的是，今年上半年该公司毛利率同比减少5.7个百分点。对此，奥园健康首席财务官刘江涛曾解释，由于公司2020年收并购的项目大部分在北方，整体毛利水平相较于南方地区大概差8个点。同时其指出，“公司有信心保持30%-35%毛利率”。

截至上半年末，奥园健康在管收费建筑面积约4430万平方米，较去年同期的1610万平方米大幅增长175%；合约面积达到8360万平方米，同比增加82%，在亿翰智库“2021年中期物企合约面积排行榜”中位列第19名。

有媒体报道，在奥园方面接触的收购方中，合生创展便是其一。对于这样一块“香饽饽”，其正逢收购恒大物业受挫，退而求其次重寻新猎物亦有可能。

事实上，合生创展也有自己的物管板块，旗下“合生活”便定位于一家集物业管理、科技服务、社区商业管理及智慧城镇运营为一体综合型集团公司。官网显示，合生活目前已布局全国30余个城市，总经营管理面积超过1000万平方米。可无论是此前试图收购的恒大物业，还是今日传闻的奥园健康，合生活的规模体量都远不及前两家。

中指院广州分析主管陈雪强认为，合生创展频频现身收并购市场，一方面或是由于公司目前资金方面还算相对充足，另一方面也是瞄准了物业行业的发展前景，想通过直接收购来实现弯道超车。11月2日，合生创展披露前十月的总合约销售金额，达363.36亿元，同比增长42.6%，已超过2020年全年的358.34亿总合约销售额。

然而有消息称，合生创展否认了对奥园健康收购。

网传的潜在买家除了合生创展之外，还包括碧桂园、世茂、美的等公司，*终交易成功与否，主要看价格。

此番奥园健康出售股权，或是其母公司中国奥园“断臂自救”的无奈之举。

今年上半年，中国奥园开始陷入增收不增利的窘境。期内，公司营收同比增长15.11%至325.1亿元，归母净利润下滑13.55%至20.89亿元，毛利率及净利率也进一步下探至25%和8.7%。

截至2021年中期，公司总资产3161.55亿元，总负债2628亿元。数据显示，银行及其他借款金额约为802.05亿元，优先票据及公司债券约为311.06亿元，合计1113亿元。这其中，将于一年内到期的债务总额为517.22亿元，占比近5成；一年以上但未超过两年的债务为233.67亿元。

巨额的债务使其“三道红线”踩线一条，期内剔除预收账款后资产负债率78.5%，净负债率80.7%，现金短债比1.3倍，位列“黄档”，融资受到一定限制。

日前，中国奥园还接连被穆迪、标普两家评级机构下调评级及展望，企业信用状况下降，融资进一步承压，导致公司资金流动性更趋于紧张。“通过出售物业板块套现可有效缓解资金问题，同时，当前物业行业仍处于发展期，资本市场对物业行业持看好态度，出售物业板块实现资金回笼周期或较短。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者。

截至今日（11月5日）收盘，奥园健康股价3.14港元，总市值22.8亿港元。若按中国奥园所持55%股份比例计算，本次交易将为其回笼资金12.44亿港元（约合人民币10.25亿元）。

见习记者 何艳艳

编辑 左宇

排版 何艳艳

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