二度递表，总裁“出走”传闻不改方直冲刺港交所之心

图源：图虫创意

距离方直集团首次交表已经过去半年多。

半年来，行业巨变。

融资端持续收紧，银行贷款周期拉长，房企现金流极度承压，更为不利的是，市场下行，购房者观望情绪浓厚，加速资金回笼，确保流动性安全是当下房企面临的首要目标。

这样的压力，方直也不能幸免。与此同时，加盟半年多的总裁许珂陷入出走声中，即便如此，方直依然选择向资本市场再度发起冲击。

11月8日晚间，方直重新递交了招股书。

拓宽融资渠道

登陆资本市场，打开新的融资渠道，或许是方直集团重启上市按键的根本原因。同策研究院资深分析师肖云祥称，若能够成功上市，方直将获得直接融资机会，“但由于目前资本市场对房地产行业并不看好，因为对于房企的公开发债，投资者的警惕性会更高。”

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠亦指出，随着房地产行业逐渐分化，中小房企生存压力进一步加大，通过上市可以拓宽融资渠道，维持资金流动性保证运营，同时进一步降低融资成本。

从更新版的招股书来看，截至2021年5月末，方直集团借款（包括银行借款及其他贷款）总额的加权平均实际利率为10.5%，虽然较2020年的11.1%有所下降，依然处于行业高位。

不低的借款利率也导致公司的借款利息连年攀升。2018年至2020年，方直集团来自银行及其他借款利息的金额分别为5.13亿元、6.2亿元、8.87亿元。

截至2021年5月末，这部分借款利息为4.45亿元，较2020年同期增长40%；来自合同负债重大融资组成部分的利息为1.25亿元，同比增长逾125%。

债务情况来看，截至9月30日，方直集团一年内到期的银行及其他借款金额为50.7亿元，这一数额较截至5月末的49.39亿元微增1.31亿元。

方直需要应对这些即将到期的债务。

截至5月31日，公司拥有的账面货币资金仅18.69亿元，尽管较2020年末增长了103%，但依然不够覆盖即期债务。

43%的整体毛利率

经营层面，截至2021年5月末，方直集团经营活动现金流量净额为-9.88亿元，相较2020年的-24.51亿元，缺口进一步收窄。

对了改善经营性现金流，方直已经有了方案，其表示计划通过加大营销并进一步加强向客户或向客户提供按揭贷款的金融机构（如银行）收取有关物业销售及预售款项的力度，从而改善有关物业销售及预售的现金流入情况。

《国际金融报》记者注意到，截至5月31日，方直集团来自物业开发销售的收入约为4.89亿元，分别来自惠州、中山、东莞三城。其中来自东莞的确认收入约3.05亿元，占房地产开发业务收入的62%，贡献率*。

业绩重镇东莞当前也面临补仓的压力，截至8月31日，该公司在惠州、深圳、佛山、中山等地合计拥有45个项目。其中惠州20个，占土地储备总量的26.8%；东莞则仅有1个，土储占比为0.7%，且已开发完毕。

土储*多的惠州受市场原因目前也销售承压，《国际金融报》记者梳理发现，自8月的惠州调控新政发布后，该城楼市逐渐低迷，甚至有新盘为了去化给中介开出21%的高佣金。同时，亦有不少楼盘变相打折降价。日前，惠州市住房和城乡建设局发布了一则关于房企违规操作的通报，其中便有两家企业因部分房源销售价格低于备案价而被暂停网签，责令限期整改。

据方直集团披露，截至5月末，惠州项目的每平方米平均售价为8078元，低于中山和东莞的20227元、22018元。

虽然受市场影响，当前方直面临着不小的压力。

但其招股书中也有不少亮点，较高的盈利能力便是其一。

截至今年5月末，方直集团物业开发销售板块的毛利率达到41.5%，远高50强房企今年上半年22.41%的平均毛利率。叠加商业物业租赁高达96.1%的毛利率水平影响，该公司截至5月末的整体毛利率水平达到43%。

总裁“出走”传闻

虽然上市早在方直的计划中，今年3月才加盟的许珂与其资本冲刺资本市场关联不大，但许珂的出走传闻依然让市场有声音将二者联系其中。

作为一名地产“老兵”，从业十七年间许珂经历过多家房企

2004年加入万科、2013年加入阳光城、2018年出任泰禾集团副总裁……

2017年，禹洲集团提出了“三年冲击千亿”的战略目标。次年8月，许珂以集团副总裁的身份加入禹州集团，负责公司的投资运营及营销，并协助董事局副主席管理商业公司，之后被提升为集团执行总裁。

2020年，禹州集团终于圆梦千亿。是年底，许珂选择离开，并于2021年3月入职方直。

尽管再度递表，但方直集团能否成功上市依然未知，上一个成功通过聆讯挂牌的房企还是三巽集团，为跨进港交所大门，这家皖系房企三年来四战IPO。

肖云祥对记者表示，从当下的大环境来看，港交所对房企甚至物业管理企业的审核力度越来越强，小房企能面临的压力不小。

记者 吴典

编辑 左宇

排版 何艳艳

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