*近看到一个广告。
（图源朋友圈）
10万*，而且不是首期分期，就能在某主城核心区买房，还是轨道口、TOD！
说实话，看到这种广告，我有些莫名的担心；
不是针对谁，但只要你经历过市场起伏，你就会明白，“过分的便宜”往往会引发“恶性循环”。
减配都还是小事，买房*怕的是停X和烂X！
现在很多人在说“抄底”，但如何“抄底”才不“踩坑”？
这才是问题关键所在！
01
“ 抄底 ” 的心态
“事出反常，有没有妖”？
这是我经常问自己的一句话。
所谓抄底，其实并不是买到多么便宜，而是买到高性价比。
就像1块的新世纪好包子你用8毛钱买到了，就是性价比；
而“肉不对头”的坏包子，即便买成5毛，你一样是亏了...
便宜和性价比，不是一个东西。
纵观这几年的楼市，其实也清晰的呈现出一个规律：基于房子价值本身，价格分化越来越大。
举一个极端些的案例。
02
伤感 的故事
我有个南区的朋友，经历过一次“坏包子”；
7-8年前，他买到一套“X尾楼”，因此经常抱怨“我们南区，‘垃圾盘’为撒子嫩个多！房价也不行！”
（图文无关 仅供示意）
他指的南区，泛指巴南和南岸。
客观而言，所谓的“房价不行”，从大的行情上的确如此，比如巴南和渝北相比，部分楼盘的价格差达到一倍+！
其实原因也很简单：
其一，在过去若干年“一路向北”的舆论造势和产业引领下，南区显得更平淡；气势上差了一些；
其二，很多项目“一波几折”，品质感和体验感，都不好，让产品本身的居住价值低，保值能力低
但重要的并不是*点；
因为南区有着庞大的原住民、地缘性需求强劲；2020年七普数据，巴南，常住人口近118万人，南岸区接近120万人；是主城人口第四和第五多的区域！
其中南岸区，更是重庆人口密度第二高的行政区，仅次于渝中半岛。
实际上，整个南区即便没有“一路向北”的势头，仅就居住本身的价值而言，也不该有“一倍+”差距！
今年有数据佐证了这一点。
03
突破！
前几天有一个数据让很多人意外。
（图源朋友圈）
今年龙湖在南区卖了1100多套总价200-250万级别的住宅；
占到南区约60%市场份额！（数据来源于铭腾机构）
这是什么概念呢？
200-250万，在北区或西区这样的“网红区”，也都不算便宜。
南区也有如此承接能力？
答案显然是：有。
同时，60%市占率，又说明龙湖在南区形成了一种明显的突破或引领
区域势能或其他外部条件，其实只是价值要素之一；
项目和产品本身，才是房屋价值更重要的支撑！
04
产品和口碑逻辑
线索首先在二手市场。
龙湖在南区的*个作品是观山水。
05年左右的小区，你现在去逛一逛，对比一下周边同时期楼盘，会看到明显的不同。
（观山水实景）
外立面、园林绿化、公区维护等。
（观山水实景）
在十多年的小区，你能看到几个水景里还有水的？
不是针对谁...
这是能自行感受的。
（观山水实景）
较好的环境和服务，是舒适生活的重要环节；
这是通过前期设计加后期服务而促成；
逐渐形成良好的口碑，并体现在房屋价值上。
比如在某家APP上，观山水在板块内的关注度长期位于*！
（图源贝壳APP）
同理，还有龙湖郦江。
项目也已建成十来年，小区内树木茂密、池水清澈。
（龙湖郦江实景）
这样的绿化，放在今天，都让很多人羡慕！
（龙湖郦江实景）
岁月不是“杀猪刀”，有时候反而是试金石；
（龙湖郦江实景）
抛开南区整体气势问题，买到这样项目你会有什么收获呢？
像公园一样的居住环境；
自住率高，让小区人气旺盛；
在版块内受关注度更高；
2018年之前，龙湖在南区的项目很少，但通过产品和口碑的逻辑，建立了一定的基础；
这个基础，在很大程度上，促成了后来巴滨路的春江天镜，形成区域突围！
巴南区的房子，*单价突破20000元/㎡，你能想象吗？
（春江天镜实景图）
2019-2020年，春江天镜都进入主城区商品房销售TOP10系列。
他开盘的场景，经常是这样：
（春江天镜售楼部实拍）
是的，即便是巴南，当他遇到优越的环境、不错的配套，外加优质的产品时，一样会很火爆；
价格？实际上并不是*核心的问题了！
（春江天镜实景图）
项目和产品本身形成的高居住价值，高品质，成为龙湖在南区形成突围的关键！
如此一来，你再回头看看，南区朋友并不是没钱，而是市场缺乏优质产品供应
（春江天镜实景图）
龙湖达成60%市占率的三大主力项目，也很好的说明这个道理。
05
“抄底”新项目
目前龙湖在南区有三大主力住宅项目。
嘉天下、山前、麓宸。
嘉天下
他在龙洲湾商圈附近，他其实是龙湖在长江南面的*个别墅盘
背靠铜锣山麓、200万级、龙湖别墅；
并且附近还有轨道站点
（实景拍摄）
几乎完美的兼顾了城市别墅+生态环境的双重属性；
周边发展成熟。靠近龙洲湾商圈，在这样的地方，买套别墅，舒服吗？
通过已经交付的部分组团，品质和产品，都能实际体验；
（嘉天下实景图）
比如园林景观、楼间距、建筑、周边环境等等；
（嘉天下实景图）
对于整体200万人口规模的南区朋友；
199万起步，买一套南区的核心版块、有山、有轨道、有商圈的龙湖别墅，应该是没有什么理由拒绝...
第二个重磅的项目，是麓宸
麓宸在东部槽谷热门的刘家坪一带，解放碑直线半径10KM的核心圈内；
坐上6号线，从江北嘴过来，只要三个站，解放碑过来只有两个站，项目本身离轨道站也很近。
（区域示意图 大卫制图）
项目旁边就是中国智谷，规划将汇聚20万左右的IT人。
高铁东站，广阳岛两大项目，则让区域价值有很强的爆发潜质；
麓宸的*价值，有两点：
其一，是城市核心圈地段和区域价值成长性；
其二，是纯粹的改善定位，填补了市场需求空白！
435亩占地，容积率约1.5，别墅+洋房为主。
在这里，200万级能买到什么？
（麓宸 实景图）
是的，轨道站点附近的一套龙湖叠拼别墅！
一期现房叠拼别墅，据说目前活动价*只要190万起，就能拿下！
心不心动？
龙湖在南区第三大新项目，是龙湖山前
相比于前两者，山前追求的是更加的纯粹性
他的整体容积率只有约1.01！别墅+洋房构成。
交错式建筑布局，与自然山景相互辉映；
轻中式风格，营造出雅致宁静的山间建筑美学...
（现场实景）
既隐于南山山脉之中，享受了山居的惬意；
又因为靠近内环，前往“两江四岸”三大CBD都不算远；
（区域示意图 大卫制图）
未来当鹿角隧道和黄桷坪长江大桥竣工后，过个隧道，就是南岸二塘附近，再过个桥，就是九龙半岛；
内环以内、纯粹的环境、低密度、高品质的改善产品，让山前一直也卖的不错。
按照*新的活动价，*209万，就能买到龙湖的山居别墅！
前期推出来的房源，都基本卖完了，目前推出的是一期「伴山叠院」*后的房源...
（意境图）
有没有让你心动的款？
城市特色区位、环境资源、针对不同居住需求的配套匹配；
产品定位、园林景观、户型结构、服务、口碑...
龙湖用这些元素的组合，打动了1100多位南区朋友；
并充分证明了产品价值的重要性，以及在波动的市场环境中，大家都在追求更稳健、靠谱的项目。
而这样的项目，但凡遇到优惠、促销，才正是我们“抄底”的对象啊！
06
南区改善，首选龙湖？
其实龙湖发力南区五年来，他很快完成了总价段和对应“市占率”的突破 ；
某种程度上，也改变了一些人对于“南区不行”的理解；
（春江天镜实景图）
就像现在，你在南区买改善房，洋房、别墅，200万级，几乎都会先关注到龙湖的项目；
因为他们，的确很不错。
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