2021年的*后一天，易居企业集团CEO丁祖昱如约站在台上，像过去五年一样。只是，台下的观众，变成了在手机屏幕的另一端。
这是不同寻常的一年，从行业到生活。疫情牵动着每一颗心，而我们身处的地产行业，则陷入前所未有的困顿。或许，早已经要做好心理准备，和白金时代说再见了。
白金时代，是丁祖昱对过去几年地产行业的定义，高速增长、快速发展的那些年，的确让很多地产人收获了这样一个“白金时代”，但任何一个时代，都会有终结。我们*能做的，是停止幻想，跨越困难，不断向前。
困难有多难？相信每个身处其中的地产人，都有话想说。看看数据，更是一目了然，2021年下半年（7-11月），累计操盘金额同比下滑27.8%，融资总量环比下降40%。要知道，按照以往的惯例，下半年的市场基本都会优于上半年，更会比去年同期要好，但仅仅这两组数据，就能让我们感受到刺骨寒意，更不用谈，此起彼伏爆雷声声。
但，越是艰难，越需要勇气，越是不易，越值得鼓励。这也是攸克君一直相信的力量。就像丁祖昱选择将今年的主题定义为“跨越”，跨越眼前的困难，跨越积累的难题，跨越行业的痛点。共同寻找一种力量、一条路。
我们希望，2022年将迎来美丽新世界。新年*天，我们也希望借由丁祖昱在对于未来楼市发展的展望，梳理一些新的方向，积蓄更多新的力量，彼此共勉。
房企的第二曲线
所谓第二曲线，其实可以理解为前些年我们一直在谈的房企多元化。在31日的分享中，就第二曲线这个话题，丁祖昱也谈了很多他的看法。不少企业都在做第二曲线，那第二曲线到底有哪些？未来空间有多大？简单来说，涉及到以下几方面：
租赁业务
今年有关于租赁的政策，在丁祖昱看来，会影响未来3-5年租赁行业的格局。首先“十四五”计划中的目标是25个城市保障性租赁住房供应达到545万套，简单来算，占到部分城市预计商品住宅供应套数的57%，其中部分城市租赁的套数供应超过商品住宅的套数供应，包括北京、上海、广州、深圳。
今年租赁市场租金上涨速度比较快，核心八个城市，光10月份同比租金涨了20%左右，其中杭州超过30%，北京超过27%。
但租赁行业面临的问题还是盈利问题，难在对模式的调整和创新，比如说轻资产的模式、酒店管理模式等等，也能看到部分重资产模式和一些基金合作、和一些投资人合作。但不管哪一种模式，测算回报压力还是依然很大，租赁能够走出来*重要把账能够算得过来。
今年商业有两个鲜明对比，传统消费持续低迷，新兴消费异常火爆。从传统的几大类来看：
传统餐饮压力巨大，前十强利润不到2019年的10%，开店率低迷，市场极不活跃。资本还在推崇新的餐饮领域；大型商超净利润多数为负增长，但小型便利店增速迅猛；影院、美丽产业、奢侈品消费相对理想，婴儿消费后继乏力。取而代之的热点，是宠物经济，每一年平均30%的上升速度，宠物消费已经接近4000亿一年，同时，网红商业成为新的关键词。
办公行业
办公的赛道已经缩量，一线城市可售办公物业成交下行，二线城市很多改成了公寓，三四线随便什么都卖不掉。整体租赁压力加大，部分三四线城市办公空置率高达60%以上，一线城市核心CBD空置率目前高于10%。
今年新增加租赁的企业，退租排列在*位是房地产，教育培训排第二位，其次是旅游。
物业管理
这一年的物管，走下神坛，回归理性。
资本市场，2021年恒生物业服务的指数下滑46.5%，上市物业企业PE倍数腰斩，和上年相比下降53%。还有一部分物业企业被收购、被转让，包括一些上市公司。
具体到服务层面，基础物业费难以快速提升，高物业费未能实现一分价钱一分货，提供的增值服务和业主需求不匹配等等。
文旅度假
跌宕起伏，生态重建。文旅开启了从省外向省内，城市向近郊的转变，微目的地受到热捧，为了一个点去一个城，酒店、乐园、演艺，这些微目的地项目受到大家的青睐。
全年依然低速增长，再优质的文旅地产要复制的难度都很大。这就是文旅地产*的问题，没有情怀也不要去做文旅项目。
养老产业
一是养老行业政策落地速度非常快。2021年国家和地方出台的养老政策超过300条，核心产业、知识产业、辅助产业各个方面，出台了大量落地性的政策。二是优质的项目受到大家的青睐。三是客户的接受度开始提升，一线城市的高押金，二线城市的高月费，核心区是高龄养老，近郊低龄康养。
未来5年，新增老人超过一个亿，未来10年超过两个亿。但除了消费问题、支付力问题，还有医疗资源匹配问题、服务供给问题、人才问题，愿意做养老的人才太少，大专院校没有专门培育这方面的人，包括高职培育护理型人才也是欠缺的。
产业运营
用传统销售模式做产业确实太难，定位相似，千园一面。未来运营应该强调两个方面：*，轻重结合，轻资产和重资产结合。第二，强调国民共进，产业园做好不是国家队一家的问题，也不是民营企业可以搞成的问题，*民营企业和国家队结合在一起，国民共进，轻重结合。
走进青铜时代
不管是之前我们聊房地产的黄金十年，还是今天丁祖昱提到的白金时代，都已是过去时。当下的房地产，已经迈进了青铜时代。在丁祖昱看来，属于地产的青铜时代，也会持续很长一段时间。
其一：行业规模回到五年前。
预计未来5年行业年均住宅销售规模10.6亿到12.7亿平方米，取中位数是11亿平方米多一点，基本上是2015年-2016年的水平。但房地产仍将是中国经济的压舱石，如果把商品房总量算上，每年成交金额在15万亿左右，相比其他产业，整个房地产产业规模依然大。
其二：要长期聚焦25城。
过去进入的城市太多，长期看未来应该聚焦在25城上面。部分城市快速发展后一地鸡毛，城市分化越来越大，很多城市的土地出让和成交数字相差悬殊，再花5年甚至10年都卖不完。
可以用一些新的指标来评价未来城市的发展，包括硬指标和软指标。其中硬实力包括：城市容量（一二手房成交总金额、总面积）、人均库存、城市房价梯度、新经济、财税收入；软实力则包括疫情管控、百岁老人数、咖啡馆数量等新消费、宠物经济、奢侈品消费、网红经济分布等。
其三：第二曲线空间巨大。
物业管理总规模2025年预计可达到1.6万亿，年均增长5%左右；租赁市场规模2025年达到4万亿，希望大家重新关注租赁市场；商业压力还持续增大，办公租金、出租率、资产价值进一步走低，会成为未来*的问题。2025年养老产业规模将突破12万亿，这也是一个非常大的产业，大家应该继续关注。
其四：剩者为王。
对房地产行业来说，已经不能再依赖房价上升、市场不断规模上升来发展。每一个人、每一个企业，看待未来的增长路径一定要改变，不改变没有出路。
丁祖昱谈到了对于企业未来发展的几点看法，攸克君也很认同：坚持长期主义，做难而正确的事情；诚信经营，要主动担起社会责任。
过去的2021，对每一个地产人都不容易，经历的挑战前所未有，艰苦备尝，但我们也相信，已经到来的2022，依然要满怀希望，披荆斩棘。
没有寒冬不可逾越，没有春天不会到来。你我皆凡人，你我皆不凡。地产人，加油！
推荐一个视频号
“简单买房”：让买房更简单。
欢迎关注！
（抖音、小红书、B站等平台同步更新）
扫描下方二维码，关注作者公众号
- 2022，你我皆不凡
