浅谈估价如何服务于开发商自持物业

来源：价值领地作者：世联评估 2022-02-24 13:47:49

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主，而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少，政府也愈加精明，对许多出让地块都设置了限房价竞地价竞自持的要求，倒逼开发商向自持要利润；开发商在住宅项目中，一部分以商品房出售，还有部分按照拿地时竞价的比例自持，这已经成为一种常态。

在开发商自持物业的全生命周期不同阶段产生了不同的评估需求，自持物业的的发展即拓宽了评估行业的业务范围，也对估价从业人员发出了新的挑战。以下是笔者思考的关于开发商自持物业可能产生的业务拓展方向。

为开发商拿地前的项目可研

可行性研究是开发商投资决策的重要依据，在出让地块设置了竞自持的要求下，开发商在土地招牌挂一级市场拿地前，可委托评估机构进行项目拿地可行性研究咨询评估。在土地招拍挂环节会要求土地竞得人建设并自持经营部分房地产或要求配建部分租赁住房，这些限制条件促使房地产开发企业从取得土地使用权-建设房屋-对外出售的传统模式向取得土地使用权-建设房屋-对外出租的模式转变，使得房地产开发企业的投资回收期拉长，现金流压力变大，资金成本变大，整体投资回报率降低。对此，估价机构可根据每个开发商不同的背景实力、期望的投资回报、建造成本的不同等因素做项目前期的咨询评估。

可行性研究是开发商投资决策的重要依据，在出让地块设置了竞自持的要求下，开发商在土地招牌挂一级市场拿地前，可委托评估机构进行项目拿地可行性研究咨询评估。

在土地招拍挂环节会要求土地竞得人建设并自持经营部分房地产或要求配建部分租赁住房，这些限制条件促使房地产开发企业从取得土地使用权-建设房屋-对外出售的传统模式向取得土地使用权-建设房屋-对外出租的模式转变，使得房地产开发企业的投资回收期拉长，现金流压力变大，资金成本变大，整体投资回报率降低。

对此，估价机构可根据每个开发商不同的背景实力、期望的投资回报、建造成本的不同等因素做项目前期的咨询评估。

自持物业的长期动态估值评估

开发商自持物业顾名思义需要开发商自持一段时间，短则五年、十年，长则全年限自持。

在中国房地产行业近三十年的发展历程中，中国房价总体大趋势是单边上涨模式。从现在的时点看未来，房地产是否还能保持长期稳定增长的状态还未可知，故在风险不可控的的情况下，作为长期持有的经营性物业，必然面对各种市场风险，为了准确了解和规避这类风险，需要在分析楼市政策、租金供求、租金水平等方面的基础上对物业价值进行长期的动态监测，机构为企业进行长期动态估值评估业务也因此孕育而生。

自持物业资产证券化评估

资产证券化是指以特定资产未来产生稳定现金流作为偿付支持，通过特殊目的载体进行信用增级，再由特殊目的载体以该特定资产的现金流为基础发行资产支持证券的融资行为。自持物业作为特定资产，通过有效运营保证了现金流的稳定实现和不断增长，从而具备了资产证券化发行的必要条件。

就自持物业而言，当物业处于重点城市、核心区域、成熟运营、租约稳定，则可采取CMBS（商业地产抵押贷款支持票据）、ABN（资产支持票据）、ABS（资产支持计划）、类REITs等形式进行融资；但与经营性抵押贷款基本一样，都会引发资产负债率上升。

因此如何将自持资产证券化记入会计权益，形成自持资产权益性资产证券化安排，构建并表类资产证券化的金融产品，是值得研究和探索的方向。

自持物业租赁收益权质押估价

资金拆借中，需求方的经营性物业已抵押给银行或者其他主体，此时需求方以其物业的未来的租金收益权作为质押，取得资金方的融资，是当下新的融资担保投手段。估价机构可以为企业租赁收益权价值的质押提供专业评估服务。

自持物业的租金评估

租金的确定是自持物业租赁管理的主要工作，也是各房地产公司关注的焦点。对自持物业租金进行估计，既是自持物业竞价招租、拍租底价确定的依据，也是协商洽谈确定租金的重要参考。

房地产租金评估*直接的方法是采用市场比较法，选取与估价对象类似的房地产出租案例，通过对出租案例进行交易期日、交易情况、区位因素、个别因素等一系列比较因素修正后得出其比准租金，从而确定估价对象的房地产租金水平；自持物业租赁运营管理中的评估，包括提供物业租金水平、租赁期间的租金调整、续租时的租金涨幅调整、年收益率、财务租金流入等。

租金评估需要结合当地的住房政策、市场状况及发展趋势、区位因素以及物业的实体状况，可以将多个阶段综合分析确定租金、设计增减规则，帮助企业从中长期综合考量确定*优值，其制定后续发展策略提供更明确的参考依据。